樓市調(diào)控升級

　　自9月22日開始，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫9個(gè)城市密集出臺了調(diào)控政策，政策密集程度接近2016年9月30日的調(diào)控。而“限售”成為了本輪調(diào)控的核心。業(yè)內(nèi)分析本輪樓市政策的核心訴求就是：抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。未來樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房住不炒”這一明確的樓市調(diào)控主線條。預(yù)計(jì)調(diào)控將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。 多地樓市調(diào)控加碼的同時(shí)，一線和二線城市的首套房貸利率也迎開始上揚(yáng)。市場預(yù)期地產(chǎn)投資增速會(huì)逐漸開始下行，原因在于房貸利率上抬疊加房價(jià)下行。

　　導(dǎo)讀

　　就在此輪以二線城市為主的密集調(diào)控出臺前，樓市調(diào)控已經(jīng)向三、四線城市蔓延。其中，限售成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的一大特征。

　　自9月22日開始，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫9個(gè)城市密集出臺了調(diào)控政策。

　　此次政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為：此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次進(jìn)行了相應(yīng)的加碼。如石家莊、長沙限購升級，貴陽結(jié)合此前調(diào)控力度，此次限售并限貸升級。而最重要的特點(diǎn)就是，多數(shù)城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn)。

　　中國指數(shù)研究院指出，政策的核心訴求就是：抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達(dá)到較高的程度，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)市場更快地向理性方向發(fā)展。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也注意到，就在此輪以二線城市為主的密集調(diào)控出臺前，樓市調(diào)控已經(jīng)向三、四線城市蔓延。其中，限售成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的一大特征。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，到目前為止全國已經(jīng)有45個(gè)城市執(zhí)行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限后才可以再上市。限售未來預(yù)計(jì)將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。

　　40余城“限售”

　　限售是本輪調(diào)控一大特征。

　　截至發(fā)稿，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，限售城市數(shù)量已達(dá)到40余城，政策以流動(dòng)性為切入點(diǎn)，立足于引導(dǎo)居民正確的住房消費(fèi)行為，與限購、限貸等政策配合使用已經(jīng)形成新的預(yù)期引導(dǎo)機(jī)制。

　　從目前已出臺限售城市來看，部分城市全面限售，而一些城市分口限售。包括廈門、廣州、青島、保定徐水區(qū)、東莞、福州(五城區(qū)、閩侯縣、長樂市、閩清縣、福清市)、常州、海南全省、承德、濟(jì)南、蕪湖、無錫、嘉興、北海、南寧、徐州、泰州、重慶(主城區(qū))等在內(nèi)的城市規(guī)定：新購買住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù);包括惠州、南京、成都、鄭州、開封、張家口、長沙、貴陽在內(nèi)的城市規(guī)定：新購買的住房須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年之后才能上市交易(轉(zhuǎn)讓);石家莊是目前限售政策最為嚴(yán)厲的城市。該城市政策指向全市范圍，規(guī)定新購住房(含新建商品住房和二手房)的，五年內(nèi)不得上市交易，購房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。

　　除了上述城市，截至目前，南通啟東市、揚(yáng)州、保定白溝新城、保定主城區(qū)(蓮池區(qū)、競秀區(qū)、高新區(qū))、珠海、西安、沈陽、南昌等城市進(jìn)行了不同程度的分口限制。

　　中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，從本輪新出臺政策的城市來看，石家莊限售年限較長，且為第一次出臺限售政策，后期對市場預(yù)期的影響將較為明顯。南昌、重慶、貴陽此前亦無限售政策，對市場后期的影響也將是一個(gè)分水嶺的作用。而長沙則是進(jìn)一步升級限售年限，目前的年限也處于較嚴(yán)的程度。從時(shí)間期限來看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售的，有從2年升級到3年的，甚至有特定項(xiàng)目5年、10年限售的;從范圍來看，有針對戶籍性質(zhì)進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對城市內(nèi)部不同區(qū)域進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對新建商品房和二手住宅進(jìn)行規(guī)定的。結(jié)合前期已出臺政策的城市市場走勢來看，在限售、限購、限貸政策的共同作用下，形成的立體化需求引導(dǎo)機(jī)制能夠更好地保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

　　張大偉認(rèn)為，限售是2017年本輪收緊政策一個(gè)新生事物，從效果看，屬于短效機(jī)制，目的是抑制市場的投機(jī)需求。限售本質(zhì)是樓市去杠桿政策，這要求購房者必須要以自用為目的配置資產(chǎn)。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。這種限售明顯打擊了投機(jī)和投資需求，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。