最近的房地產市場有點令人看不懂了，調控措施連連出臺，但地產股卻節節攀升。

　　綜合主流觀點看，地產股近期在A股爆發，主要邏輯聚焦在業績超預期引發的估值修復和板塊輪動，但這無法很好的解釋內房股在港股連續大半年的暴漲。

　　對此有業內人士表示，背后更需要看到市場對于房地產估值判斷邏輯上的變化。

　　地產股估值邏輯生變

　　對于地產股在港股市場的崛起，正是源于地產股估值邏輯生變這一變化。

　　有專業觀點指出，市場對于供給端和需求端加杠桿的看法正在發生改變。

　　首先來看供給端 ，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，不同于香港傳統房企，在港上市的內房股、A股上市房企往往通過高杠桿、高周轉率來提升投資回報率。

　　市場一度認為，這些企業動輒百分之七八十的負債率風險太大，即使業績不錯也沒有辦法給出高估值。

　　歐陽捷指出，“后來，市場逐漸發現，要觸發高負債房企的潛在風險，需要房價至少回調20%，目前業內測算，這種可能性并不大。既然風險大概率消除，估值也就可以給得更高。”

　　在歐陽捷看來，內房股龍頭公司的業績大漲，令市場資金意識到高杠桿運轉也是一種“優勢”，這樣可以讓企業跑得更快，業績更好。

　　而對于需求端 的“泡沫”，也并沒有想象中那么可怕。

　　富蘭克林不動產投資團隊董事總經理雷蒙德·雅各布斯(Raymond J.Jacobs)指出，“實際上你會發現房地產泡沫都是等到破了以后才會被稱之為泡沫，在此之前則均是一片繁榮的景象。”

　　“正是基于這個原因，不能說中國房地產是否已經存在嚴重的泡沫，但我可以告訴投資者，中國政府目前已經在盡一切可能全力防止這個泡沫破裂，具體的措施包括限購、限貸等。”

　　雅各布斯表示，有不少投資者把中國當前的樓市與日本上世紀90年時的情景相比較，因而非常擔憂，但雅各布斯其實更加關注的是二者的不同點。

　　首先，中國政府對于經濟、行業、產業的“掌控力”都要更強，這點與當年的日本就不太一樣，日本政府對于經濟的“掌控力”并沒有那么強。

　　其次，當年最終造成日本房產泡沫破裂的一大根本原因即貸款規模過大，中國目前應該也沒有那么嚴重。當年日本投資者運用巨大幅度的貸款，不僅在國內投資房地產，還到全球買下各類不動產，而目前中國在樓市投資上運用貸款的比例不及當年的日本，因此風險也就相對較小。

　　業績爆發好戲還在后頭

　　而由于房地產行業特有的結算的滯后性，由于前期調控帶來的的利空預期，有被逐步證偽的趨勢。

　　有機構分析觀點指出，2016年年末及今年年初市場最為火熱時的銷售合約將集中在2017年下半年結算。

　　結合一、二線城市價格維持高位，而三、四線城市價格快速上升的現狀，下半年龍頭房企結算項目的毛利將更高，凈利潤也會迎來更大的增幅。

　　中航證券 表示，“隨著地價的上漲以及信貸的收緊，可能市場對房地產企業的成長性與盈利能力心存顧慮。”

　　“但是我們認為，面對地價的上漲，由于房地產企業開發資金約55%來自于房企銷售所得(定金、預收款、個人按揭貸款及企業自有資金)，龍頭房企目前的優異業績將是其以后發展的充足保障。”

　　花旗 更是表示，由于地產今年前八個月銷售及投資表現強勁，相信全年銷售表現將好過預期。預計內房行業2017至2019年將處于“超級盈利周期”，加上去杠桿、銷量增長動力強勁，以及估值吸引，重申對內房股正面看法。

　　調控或進一步加碼

　　而房地產銷售的火爆，也引發了調控加碼的預期。

　　根據國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況顯示，房地產業去庫存進度加快。

　　8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低，僅略高于2014年末商品房6.2億平方米的待售面積。

　　而從統計局最新公布的數據看，房價上漲速度雖然繼續放緩，但無論同比、還是環比角度看，70個大中城市中，房價上漲的城市仍多于下跌的。

　　數據顯示，8月70個大中城市新建商品住宅價格中，環比上漲的城市為46個，持平的6個，下跌的18個;同比上漲的68個，同比下跌的2個。

　　而在地產行業量價齊升的大背景下，從9月份以來，新一輪的調控措施頻頻出臺。

　　近日北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，調整后首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流的現象。

　　人民銀行營業管理部19日傍晚表示，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此人民銀行營業管理部積極支持。

　　而除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%-10%已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。

　　中原地產首席分析師張大偉 認為，“按照首套房利率1.1倍來看，購房貸款的成本繼續上升，首套房每百萬房貸25年月供歷史上首次突破6000。”

　　張大偉指出，“調控政策是抑制投資與投機，但銀行針對剛需提高利率是在抑制剛需。按照北京上海的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的8.5折優惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，對于剛需來說利率的上漲也抵消了房價下跌的影響。”

　　易居中國 嚴躍進 也表示，貸款政策調整是大趨勢，后續會有更多銀行加入到調整的行列中來。

　　同策咨詢研究部 總監張宏偉 指出，按照每次新政時效性6~8個月的經驗判斷，2017年3月多地樓市調控加碼后， 9~10月極有可能是下一輪樓市調控政策密集出臺的時間窗口期。

　　張宏偉認為， 6~8個月后調控政策的時效性逐步降低，需要加強版的樓市調控措施為樓市降溫，鞏固樓市調控的階段性成果。

　　原標題：想買房的都得看看!地產股的決絕 背后不簡單