自北京確定啟動共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點至今已有三年，近期，北京同時也是全國首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老機構(gòu)試點迎來了首批入住的老人，而他們也將在不久后拿到北京發(fā)放的第一批共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老居室不動產(chǎn)權(quán)證（房本）。12月12日，北京市民政局、北京市規(guī)劃國土委、北京市住建委聯(lián)合召開新聞發(fā)布會對共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老新模式進行解讀并介紹了試點的階段性成果。據(jù)悉，作為目前北京惟一的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老居室試點，雙橋恭和家園確定了企業(yè)與消費者按5%和95%分配50年產(chǎn)權(quán)的模式，且每間房必須入住一名60周歲以上老人并繳納3000元/月的服務(wù)費。過戶后，購房者可隨時出租、出讓，價格隨行就市，買賣都不受北京現(xiàn)行普通商品房限購條件限制。

共有產(chǎn)權(quán)“新成員”

　　共有產(chǎn)權(quán)是近兩年各地樓市中興起的“新熱詞”。與市場上的共有產(chǎn)權(quán)住宅不同，按照市民政局、市住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施的模式則被定義為居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住。

　　雙橋恭和家園運營方、樂成集團副總裁高峻松介紹，試點項目社區(qū)由養(yǎng)老居室、公共空間和長期照料（醫(yī)護）床位三部分構(gòu)成。其中，養(yǎng)老居室的部分以“按份共有”的方式銷售不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，即：投資商永續(xù)持有每間居室X%（試點項目為5%）的產(chǎn)權(quán)，剩余份額向符合條件的居民轉(zhuǎn)讓。而且，投資商持有配建的服務(wù)設(shè)施的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不得分割轉(zhuǎn)讓，并依據(jù)《養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立許可辦法》在民政部門登記設(shè)立養(yǎng)老機構(gòu)，持續(xù)提供養(yǎng)老服務(wù)。

　　“這意味著，試點項目內(nèi)的養(yǎng)老居室產(chǎn)權(quán)由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者以按5%、95%的份額共同持有，而且每間養(yǎng)老居室入住前，購房者要與企業(yè)簽訂房屋使用協(xié)議，保證房間內(nèi)必須有至少一名60歲以上老年人居住。此外，配套約占總面積的40%醫(yī)療、護理、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施仍由企業(yè)持有經(jīng)營。”北京市民政局副局長李紅兵表示。而高峻松進一步介紹，在入住后，每間養(yǎng)老居室每個月還需繳納3000元服務(wù)費，老人將享有公共空間的使用、醫(yī)護人員24小時響應(yīng)等基礎(chǔ)服務(wù)包。

　　據(jù)悉，雙橋恭和家園試點項目整體建筑規(guī)模為3.68萬平方米，建有養(yǎng)老居室365套，戶型在79-95平方米不等，售價約為4萬元/平方米。項目于今年7月15日啟動簽約，10月正式竣工并投入運營。截至目前，一期已全部實現(xiàn)認購，認購簽約養(yǎng)老居室143套，入住8戶，老人12人，30%以上來自東城區(qū)和西城區(qū)。值得注意的是，李紅兵還透露，本次試點的共有產(chǎn)權(quán)模式今后還將引入北京城市副中心的配套城市設(shè)施建設(shè)。

不納入“限購體系”

　　“與一般的養(yǎng)老機構(gòu)不同，共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老居室最突出的特點就是消費者將擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)，購買后將可按照市場價轉(zhuǎn)讓、出租，只要購買方、租戶符合每戶入住至少一名60歲以上老人的條件即可，企業(yè)方不參與收益的分配，居室的用水用電都按民用標(biāo)準(zhǔn)來實行。”李紅兵還表示，雖然現(xiàn)在80%以上購房人都是老人子女，但如果居室95%的產(chǎn)權(quán)是歸入住老人所有，那么在老人去世后，子女也可依法繼承產(chǎn)權(quán)，如繼承后家中無符合條件的老人入住，企業(yè)方可協(xié)助進行出租、轉(zhuǎn)讓等。

　　不過，高峻松也表示，為防止投資投機者“鉆空子”購買共有產(chǎn)權(quán)居室，企業(yè)方將在入住協(xié)議中要求居室內(nèi)不能在無符合條件老人入住的情況下入住其他人員，而且無人入住的居室也需要按時繳納3000元/月的服務(wù)費用。“除每一任產(chǎn)權(quán)擁有者入住前都要簽訂房屋使用協(xié)議外，我們還會確保企業(yè)雖擁有5%的產(chǎn)權(quán)，但是與95%的產(chǎn)權(quán)持有者享有同樣話語權(quán)，確保企業(yè)可以及時對后續(xù)房屋的轉(zhuǎn)讓租借有干預(yù)的權(quán)利。”李紅兵表示。就此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，以試點項目4萬元/平方米的售價計算，一戶79平方米的項目全款為316萬元，50年所需繳納的服務(wù)費為180萬元，這相當(dāng)于50年購房人最少需繳款496萬元，合6.3萬元/平方米左右，較周邊同類普通商品房沒有明顯的價格優(yōu)勢。

　　對于試點項目養(yǎng)老居室的買賣，市住建委房屋市場管理處處長倪娜表示將不受北京現(xiàn)行普通商品房限購政策影響，“除居住老人的條件外，購房者只要符合北京戶籍居民、持有北京工作居住證、在京連續(xù)繳納五年社保或個稅其中一項條件即可。而且，擁有共有產(chǎn)權(quán)的居民不影響繼續(xù)購買普通商品房的資格；另一方面，已經(jīng)在京擁有房產(chǎn)等也不會影響符合條件的居民購買共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老居室”。倪娜表示。

　　而在提到養(yǎng)老居室的付款方式時，高峻松表示，除全款外，購房者也可以使用商業(yè)貸款，目前銀行已確認可為購買試點項目的消費者提供十年、50%的貸款。

養(yǎng)老引資新嘗試

　　不可否認，隨著北京的養(yǎng)老需求加速釋放，越來越多的社會資本看中這塊誘人的蛋糕，希望參與其中分一杯羹。然而，由于不少養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)都存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況，因此，部分資金實力不夠雄厚或承受風(fēng)險能力相對不足的企業(yè)，始終對投資這一領(lǐng)域較為謹慎，淺嘗輒止的情況也時有發(fā)生。有知情人士告訴北京商報記者，包括共有產(chǎn)權(quán)等新模式的探索，就是為了既讓社會資本看到投資養(yǎng)老并非只能選擇一條艱難的道路，同時也盡可能避免社會投資方向“跑偏”，令養(yǎng)老淪為噱頭。

　　“根據(jù)《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場進一步促進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》，我國將推進老年宜居環(huán)境建設(shè)，在試點基礎(chǔ)上，進一步完善醫(yī)養(yǎng)結(jié)合共有產(chǎn)權(quán)模式相關(guān)政策。這主要源于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)領(lǐng)域中兩大問題，其中之一就是全口徑投入導(dǎo)致資金流動性不強。”李紅兵直言，養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中，投資方在土地購買、設(shè)施建設(shè)等方面的大量投入，給后續(xù)的管理服務(wù)帶來較大負擔(dān)，直接影響到服務(wù)質(zhì)量。共有產(chǎn)權(quán)試點釋放了社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入，“輕裝”開展養(yǎng)老服務(wù)，預(yù)期將激活養(yǎng)老服務(wù)市場，吸引更多社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

　　具體到社會資本關(guān)心的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目的土地使用方面，北京市規(guī)劃國土委副主任謝俊奇表示，恭和家園項目的用地性質(zhì)是養(yǎng)老而非房地產(chǎn)，享有經(jīng)營性養(yǎng)老用地政策，不適用于房地產(chǎn)的土地利用政策，“可以確定的是，購房者擁有養(yǎng)老居室50年產(chǎn)權(quán)包括的是95%份額內(nèi)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，不動產(chǎn)證辦完后可以進行抵押”。謝俊奇表示。