簽署賣房合同后找理由不賣了法院判他賠49萬違約金

來源:羊城晚報 2017-07-21 11:25 http://www.xbkwei.com/

　　已經簽了房屋買賣合同的賣家，看到不斷上漲的房價，難免“痛心疾首”，甚至想法找各種理由“不賣了”。記者昨日從廣州市番禺區法院了解到，該院近日審理了一宗房屋買賣合同糾紛案，案中賣家找出種種理由“不賣了”，買家為此起訴請求法院判決賣家承擔違約責任賠償49萬元。經一審番禺區法院、二審廣州中院審理，法院均判決賣家向買家賠償49萬元。

　　合同突然中止：到底是誰違約？

　　2016年4月8日，買家李某、業主袁某在中介的介紹下簽署了房屋買賣合同及合同附件，約定李某購買袁某位于廣州市番禺區興南大道的一所房屋，房價為人民幣245萬元，并于簽約當日支付定金10萬元。

　　李某稱，同年8月4日，其根據合同條款，轉賬部分房款人民幣64萬元給袁某墊資贖契，按照約定，袁某應于收齊該筆房款后，還清銀行貸款、出具還清貸款證明、協助買家申請銀行按揭。

　　孰料，2016年8月5日，袁某突然通知李某其應支付的房款為104萬元，甚至反指李某違反合約。2016年8月6日，在未有知會的前提下，袁某向李某強行退回已收房款64萬，無理由拒絕履行房屋買賣合同及其附件。

　　原告李某于是起訴到法院，請求解除合同及被告退回定金10萬元，并要求被告承擔違約責任，按買賣合同中的“違約責任”規定向原告賠償49萬元。

　　被告袁某一審答辯說，按照合約，應該由李某墊資贖契，即李某應該付104萬而非64萬元，李某沒有按合同約定履行墊資義務，構成了根本違約，其保留追求對原告的違約責任。

　　而在廣州中院二審期間，袁某又稱，涉案房屋屬于袁某與妻子的夫妻共有財產，袁某賣房沒有取得妻子的追認同意，其行為屬于無權處分共有財產的無效行為，因此涉案房屋買賣合同及附件因違法無效。

　　房屋買賣合同突然中止，被告在一審、二審期間的辯稱各不相同，究竟是原告違約，還是被告的配偶對賣房不知情致使合同無效？

　　中院二審判決：業主賠違約金！

　　對于被告稱涉案房屋為夫妻共有財產自己無權處分的說法，二審廣州中院認為，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，無論涉案房屋是否屬于夫妻共有財產，袁某以無權處分主張合同無效沒有法律依據，法院不予支持。

　　法院審理認為，雖然附件第5條寫明由買方墊資贖契，但該條后續內容則對賣方申請提前還貸及買方墊資贖契的義務進行了細化。根據該條約定，首先由賣方申請提前還貸手續，待銀行同意提前還貸后告知買方，由買方在銀行通知預約扣賬日或之前，提取首期樓款64萬元轉入賣方貸款賬戶，待銀行扣劃該64萬元后即視為賣方收取相應樓款。

　　該條款表明兩層意思：一是李某應當墊資64萬元，二是該墊資64萬元作為李某支付的首期樓款，在銀行扣賬后，視為袁某已收取該筆房款。

　　法院指出，原告已先支付了10萬元定金，后又支付了首期房款64萬元，同時向銀行申請貸款171萬元支付余款，這三筆款正好符合合同約定的還款金額245萬元。

　　廣州市番禺區法院認為，李某在2016年8月4日按約將64萬元匯入袁某貸款賬戶，應視為李某已履行了附件第5條約定的墊資贖契義務。而袁某在收到該64萬元后，又將64萬元退回給李某，拒絕接收，致使雙方之間的房屋買賣合同不能繼續履行，袁某的行為違反了房屋買賣合同的約定，構成違約。法院判決被告袁某向原告李某支付違約金額49萬元（按成交價245萬的20%計算）。羊城晚報記者董柳通訊員倪麗珠黃杰波

責任編輯：陳玲玲