­　　【導讀】北京朝陽區某小區物業向租房戶收取每年600元占位費，業主則可以免費停車。租房戶認為，小區內沒有固定車位，應當先到先停，收費并不合理。物業公司回應，小區車位緊張，需要優先保障業主停車權利。《天天315》本期關注：小區停車收費實行雙重標準，合理還是不合理？

­　　央廣網北京6月29日消息 據經濟之聲《天天315》報道，小區內車位少，停車難，收費貴是很多人頭疼的問題。而小區的停車管理標準不一、管理混亂更是很多住宅小區存在的問題。此外，小區內除了業主之外，租戶如何停車？停車是否收費？應該如何收費也存在一定的爭議。

­　　北京的韓先生反映自己租住的朝陽區天泰新房苑小區對租戶征收一年600元的車位管理費，只有繳納了這筆費用，自己的車才能進入小區停車。

­　　韓先生說：“我住這個小區挺長時間了，租住在這。2015年小區安了一個車進出的閘，然后要求租戶和業主去辦理門禁。2015年是業主免費，租戶每年一輛車600塊錢。當時我們也跟物業反映過，后來物業說他沒有辦法，只能這么辦，大家就交了錢。2016年我們再去續的時候就沒有收費，可能是有人反映過。今年我們到期又去續，然后6月份門禁就進不去了。保安說你這個要升級，我說具體怎么升級呢？他說你去問那個物業。物業說你這個要收費，所謂升級就是要收費，就是600塊錢一年一輛車。”

­　　令人不解的是，這個小區本身并沒有地下車庫，地面也沒有固定的車位。繳納的這筆費用實際上并不是停車費，而是叫做占位費。也就是說，如果車主回到小區的時間比較晚，往往就會沒有地方停車，而需要停在小區外面的馬路上。韓先生認為，小區內本身并沒有固定車位，而業主也沒有購買車位，自己雖然是租房戶，但是應該和業主享受相同的停車權利。如果這筆管理費只是向租戶征收，而不向業主征收，有點不太合理。

­　　韓先生認為，盡管一年600元的管理費用并不很高，但是小區的車位管理是否應該統一進行。如果要征收，可以業主和租戶統一征收。即使是業主少交一部分，他認為也是合理的。但是現在是只向租戶征收的情況，他認為存在歧視性收費。

­　　韓先生表示，小區內的一些業主本身也有兩三輛車，如果一律不收費的話，其他只有一輛車的車主自然沒有地方停車了。這也是對租戶停車權利的一種侵占。

­　　如果租戶不繳納這筆費用，會怎么樣呢？韓先生說，他咨詢了物業，如果不繳納這筆管理費。那么只能停在小區的外面，平時接送孩子會很不方便。此外，韓先生還認為，這筆管理費用即使交了，也并不像那種正規的收費停車場一樣，對于車輛的安全給予保障。實際上他只是繳納了600塊錢，買了一個進入小區的資格而已。

­　　記者隨后聯系了韓先生所在的朝陽區某小區物業，對方的回復是，小區目前還是要優先業主的停車權利的。所以租戶需要繳納這筆費用。因為很多外來的車輛停到小區里面，導致小區車位緊張。當記者詢問這筆收費是否合理的時候，對方的回應態度非常的強硬。以下為采訪錄音：

­　　天泰物業：“您好，天泰物業?！?/p>

­　　記者：“我這邊是中央人民廣播電臺。你們小區的租戶給我們打來電話反映這樣一個問題，他從2014年租住到現在，當時被收取過一年600元的停車費。”

­　　天泰物業：“我們收的不是停車費，我們收的是占地管理費。”

­　　記者：“占地管理費？那這個費用為什么只收租戶的不收業主的呢？”

­　　天泰物業：“我們這是對本小區業主的一個優惠。因為現在小區里根本就沒有停車位，好多外邊的車都停在我們這里，車現在根本就沒地停?！?/p>

­　　記者：“租戶也是住在小區內的。這個費用只向租戶征收是吧？不向業主收?！?/p>

­　　天泰物業：“對?！?/p>

­　　記者：“如果不繳納這個費用呢？”

­　　天泰物業：“不繳納車就擱在咱們小區外面。”

­　　記者：“就是不讓進入小區了是嗎？”

­　　天泰物業：“比如說拉東西什么的可以進。您是哪的呀？”

­　　記者：“我們是中央人民廣播電臺的一檔消費維權節目叫《天天315》”

­　　天泰物業：“我認為我們這種問題好像不歸您那部門解決吧。”

­　　類似韓先生這樣的例子還有很多。在目前很多的一線大城市，外來人口比較多，很多人都會租住房子。租戶停車應該怎么管理也是很多物業公司需要去解決的問題。有律師認為，小區內的公共地區是全小區業主共同所有，如何收取管理費用，或者如何收取停車費，需要所有小區業主共同商議來定。如果對租戶征收費用，也應該保障租戶繳費之后的停車權利。

­　　上海市普陀區新湖明珠城小區實行“一車一證”停車方案引發關注。小區首先由居委會牽頭，聯合物業召開了兩場關于停車問題的聽證會。經過1個多月意見征詢，最終，業主的同意率達到了92.4%。對小區的地下車位和地面車位均制定不同的通行證。此外，對于租戶停車，小區也有專門的考慮。小區最新制定的停車管理辦法規定，業主將其房屋出租，租客如果需要辦理機動車輛通行證的，經業主本人同意后陪同至物業辦理，辦理時房東需要攜帶房產證，租客除了身份證、駕駛證、行駛證外，還需提供一張租賃合同，而且每戶租戶只能辦理一張通行證，期限一年，如中途退租或續租需業主至物業說明，租賃人取得車輛通行證后，原業主的車輛進入小區按臨時訪客車輛收費。

­　　針對有幾輛車的業主，小區物業主要利用經濟杠桿進行調節。擁有車多的，自然繳納的費用也就越高。對于外來車輛，小區的管理則按照計時停車的原則。進入小區的車輛一律列為“臨時訪客車輛”，實行計時收費。在晚上9點以后，如果小區地面車位已滿，就會謝絕臨時訪客車輛進入。

­　　以上這個案例是否對于小區內停車的管理更加規范合理？小區內停車收費到底應該怎么來收？關于這一話題，北京啟蘊邦律師事務所律師胡曉以及北京安理律師事務所律師包華作出了分析與解讀。

­　　經濟之聲：如果是租戶，那么從2015年開始需繳納每年600元的停車管理費，又叫做“占位費”；如果是業主，“占位費”則不需要上繳。您認為這合理嗎？

­　　包華：“停車收費是小區內公共資源分配的事項之一。我國法律規定，有關小區租戶事務的管理權是全體業主，所以，全體業主可以制定相應的內容。同時，小區停車目前的收費標準和收費方式是市場協商的價格，我國價格主管部門并不做進一步的強化要求，所以，小區業主出于提高自己小區車位使用效率以及保障居民權益的目的，將車位的收費進行差異化管理，這本身并沒有違反法律的規定。相反，這可能還會產生更好、更積極的效果。

­　　那么，對于征收租戶每年600元車位管理費的情況，我認為如果是在此小區車位配比狀態一致的前提下，這完全沒有問題?！?/p>

­　　經濟之聲：也就是說，您認為在平等的情況下，應優先保證業主的權利，然后才是租戶的權利，是這樣嗎？

­　　包華：“當然，法律規定在使用公共劃定綠地來停放車輛時，首先應滿足業主的需要，業主的需求是第一位的，在業主需要滿足的基礎上才能滿足其他人員的停放需要，這二者間在法律上是有區別的。”

­　　經濟之聲：如果說租戶要收取管理費，但是業主免費，那么，這個差別化的收費是否合理？

­　　包華：“租賃是承租人取得了房屋的租賃權，此項權利是客觀、真實的，也是受到法律保護的。但是，小區業主不僅僅擁有房屋本身的使用權，還有對公共區域、公共設施以及設備的管理權和決定權，此項權利并沒有因為租賃合同的簽署和執行而轉讓給承租人，承租人還是沒有此項權利的。所以，在法律上，產權人和使用權人兩者之間有一個天然的分界，權屬不一樣，那么，權能就不一樣。所以，如果業主制定了相關的管理規范和規章制度，使用人就必須要遵守。那么，在承租房屋時，承租人首先要關注目標小區的規章制度和管理規范是否適合自己?！?/p>

­　　經濟之聲：關于上海市某小區對于停車收費的管理方案。您認為是否相對合理些？

­　　胡曉：“我認為上海這個小區的方案是值得借鑒的。不管從程序還是制度方面看，各方的利益都達到了相對平衡的狀態。同時，相關的管理條例實施以來，有的小區成效顯著，不僅成立了業主大會，也有業委會來積極地推動相關細則的實施?！?/p>

­　　經濟之聲：您認為，對于租戶的停車收費，應該怎樣才更加合理？

­　　包華：“首先，停車管理本身是小區的公共事務，相關的規則應該由權利人召開會議來決定，所以實現業主互通是第一步；其次，在業主作出決定前會有一個執行方案的草案，這影響到了每一個業主的權利，比如某一環節設定不好，那么承租人意見會很大，房屋就出租不出去。在這種情況下，每位業主在投票之前都進行充分討論和溝通；再者，在執行的過程中，方案應根據新發生的情況進行適時的調整和補充，在實踐中更好的解決問題。這樣的話，小區的管理制度才能保持合理、平衡的狀態?！?/p>