公共賬目為何不敢公開？

泉州湖景花園小區(qū)物業(yè)設(shè)在電梯門口的費用公開單

　　如果不是嘉琳廣場增加的公攤突然高到每月300元，還會有多少人選擇沉默？物業(yè)公司把本應(yīng)歸屬業(yè)主的公共收入藏著掖著，形成行業(yè)潛規(guī)則。即使《物權(quán)法》已明確規(guī)定，經(jīng)營性收入應(yīng)該歸業(yè)主所有，但誰又會去捅破這個集體利益的那窗紙呢？

　　而從長遠的企業(yè)發(fā)展來看，物業(yè)一方面自稱陷入經(jīng)營的困境，一方面又以如此封閉的方式經(jīng)營，是不是有更良性的、互惠互利的發(fā)展模式？至少，廈門、北京兩地有一些做法，正在嘗試。

　　【誰在旁觀】 物業(yè)公司為何不敢公開賬目？

　　為什么那么多物業(yè)公司不敢公開自己的賬目？一位物業(yè)經(jīng)理的話，或許最接近真相。他說，很多小區(qū)成立業(yè)委會后，都要和物業(yè)一起分成。從物業(yè)企業(yè)的角度來說，為了討好業(yè)委會，甚至還要主動提出和業(yè)委會分成。而這些賬目，有很多操作空間，一旦完全公開，就將老底完全揭出來，沒有任何盈利空間，那誰還愿意繼續(xù)服務(wù)所在小區(qū)呢？

　　海都記者采訪了解，部分物業(yè)公司對于這些“額外收入”都予以默認，甚至認為這是一種合理、合法的補充創(chuàng)收。一位業(yè)內(nèi)人士說，這其實是一種潛規(guī)則，一旦打破了這樣的平衡，肯定會觸犯到物業(yè)企業(yè)的集體利益。

　　一位物業(yè)公司的負責人還透露，大多物業(yè)經(jīng)營人都想多賺錢，擔心完全公開財務(wù)收支情況后，如果盈利過多，小區(qū)業(yè)主會提出降低物業(yè)費或要求更高的服務(wù)水平。

　　采訪中，海都記者發(fā)現(xiàn)，即使是物業(yè)企業(yè)公示的賬目，也有不對賬的時候。市區(qū)福新花園城小區(qū)，該經(jīng)理此前提供的材料中，廣告費用為近9萬元，但后來其提供的去年物業(yè)財務(wù)報表時，廣告的費用才5萬多元，兩筆賬都對不上。

　　業(yè)主都對自己的物權(quán)無知嗎？

　　“我們的物權(quán)確實是被物業(yè)企業(yè)侵犯了。”對于物業(yè)企業(yè)的隱性收入，業(yè)主并不是一無所知，只是選擇習以為常，畢竟不是私人私事。有業(yè)主認為，可以讓物業(yè)在公開賬目的前提下保留這部分收益。“適當補貼物業(yè)也是可以的，但至少要讓業(yè)主清楚這部分收入有多少，花到哪里去了，是不是真的用在了小區(qū)環(huán)境的維護上。”市民吳先生說。

　　另一種觀點則認為，既然是利用小區(qū)公共空間和公共權(quán)益獲取的收入，那么就應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，物業(yè)無權(quán)支配。“如果物業(yè)認為沒有這些收入就運行不下去，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會申請撥付部分資金，但前提是：這些收入必須離開物業(yè)的管控。”市民王女士認為。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)公司和業(yè)主之間的尷尬局面，最終原因是物業(yè)公司與業(yè)主之間信任的缺失。“如果將服務(wù)內(nèi)容公示，如果將小區(qū)的財務(wù)公開，很多問題就可能會迎刃而解了。”一位相關(guān)人士說。

　　物業(yè)協(xié)會也知道這個內(nèi)幕

　　小區(qū)的公共收入，包括電梯廣告、公共區(qū)域停車位、小區(qū)內(nèi)租賃攤位、活動場地、會所、游泳池經(jīng)營、通信運營管理費，新小區(qū)還有裝修入場費等費用，以及因損壞公共設(shè)施的賠償、物業(yè)管理房收益等。

　　“相當一部分物業(yè)企業(yè)將小區(qū)這部分公共收入收歸囊中，這也算是物業(yè)行業(yè)公開的內(nèi)幕。”泉州市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負責人介紹稱，對于入不敷出的小區(qū)而言，尤其是舊小區(qū)，這部分收入可填補物業(yè)收支。

　　該相關(guān)負責人稱，小區(qū)公共部位的經(jīng)營管理，物業(yè)參與并付出了勞動，這部分公共收入，物業(yè)可通過業(yè)主大會，協(xié)商如何分成，是三七開，還是四六開等約定，然后將這部分收支公開在業(yè)主們面前，讓業(yè)主們做到明明白白消費。

　　《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。而2012年，泉州市政府出臺《泉州市人民政府關(guān)于加強全市物業(yè)管理工作的若干意見》時就明確提出，住建部門負責查處擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備。然而，至今沒有任何一家物業(yè)企業(yè)因此受罰。

　　【小區(qū)的錢】

　　我們的物業(yè)費包含哪些服務(wù)？

　　福建泉中律師事務(wù)所林培德律師說，依據(jù)2004年1月1日起施行的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出，即物業(yè)費構(gòu)成一般包括9方面：

　　1.管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；

　　2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)費；

　　3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費；

　　4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　6.辦公費用；

　　7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；

　　8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

　　9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，其同意包括在物業(yè)服務(wù)費中的內(nèi)容。如，噴泉所費水電費屬于公共損耗，可以納入物業(yè)費中，但物業(yè)不能讓業(yè)主重復繳納。

　　應(yīng)當注意的是，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理和更新改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。而物業(yè)和公攤其實屬于同一性質(zhì)的收費，但收費名目不能重復。

　　小區(qū)的公共收入該歸誰？

　　小區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)生的收益到底該歸誰所有？福建泉中律師事務(wù)所林培德律師說，對于小區(qū)經(jīng)營性收益，根據(jù)《物權(quán)法》第80條規(guī)定，經(jīng)營性收益具體分配問題，業(yè)主之間有約定按約定；沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　因此，經(jīng)營性收益當然屬于全體業(yè)主所有。如果有成立業(yè)主委員會的，對于公共收入的分配，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商，比如收入撥付一部分收入給物業(yè)公司進行日常設(shè)施維護。

　　根據(jù)《福建省物業(yè)管理條例》第40條和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第13條，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔兩項義務(wù)：1.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關(guān)事項；2.公布物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況。

　　【他山之石】

　　廈門：為經(jīng)營收入設(shè)立專戶

　　2010年，廈門市出臺《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定（草案）》。規(guī)定中新增條款規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當將扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理費用后的經(jīng)營收入存入專項維修專戶，經(jīng)營管理費用支出不得超過經(jīng)營收入的30%。

　　經(jīng)營收益存入市建設(shè)行政主管部門設(shè)立的專戶，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項。公共部位經(jīng)營收入應(yīng)當每半年公示一次，業(yè)委會或者經(jīng)授權(quán)的物業(yè)公司應(yīng)當在小區(qū)顯著位置公示10日以上，并在建設(shè)行政主管部門網(wǎng)站公示半年。

　　北京：公用部分收入變股權(quán)

　　2003年，“業(yè)權(quán)分配制”首次被北京華遠地產(chǎn)提出并采用。所謂“業(yè)權(quán)分配制”是采用物業(yè)管理“傭金制”和社區(qū)股份制，即整個房子賣給業(yè)主后，小區(qū)按照業(yè)主所買房子面積大小，把公用部分的股權(quán)分配給業(yè)主。帶來的最大好處是，有可能通過經(jīng)營一些公共財產(chǎn)，使業(yè)主免交物業(yè)管理費，甚至分紅。

　　在購房合同補充協(xié)議中規(guī)定，把墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來效益的公共財產(chǎn)，歸業(yè)主所共有。在入住后，業(yè)主可以委托物業(yè)管理公司對這些公共財產(chǎn)進行經(jīng)營。（本期執(zhí)行 陳麗娟 曾小琴 花蕾 林莉莉 田米 編 輯 楊炯 陳秀洪 視 覺 葉炎平 肖美瑞）