­　　融創百億元收購八成股權 天津“最著名”爛尾樓“復活”

­　　《中國經濟周刊》 記者 胡巍|天津攝影報道

­　　責編：周琦

­　　（本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第24期）

­　　遠眺星耀五洲。融創用102.54 億元，獲得了一個未售計容面積235 萬平方米的超大盤。

­　　6月3日，靠近星耀五洲售樓中心的萬人和平廣場一側，停車位幾乎被占滿。門口的保安不時向來者解釋，“售樓中心目前不對外開放，公司正在進行業務交接。”

­　　一個月前，這里可能還是全天津最冷清的樓盤。自2012年停工以來，這個曾位列天津市20個重點項目的爛尾樓盤，重新回到人們的視野中。

­　　5月12日晚，一則收購公告稱，融創中國（01918.HK）擬收購天津星耀80%股權及債權。這可謂是一份重量級公告：公告中前者的掌門是地產大佬孫宏斌，后者則是當年為開發星耀五洲而成立的項目公司。在這102.54億元的收購價中，股權代價為38.77億元，需要償還第三方投資者的借款及利息分別為54.82億元和8.95億元。星耀五洲項目未售計容面積235萬平方米，折合樓面地價相當于4363元/平方米。也就是說，融創僅用102.54億元，就獲得了一個235萬平方米的超大盤。

­　　一石激起千層浪。業主、購房者、中介、物業人員等，開始越來越頻繁地出現在小區及周邊。更讓大家好奇的是，這個當年風光無限的項目，是如何成為天津“最著名”爛尾樓的？偃旗息鼓5年后，為何是融創接盤？融創真的能讓這個項目起死回生嗎？

­　　2017年6月3日至5日，《中國經濟周刊》記者實地探訪星耀五洲。

­　　四輪信托募資后資金鏈仍斷裂

­　　時間回到2007年。云南星耀集團通過旗下的天津星耀，擊敗來自京滬等地的多家上市公司，以62.9億元的總價，拿下天津津南區八里臺鎮天嘉湖地塊。這片包含4100畝陸地和7000畝水面的土地，被規劃成一個縮微版“世界”——擁有歐亞、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板塊，以各大洲人文特色來定位和設計。

­　　對于當年面積和總價的“雙料地王”，政府部門可謂是全力支持。星耀五洲于2008年被列為天津市20個重點項目之一，津南區政府也搬遷至八里臺鎮。

­　　然而，在看似風光無限的背后，隱藏著巨大的風險。

­　　早在星耀集團拿地后不久，外界就有了質疑之聲。業內估計，完成整個項目開發，至少要投資200億元以上。當時的星耀集團，總資產只有大約120億元，年產值20余億元。

­　　在該地塊土地出讓合同中，對開發商有如下規定：30天內繳清全部土地出讓金；簽約3個月內開工；3年內住宅項目竣工80%；5年內所有項目竣工。依照合同，星耀五洲每年建成面積至少要50萬平方米，實現銷售額約40億元。

­　　項目動工的2008年，樓市開始進入低迷期，加之星耀五洲高達每平方米約2000元的樓面地價（碧桂園一年后同在八里臺鎮拿下的地塊樓面地價約合每平方米740元，星耀五洲附近其他三個樓盤也比其低不少）影響了項目的銷售，2009年星耀五洲僅實現銷售額18.8億元，和開盤之前星耀集團董事長顏語預計的30億元相比，差了近四成；2010年，星耀五洲的銷售額更是降至9.85億元。事實上，即使是銷售額最高的2009年，18.8億元的收入也難以覆蓋當年的33億元借款本金和13億元利息。

­　　不過，云南前首富顏語堅信自己有破題之道。為了繼續開發，顏語將土地使用權全部抵押，拉來實力更雄厚的中信信托，募資30億元，雖然該信托計劃于2008年8月提前終止，但同年9月25日，由中信信托作為受托人進行另一信托計劃生效，規模達68.9億元。

­　　雖然資金看似源源不斷，但一個項目先后出現兩個信托計劃的資金投入，被外界質疑有“借新債還舊債”之嫌。

­　　此后，為了解決與此項目有關的債務和利息，星耀集團又在2009年、2010年再次通過兩個信托項目募資。盡管歷經4次“連環信托”，星耀五洲仍無法解決資金問題，施工步伐越來越慢，至2012年上半年全面停工。此時，只有北美板塊和部分歐亞板塊完成建設，據媒體估算，僅占該地塊不到1/3的體量。

­　　業主最擔心再次爛尾

­　　開工近10年后的今天，星耀五洲附近的交通仍非常不便。經過這里的公交線路共兩條，207路在早上7點到下午6點間運營，每小時發車一趟；659路（區間線）在星耀五洲爛尾后，由每小時一趟改為每天4趟左右。《中國經濟周刊》記者試圖搭乘出租車，無論在路邊等待還是使用APP叫車均未成功。

­　　因樓盤爛尾，配套設施不完善，物業服務幾乎缺席，星耀五洲的入住率很低。入夜后，已經交付的幾處高層住宅零星亮起燈光。

­　　低入住率也難以帶動周邊商業的發展。占地超過萬畝的星耀五洲，僅有兩三家便利店。一家餃子館老板介紹，他一天的營業額不到400元，好在商鋪的租金僅每年1萬元，不然除去成本后根本賺不到錢。

­　　在尚未動工的區域，由于基本無人打理，野草長得比人還高，甚至有附近農戶將牛群趕至此處放養。據已入住的業主介紹，樓盤爛尾的數年間，這樣的情景是常態。

­　　2017年5月12日，一則收購公告突然改變了這一切。

­　　安保人員進駐星耀五洲建成、半建成區域，保潔及維修工人開始打理損毀的設施，大型機械和建筑工人也再一次出現在小區周圍。說到自己供職的融創時，一位做入戶調查的工作人員似乎透著一絲“優越感”：“融創的專長就是提供高端物業服務，管好這里自然不在話下。”

­　　緊隨物業人員而至的是房產中介。在萬人和平廣場及小區內部，中介商鋪的數量比便利店及餐館還多，店鋪位于其他樓盤的中介人員也在附近攬客。記者誤入一家裝修公司的門店時，店員迅速解釋，他們也兼營房產中介業務。

­　　中介表示，現在最大的麻煩是房源不夠。“去年很多人想及早脫手，不惜虧本賣房。融創收購后，賣房的人就少多了。現在能拿到的房源，不少是因為業主急用錢。”

­　　《中國經濟周刊》記者發現，由于還未形成真正的市場，目前星耀五洲存量房產的報價差距懸殊，雖然大部分單價集中在1.1萬~1.3萬元之間，但在個別區域，也有報價低至9000元以下或高至近2萬元的房產。

­　　“現在肯定是最低價。融創剛接手的那周，單價就漲了兩三千元，以后的價格肯定反超其他樓盤。”中介人員用這種高預期向人們熱情推銷。

­　　對于目前勢頭強勁的融創來說，星耀五洲的巨大體量仍不能小視。收購公告顯示，星耀五洲“總建筑面積約為412萬平方米，計容建筑面積約為300萬平方米”。不過，竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建，再加上尚未開工的區域，擺在融創面前的工程量依然很大。

­　　星耀五洲的業主也有疑問：“我們并非融創的直接客戶，開發商會不會區別對待新老業主？最初的版圖規劃是否會保留？”當然，他們更擔心的是再次爛尾和工程質量，“融創的確口碑很好，但當年的星耀不也雄心勃勃嗎？”