截至2017年，北京首次購房者平均年齡34歲,這個數字在5年前，還是30歲。在二手房交易主力大部分由換房需求主導的市場格局下，新房購房門檻也在提高。

　　據中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的數據顯示，5年前，北京新建住宅商品房套均總價317萬元；2017年，北京新建住宅商品房套均總價升至659萬元。

　　2017年，是北京樓市調控最為嚴厲的一年，新房和二手房成交量均大幅下滑。但通過上述數據不難看出，在新房市場，改善性需求正成為市場主力。在這種格局下，北京新房市場銷售額TOP10的門檻降低，龍湖地產等布局中高端產品線的房企市場占有率增加。

　　“百億俱樂部”房企銳減

　　根據北京市建委網簽數據顯示，2017年全年在嚴苛的調控政策下，北京市商品房新增供應48517套，同比下降52%；成交52127套，同比下降62%；成交金額2708.71億元，同比下降45%；各房企銷售額雖然較2016年有所降低，但龍頭房企的業績更為顯眼，房地產集中化的趨勢在樓市調控期凸顯。

　　根據各企業操盤口徑數據統計，2017年北京市場僅有5家房地產企業躋身“百億俱樂部”行列，2016年北京市場TOP10的門檻超過120億元，而2017年門檻則降至58億元。逆勢行情之下，市場占有率有所提升的房企，操盤能力顯然更勝一籌。

　　根據克而瑞統計數據顯示，2017年泰禾、龍湖、華潤躋身北京新房銷售額前十位，有些房企在北京的市場占有率提升。以龍湖地產為例，從2016年的2%，提升到2017年的近4%，實現歷史性翻倍增長。

　　《證券日報》對比北京新房市場房企銷售額榜單和北京單盤銷售額榜單可獲悉，兩者有一定的重合度。換言之，無論是別墅、商業物業還是高端住宅業態，平衡布局且操盤能力突出的房企才能提高在北京新房市場的占有率。

　　以2017年3月份陷入“冰封”的商業項目市場為例，2017年全年成交額僅為223億元，同比下降34%。據記者了解，過去沉淀了大量商業項目的房企，2017年支付了大量資金成本的同時，依然難以突破銷售困局。

　　在這種不利于商業項目運作的大環境下，素有新興區域商業運營專家的龍湖地產在經過商業測算與運營分析后，將其商業頂級產品系“天街系”落子在長安街西延線京西門頭溝區域。據悉，該項目于2017年10月份開放售樓處后，僅用了60天左右的時間，就以將近4億元的銷售額。此外，昌平新宸中心的整售業績高達10.2億元；豐臺西宸廣場簽約高達7.6億元。

　　不難看出，這是龍湖地產躋身北京新房市場銷售額前十的原因之一。不過，《證券日報》記者注意到，排名靠前的房企的共同之處是，近幾年在北京的中高端市場進行了大量布局。

　　改善需求拉升市占率

　　事實上，2015年以來，北京新房市場開始“豪宅化”，改善性需求逐漸占市場主導地位。

　　據中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的數據顯示，2016年，北京新房單套平均面積為152平方米，單套平均總價則為568萬元；2017年，北京新房單套平均面積為146平方米，單套平均總價則為659萬元。僅僅過了一年時間，一套新房的平均總價就上漲了91萬元。

　　“進入2017年以來，受到預售價格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應熱點降至年度新低，月度開盤項目數量僅在10個左右。”亞豪機構市場總監郭毅表示，此外，2017年市場當中在售的商品住宅項目多為改善型產品，以中、大戶型為主，這也是去年整體住宅供應當中最為突出的結構性特征。

　　北京改善性需求的爆發，拉升了布局高端產品線房企的市場占有率。

　　根據北京市各區域項目銷售數據顯示，2017年北京龍湖主力在售項目，皆為各區域同產品類型銷售冠軍——景粼原著為朝陽別墅產品銷售冠軍，首開龍湖天瑯為大興別墅產品銷售冠軍。以景粼原著為例，作為龍湖“首席新中式原著”項目，2017年12月初的工地實景開放，全年銷售額超過48億元，成為中國“8萬元+”單價之上的別墅產品銷量冠軍。

　　此外，在度假細分市場上，北京龍湖的長城源著可謂中國旅游度假類產品的標桿，該項目2014年入市，三年后清盤。長城源著最終實現全盤簽約近4000套，全盤銷售額45億元。

　　郭毅表示，今年對高端項目在價格及簽約上的管控將逐步放松，而這些高端項目在資金壓力下，2018年的入市積極性將會大增。而隨著共有產權房和租賃型住宅的入市，今年的北京新房市場供應業態將呈現多元化局勢，預計房價總體可控。（記者 王麗新）