11月至今，陽(yáng)光城（000671.SZ）已召開了兩次臨時(shí)股東大會(huì)，全部與融資找錢有關(guān)。

　　這家積極擴(kuò)張的房企的三季報(bào)顯示，公司負(fù)債1694.85億元，扣除412億元預(yù)收賬款后，負(fù)債總額仍達(dá)1282.85億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債激增536.87%至246.87億元，短期借款為180.9億元，而公司的貨幣資金只有275.7億元。

　　在貨幣資金已無法覆蓋短期債務(wù)情況下，陽(yáng)光城繼續(xù)融資擴(kuò)張，11月開始，陸續(xù)為陽(yáng)光城廈門置業(yè)、上海臻百利房地產(chǎn)等8家國(guó)內(nèi)子公司提供貸款擔(dān)保，此外還擔(dān)保海外子公司發(fā)行2.5億元美元債，用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

　　陽(yáng)光城是行業(yè)高速擴(kuò)張下的一個(gè)典型。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至三季度末，滬深兩市136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過6.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.21%。

　　而比債務(wù)增加更令人擔(dān)憂的是上市融資渠道正呈現(xiàn)被收窄、封鎖的跡象，與此同時(shí)，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，中高端項(xiàng)目入市難度加大，商品房銷售面積及銷售額同比增幅持續(xù)回落。

　　融資額度持續(xù)下滑

　　多組合的樓市調(diào)控政策引導(dǎo)下，市場(chǎng)大起大落已變得不可能，但變化仍在緩慢發(fā)展。復(fù)雜因素生成的行業(yè)成交與融資環(huán)境互相作用，前路難說樂觀。

　　中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年1~10月，全國(guó)商品房銷售面積為130254萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增幅較1~9月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為102990億元，同比增長(zhǎng)12.6%，較1~9月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積及銷售額同比增幅持續(xù)回落，是政策顯現(xiàn)的結(jié)果。

　　此際，房地產(chǎn)業(yè)的資金環(huán)境仍處在嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的政策氛圍中。2016年10月，相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)出多份文件，要求各金融機(jī)構(gòu)理性對(duì)待樓市，此后政策相繼出臺(tái)，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊。

　　同策研究院研究員李霄霄指出，在去通道、壓非標(biāo)，銀行、證券、保險(xiǎn)等房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策頻頻出臺(tái)之下，房企融資難問題日益凸顯。

　　同策研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月，40家典型上市房企融資額度超過1131億元，環(huán)比上漲87.08%，創(chuàng)下峰值，此后持續(xù)下滑。到10月，40家上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)531.53億元，環(huán)比減少24.14%。

　　李霄霄認(rèn)為，房企融資呈現(xiàn)進(jìn)一步收緊趨勢(shì)，短期內(nèi)融資環(huán)境不會(huì)放松，房企也將面臨更大的資金壓力。

　　融資利率上升

　　在融資總額持續(xù)下滑的同時(shí)，融資成本也大大提升。從10月各房企公布的融資數(shù)據(jù)來看，僅有1筆利率小于5%，而最高年利率的一筆高達(dá)8.7%。

　　10月26日，中南建設(shè)（000961.SZ）一口氣公布了多個(gè)為子公司提供貸款擔(dān)保的消息，包括以6.1%的年利率向渤海銀行貸款2.5億元、6.65%的年利率向民生銀行借款8.5億元、以6.8%的年利率向中信信托借款5.5億元。

　　中南建設(shè)還把子公司杭州錦易6.2億元的特定債權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托，為期一年，年利率為8.5%。此外，最高的一筆是以8.7%的年利率把南通新世界、中南常熟金錦公司21億元的本金及利息等應(yīng)付款項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給平安信托。

　　無疑問，高額的資金成本將大幅吞噬上市公司利潤(rùn)，中南建設(shè)知此而為，其背后是公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)的惡化。

　　中南建設(shè)三季報(bào)顯示，截至今年9月末，公司營(yíng)業(yè)收入為190.2億元，同比下降1%，凈利為4.03億元，同比下降17.27%（其中第三季度下降67.18%）。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-0.1963億元，同比下降99.13%，這意味著公司銷售不暢、拿地耗資大、現(xiàn)金回籠難。

　　報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)短期借款激增114.11%至73.37億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為21.5億元。盡管公司銷售回款增加，使持有的貨幣現(xiàn)金增加至125.75億元，能覆蓋短期借款，但公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已轉(zhuǎn)負(fù)，假如行業(yè)環(huán)境無法改善，銷售回款減緩，公司財(cái)務(wù)壓力將急速提升。

　　在此波中型房企的進(jìn)擊中，多家房企提出千億銷售目標(biāo)，利用杠桿成為不可缺手段。但另一方面，快速攀升的負(fù)債率、高昂的資金成本成為懸在空中的達(dá)摩克利斯之劍，在行業(yè)下行周期加大墜落風(fēng)險(xiǎn)。

　　房企財(cái)技受挑戰(zhàn)

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖指出，寒冬已至，目前企業(yè)已普遍感受到國(guó)內(nèi)資金池的收緊。

　　中信證券研究部數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行經(jīng)歷了三個(gè)階段：一階段是2015年前，地產(chǎn)債發(fā)行門檻高、發(fā)行規(guī)模極低；二階段是在2015年、2016年，去庫(kù)存期間金融環(huán)境寬松，地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模和凈融資額快速攀升創(chuàng)歷史新高；三階段是2016年四季度后，政策原因，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模和凈融資額呈斷崖式下降。

　　2017年3月以來，房地產(chǎn)信用債發(fā)行悄然重啟，發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量明顯回升，但凈融資規(guī)模遠(yuǎn)不及2015年和2016年。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，滬深兩市136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過6.04萬(wàn)億元，平均每家負(fù)債445億元。

　　從債務(wù)端來看，隨著融資渠道收窄，以債易債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)難度加大，現(xiàn)金流緊張的房企短期內(nèi)存在信用風(fēng)險(xiǎn)。中長(zhǎng)期，房企存量債務(wù)期限大多為2年~3年期，2016年、2017年發(fā)行的大規(guī)模債務(wù)融資將在明后年集中兌付，房企普遍面臨償債高峰。

　　為了保持現(xiàn)金流的平衡和安全，同時(shí)需要抓住行業(yè)調(diào)整機(jī)會(huì)擴(kuò)充規(guī)模，房企的財(cái)技和運(yùn)營(yíng)受到挑戰(zhàn)。

　　穆迪企業(yè)融資部副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任梁鎮(zhèn)邦認(rèn)為，今年上半年銷售行情不俗，開發(fā)商現(xiàn)金流得到一定程度補(bǔ)充，假如能保持良好的現(xiàn)金流管理不至于情況太過惡劣。

　　已有房企開始止損，走上賣項(xiàng)目回籠資金的道路。繼在8月把北京豐臺(tái)新著東方項(xiàng)目的49%股權(quán)賣給泰禾后，近日，華僑城宣布徹底退出，把項(xiàng)目另外51%的股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，尋找買家。（陳淑貞）