房地產企業負債大多是用來買地，而充裕優質且價格低廉的土地儲備，將為業績爆發提供強勁動力，陽光城目前最需要的就是依靠此前儲備的土地盡快轉化為銷售收入

　　近日，陽光城集團股份有限公司（下稱“陽光城”，000671.SZ）發布公告，公司董事局收到公司總裁張海民提交的書面辭職報告，張海民因個人原因辭去公司總裁職務。

　　同時，陽光城還公布公司董事局聘任朱榮斌任董事長兼總裁，兩個執行副總裁分別是吳建斌和闞乃桂。有意思的是，這三個人全部擁有中海的背景，而朱榮斌與吳建斌曾在碧桂園搭檔多年，將碧桂園帶入了3000億元時代。

　　在這新舊管理層交替之際，陽光城接下來將會呈現怎樣的變化？管理層的風格又將有怎樣的變化？此外，在陽光城高管團隊大換血之際，公司提出開始加速向千億房企邁進的目標。但值得注意的是，歷史的高負債水平已成為陽光城的大難題。新管理層對此有怎樣的具體解決方案？

　　針對以上問題，在近日《投資者報》記者參加的陽光城媒體交流會上，陽光城集團執行副總裁吳建斌對此做了相關解答。

　　陽光城的“三駕馬車”

　　日前，陽光城核心管理層已全部到位。新團隊主要成員為總裁朱榮斌、副總裁吳建斌及闞乃桂三人。三人分工各有不同，朱榮斌全面負責公司管理工作，著眼于布局；吳建斌的職責在財務、金融、法律、信息化等方面；闞乃桂則執掌合約管理工作。這三位也被稱為陽光城的“三駕馬車”。

　　值得一提的是，朱榮斌、吳建斌及闞乃桂三人均有在中海任職經歷。

　　朱榮斌2013年加入碧桂園任執行董事及聯席總裁，主要負責土地投資、項目拓展等工作，2015年開始組建并掌管一線事業部。此前曾在中海、富力任職。朱榮斌23歲入職中海后，歷任香港中海國內部副總經理、中海發展（北京）董事副總經理、中海發展（廣州）副總經理及總經理，并于2008年3月調任中海地產華東區總經理。

　　而吳建斌是1984年加入中國建筑工程總公司，1987年派駐中海，后曾任董事兼財務總監、副主席兼非執行董事、中海投資董事長等多個職務。2014年，他加入碧桂園，任董事、財務總監。彼時在碧桂園，朱榮斌、吳建斌與碧桂園總裁莫斌都被視為“中建系”出身，因又共同出席業績會，被譽為碧桂園“鐵三角”。

　　闞乃桂也有5年中海的任職經歷。闞在加入陽光城前曾任世茂房地產副總裁，負責成本管理及研發設計工作。而在此之前，曾在中海地產任部門總經理及天津公司總經理一職，任職時間為2006年至2011年。

　　高負債率“舊疾”如何治

　　根據陽光城三季報數據顯示，前三季度陽光城的營業收入155億元，同比大漲108%；凈利潤為6.2億元，同比增長70%。在易居克而瑞的榜單中，陽光城以接近600億的銷售規模，悄然攀升至全國房企的第21位。

　　不過，值得注意的是，由于此前在并購市場上頻繁出手，陽光城的負債不斷攀高。前三季度公司負債總額1694億元，扣除預收賬款后的債務為1282億元，凈負債率達到281%。其中，一年內到期的非流動負債246億元，比上年末增加537%。此外，陽光城歷年的財報數據顯示，2012年~2016年年底，其負債總額分別為126億元、284億元、392億元、564億元和1015億元，債務數字逐年攀高。由此看出，高負債率已成為陽光城的“舊疾”。

　　那么，新管理層將如何解決陽光城的負債率問題？

　　“我將自己定位為老中醫，通過我對中海的實操，然后將這兩家公司進行對標，來看陽光城當前存在什么樣的問題？這些藥方目前已經落地，按照中醫的療法，要不斷地調藥方。每過一段時間就要調一些藥方，最終可能花一年到兩年的時間，讓我們陽光城變成一個發展又快又好的公司。”吳建斌表示，目前陽光城的負債率還是合理的，整個負債結構里只有22%是短期債務。

　　吳建斌同時指出，希望短期內，也就是一兩年內先把凈負債率降低到100%，長期來看，如果能降到70%是比較合理的。他認為，房地產企業負債基本上是用來買地，但作為房企而言，關鍵就是買對地。如果地的質量不高，就談不上銷售、周轉和利潤。地買對了，流動性就會變好，就能保證現金流。充裕優質且價格低廉的土地儲備，將為業績爆發提供強勁動力。

　　盡管近期房地產市場熱度有所下降，但吳建斌仍然抱有信心。他認為，一是因為中國的城鎮化未結束，市場需求很大，二是因為在地方政府層面，還存在需求和供應不平衡的地方。“努力降低負債率，保證企業健康發展已成為房企共識。”

　　對于陽光城的負債率，吳建斌透露，希望將凈負債率最終降至70%左右。與此同時，希望明年能有一兩百億元的現金流。

　　新管理層的到位，除了優化負債率水平以外，更重要的任務是幫助陽光城實現向千億房企進軍的目標。此前，朱榮斌就曾表示，陽光城未來的銷售規模要達到2000億元甚至更多。

　　當然目前比較現實的目標還是千億，吳建斌表示，要按照千億房企規模來打造陽光城自身信息化建設，構建財務共享中心，成立戰略發展部，由他領導。

　　其中，陽光城的“雙贏機制”全面對標碧桂園“雙享機制”，將65個項目納入考核。“陽光城內部今年所有土地項目均已進入雙贏機制范疇內。經測算，截至上個月底，陽光城執行項目跟投項目的平均年化資金回報率為45%。”

　　吳建斌介紹：“執行雙贏機制之后，買地要求更加嚴格。陽光城制定了三個硬性指標，一是股東凈資金回報率不能低于30%，二是項目凈利潤率不能低于10%，三是現金流回正不能超過12個月。希望從源頭上改變周轉和盈利的問題。”

　　此次核心管理層的大換血，由具備中海、碧桂園等大型房企背景的高管組成的“三駕馬車”，是否能如愿帶領陽光城進軍房企界的“千億俱樂部”？在房地產市場開始降溫的當下，這一目標極具挑戰，但也值得期待。（投資者報記者 向勁靜）