二手房交易 “營改增”落定不滿2年按5%全額繳收

來源:閩南網 2016-03-25 07:31 http://www.xbkwei.com/ 海峽都市報電子版

[摘要]5月1日起，購買未滿2年的住房賣出，按5%征增值稅，2年以上（含2年）的免稅

　　閩南網3月25日訊昨日，財政部、國家稅務總局發布《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，明確5月1日起，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　5月1日起，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。前述二手房交易“營改增”規定，適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區。這意味著，過渡期二手房交易“營改增”延續了現行二手房交易營業稅的政策。

　　稅負有沒有增加？昨日，我省國稅部門相關人士告訴記者，增值稅是價外稅，營業稅是價內稅。所以在計算增值稅時應當將含稅收入換算成不含稅收入，而營業稅則是直接用收入乘以稅率即可。

　　因此，按營業稅（不含其他稅費率）和增值稅的稅率均為5%算，根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率），應納稅額=銷售額×征收率。比如一套原價100萬元，現售價120萬元（含稅、購買不足2年）的房子，最終增值稅應納稅額為（120萬÷1.05）×0.05≈5.71萬。營業稅應納稅額為120萬×0.05=6萬。也就是說，實行“營改增”后，可省約0.29萬元。

　　不過，麥田房產經紀人小林告訴記者，現實中的二手房貸款和報稅，都是按評估價算。評估價往往比成交價要低。

　　雙安房產總經理鄭愛新說，操作上，福州有“存量房交易評估系統”，二手房報稅時，會自動計算出每套房屋的申報價格，二手房申報稅費的標準也不得低于這個價格。因此實際上，市民繳納的增值稅額要比上述計算的要少。

　　“由此看出，‘營改增’后，稅負不會有太大的變化，因此不會對二手房市場有明顯影響。”一業內人士說。(海都記者邱也栩)