摩根中心大翻轉(zhuǎn)

　　2002年左右，郭文貴開始進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場。在此之前，郭文貴已有踏足首都的鋪墊。1998年，他就與擁有廣泛人脈的知名演員、山東同鄉(xiāng)朱時茂合資成立北京文茂投資顧問有限公司，后更名為北京摩根投資有限公司（下稱摩根投資）。2002年1月8日，郭文貴在北京的另一家重要公司——北京政泉置業(yè)有限公司（下稱政泉置業(yè)）成立。

　　在鄭州官司纏身的郭文貴，在京城再次展現(xiàn)了“拿地才能”。他控制的摩根投資和政泉置業(yè)，拿到了朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)的兩個地塊，分別開始建設(shè)摩根中心和金泉廣場兩個商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　其中，摩根中心為朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)的一塊狹長地塊，馬路對面就是奧林匹克公園，距國家游泳中心（“水立方”）僅180米，距2008奧運(yùn)會主會場國家體育場（“鳥巢”）也僅有500米，處于黃金地段。在郭文貴入手之前，該地塊曾經(jīng)過了多次轉(zhuǎn)讓，甚至出現(xiàn)過“一地兩賣”的糾紛，是北京開發(fā)商爭奪的重點(diǎn)。

　　據(jù)2006年《商務(wù)周刊》雜志的報道，2002年，摩根投資通過協(xié)議出讓的方式接盤該地塊，并與北京市國土局分別在2002年9月10日和12月13日簽署了摩根中心一、二期土地出讓合同。根據(jù)合同，摩根投資獲得該地塊共需出資約3.6億元，核算下來，每建筑平方米的土地成本不足860元。摩根投資當(dāng)時交付了15%的土地出讓金，計5400萬元，剩余85%的出讓金須在180天內(nèi)繳納。

　　按照最初的規(guī)劃，摩根中心項目總建筑面積426730平方米，其規(guī)劃的北京摩根中心A樓為高檔辦公樓，建筑面積約14萬平方米，地上39層，是北京亞奧區(qū)域的最高建筑；B樓為19層超五星級酒店，建筑面積約5萬平方米，內(nèi)設(shè)200余套豪華客房及總統(tǒng)套房；C樓為三幢高19層的公寓，定位為176套頂級公寓，建筑面積約23萬平方米。

　　建設(shè)過程很不順利。2003年奧林匹克公園總體規(guī)劃方案確定之后，摩根中心的白色長條造型和3倍于“水立方”的體量被認(rèn)為“十分刺眼”。北京市規(guī)委提出修改設(shè)計規(guī)劃，摩根投資多次修改方案后才得以通過。

　　但設(shè)計更改后，原建筑面積在42.67萬平方米的基礎(chǔ)上縮減了1萬平方米。摩根投資據(jù)此向國土局要求降低大約1200萬元土地出讓金，卻未獲答復(fù)。此事隨后被擱置。

　　資金并不豐厚的摩根投資，與建筑承包商北京建工集團(tuán)也爭執(zhí)不斷，致使工程開工不久，即于2003年11月一度停工。這個“北京第一爛尾樓”，更引來多方覬覦。

　　2004年， 國土資源部下發(fā)有關(guān)“停止經(jīng)營性土地使用權(quán)協(xié)議出讓”的規(guī)定，要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留的協(xié)議出讓問題處理完畢，從當(dāng)年8月31日起，將收回開發(fā)企業(yè)手中閑置兩年以上的土地，史稱“831大限”。文件頒布后，摩根投資先后派人、發(fā)函與北京市國土局協(xié)商，愿意按照原來合同交納全部土地出讓金。這一要求遭到拒絕，理由是摩根投資與施工單位在工程款上有仲裁糾紛。

　　一年后的2005年10月，北京市國土局以未在約定的期限付清全部地價款為由，宣布收回摩根中心等七宗土地的國有土地使用權(quán)。此時，摩根中心項目的公寓和酒店主體結(jié)構(gòu)建筑已經(jīng)基本完工。

　　2006年1月5日，摩根投資向朝陽區(qū)法院提起訴訟，請求撤銷《關(guān)于解除國有土地使用權(quán)出讓合同的通知》。此案被輿論稱為“北京第一土地回收官司”。摩根投資最終敗訴。2006年1月13日，北京市國土局聯(lián)手其他部門，亦取消摩根中心的立項、規(guī)劃、建設(shè)和施工等許可證，摩根投資失去了對摩根中心的開發(fā)權(quán)。

　　據(jù)稱，期間摩根投資為挽回局面曾多方努力，郭文貴也找到當(dāng)時主管城市規(guī)劃、土地審批的北京市副市長劉志華，希望政府改變決定。劉志華態(tài)度強(qiáng)硬，拒絕了這一要求。

　　2006年5月22日，摩根中心以“朝陽區(qū)大屯北頂村項目”的名義重新進(jìn)入土地市場招標(biāo)。北京市土地儲備中心的信息顯示，招標(biāo)底價為9.91億元，包括地價和地上建筑價值。最終，北京首創(chuàng)集團(tuán)與廣西陽光股份有限公司組成的聯(lián)合體以17.6億元將其收入囊中，并更名為“輝煌中心”。

　　但僅半個月后，風(fēng)云突變。2006年6月9日，劉志華被中央紀(jì)委“雙規(guī)”。6月16日，接手摩根中心的首創(chuàng)董事長劉曉光，在首都機(jī)場被中央紀(jì)委工作人員以“協(xié)助調(diào)查”的名義帶走；不久，北京奧運(yùn)工程副總指揮金焱也被“雙規(guī)”。

　　人們很快得知，劉志華落馬是摩根投資被逼到墻角后導(dǎo)演的一幕復(fù)仇劇。郭文貴舉報劉志華“權(quán)色交易”，收受外商巨額賄賂，插手重點(diǎn)項目，非法為公司做貸款擔(dān)保及批地黑幕等諸多問題。“扳倒”這位主抓“一號工程”奧運(yùn)會建設(shè)的副市長的，是一盤長達(dá)60分鐘的錄像帶。

　　盡管屬于“自衛(wèi)反擊”，北京政商圈仍然第一次見識了郭文貴一劍封喉的狠辣。多位知情人士告訴財新記者，劉志華被偷拍，即為郭文貴動用特殊手段所為。這盤錄像帶經(jīng)由相關(guān)部門特殊渠道，直接遞進(jìn)中南海，高層領(lǐng)導(dǎo)震怒，當(dāng)天晚上即召開會議，責(zé)成中央紀(jì)委火速查辦劉志華。調(diào)查結(jié)果也表明，5月22日的重新招標(biāo)，實際在劉志華的操縱下，變成劉的一名情婦借首創(chuàng)集團(tuán)旗號對摩根中心項目的豪奪。

　　事態(tài)再度逆轉(zhuǎn)。2006年9月5日，北京市政府做出了將摩根中心地塊再次收回的決定，首創(chuàng)置業(yè)和陽光股份組成的投標(biāo)聯(lián)盟放棄摩根中心地塊。隨后，郭文貴以3.6億元原價重新拿回摩根中心的所有權(quán)，僅補(bǔ)繳了85%的土地出讓金。

收復(fù)失地

　　2006年摩根中心的失而復(fù)得，顯然是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此后的郭文貴在商場上氣勢凌厲，繼續(xù)令人吃驚地收復(fù)失地。

　　其中之一就是金泉廣場。金泉廣場是郭文貴與摩根中心同步操作的另一個北京項目。郭文貴早在2002年1月8日就獲得了該地塊，項目規(guī)劃建筑面積為85.6萬平方米，被稱為亞奧商圈最大的商業(yè)項目。但郭文貴在金泉廣場項目上決策錯誤，首先開發(fā)了6萬多平方米的商業(yè)街。由于周邊商業(yè)氛圍尚未形成，商鋪銷售情況并不樂觀，也導(dǎo)致計劃中的二期住宅和三期寫字樓、公寓無力開發(fā)。2004年底，整個工程處于停滯。

　　2005年秋，已經(jīng)因摩根項目不堪重負(fù)的郭文貴，決定在金泉廣場項目上引進(jìn)央企保利集團(tuán)的子公司保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱北京保利）。當(dāng)年10月，就在北京國土局宣布收回摩根項目的陰影下，摩根投資與北京保利簽訂協(xié)議，由后者入主金泉廣場。

　　按協(xié)議，北京保利為郭文貴提供8億元資金，其中5億元用于金泉廣場的后續(xù)開發(fā)，3億元提供給摩根投資。作為交換，郭文貴將自己控制的政泉置業(yè)兩家股東所持合計80%政泉置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京保利，并承諾北京保利可從金泉項目銷售中獲得不低于27%的回報。

　　北京保利入主金泉廣場之后的2006年4月，項目開始預(yù)售，價格大漲，且銷售相當(dāng)順利。然而，郭文貴后悔了。在當(dāng)年摩根中心凱旋之后，他也向北京保利提出回購金泉廣場項目。這當(dāng)然遭到了拒絕。2007年5月10日，郭文貴向北京市第二中級人民法院起訴北京保利，要求回購其持有的政泉置業(yè)80%股權(quán)，訴訟標(biāo)的金額為4000萬元。

　　此后的內(nèi)情無從知曉，但郭文貴與北京保利的糾紛以和解結(jié)束。2008年5月，北京保利退出金泉廣場項目，在政泉置業(yè)的股權(quán)也如約退回原股東北京金浩和北京浩云，北京保利對政泉置業(yè)的8億元投資款及相應(yīng)收益合計人民幣13.71億元，由郭文貴的北京盤古氏投資有限公司（下稱盤古投資）承擔(dān)，盤古投資以其擁有的盤古大觀（即原摩根中心）A座寫字樓整棟房產(chǎn)預(yù)售給北京保利進(jìn)行抵付。

　　此時的郭文貴已經(jīng)不僅能在北京妙手翻盤，在河南，他也獲得機(jī)會輕松處置當(dāng)年欠下的巨債隱患。

　　2005年6月，中國工商銀行向各大資產(chǎn)管理公司剝離7000億元的不良資產(chǎn)余額。其中裕達(dá)置業(yè)的28筆貸款共計6.01億元的債務(wù)本息（含5.88億元的貸款本金），被工行河南省分行營業(yè)部作為“可疑類資產(chǎn)”剝離至中國長城資產(chǎn)管理公司。

　　2007年11月12日，中國長城資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處發(fā)布公告，擬通過河南省產(chǎn)權(quán)交易中心對其持有的裕達(dá)置業(yè)債權(quán)本息合計7.17億元，以2.73億元的價格進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓，但無人問津。

　　郭文貴最終還是保住了自己的資產(chǎn)。若干年后，他曾經(jīng)的合作伙伴和敵人曲龍，在一份致有關(guān)部門的獄中揭發(fā)材料中，曾提及郭文貴如何逃廢這筆債務(wù)：“后經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)批示，轉(zhuǎn)為不良資產(chǎn)，郭文貴以1億元的價格，從資產(chǎn)公司回購債權(quán)。”財新記者采訪的多名認(rèn)識郭文貴的人士均曾聽他談及此事，但未能聯(lián)系上長城資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處核實。

　　對郭文貴來說，2006年確實是一個轉(zhuǎn)運(yùn)年。在那之前，和中國大地上遍布的官商勾結(jié)故事一樣，郭文貴在鄭州與當(dāng)時的市委書記王有杰關(guān)系密切，但還沒有讓他達(dá)到無往不勝的程度；作為一個外鄉(xiāng)人，郭文貴在北京拿到了兩個地處黃金地段的開發(fā)項目，卻難逃“懷璧其罪”的劫數(shù)。但之后的郭文貴已非當(dāng)年吳下阿蒙，他不僅在摩根中心事件中顯示了特殊實力和狠辣風(fēng)格，也逐步認(rèn)識了一些新的“貴人”，有了更多不一樣的關(guān)系，其中就包括2006年升任國家安全部副部長的馬建。

　　事后看，一個潘多拉盒子正是從2006年打開。郭文貴裹挾了越來越多的權(quán)力，借助國家機(jī)器的力量介入財富爭奪。