對(duì)于2012年房地產(chǎn)市場最貼切的描述莫過于“冰火兩重天”，上半年的冰冷、下半年的回暖，也使得市場切切實(shí)實(shí)走出一個(gè)“V”型走勢。雖然2012年已經(jīng)塵埃落定，但是并未給2013年的房地產(chǎn)市場帶來太多確定因素。

　　面對(duì)2013年，市場仍存在眾多的猜想，政策、市場、房價(jià)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)化……業(yè)內(nèi)專家為我們做了各種預(yù)測，但是這仍需要在前行的過程中不斷印證。

　　政策想象 調(diào)控政策保持穩(wěn)定

　　陳淮：我以為先把2012此前政策不足部分、缺陷部分認(rèn)真回首看一下更有意義。

　　十八大期間，有記者向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提問“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策什么時(shí)候放松”，他回答稱“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。對(duì)于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。”2012年12月25日，住建部表示，2013年繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從總體來看2013年針對(duì)樓市的調(diào)控絕不會(huì)放松，不過地方政府還會(huì)對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。像2012年，有包括貴州、揚(yáng)州等在內(nèi)的40多個(gè)城市，以稅費(fèi)優(yōu)惠、買房獎(jiǎng)勵(lì)、購房入戶、購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方式進(jìn)行樓市政策微調(diào)。

　　 前不久，在城市觀點(diǎn)論壇中國行2012年度論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮認(rèn)為2013年中國房地產(chǎn)市場在政策上有三個(gè)堅(jiān)定不移：第一，抑制投機(jī)性需求是中國國情下房地產(chǎn)發(fā)展一定要確定不移的政策，也是保障市場健康發(fā)展的合理的政策目標(biāo)；第二個(gè)就是宏觀調(diào)控上，適度放松財(cái)政手段，比如大力呼吁的減稅，在貨幣政策上為了應(yīng)對(duì)可能潛在的通脹威脅，繼續(xù)保持對(duì)信貸規(guī)模、貨幣發(fā)行量、利率謹(jǐn)慎的政策；第三則是繼續(xù)完善住房保障體系，把保障房建設(shè)推進(jìn)下去仍然是堅(jiān)定不移的。陳淮認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)政策值得肯定，像優(yōu)先保障改善型需求、住房困難需求、首次置業(yè)需求起著重要作用。但是展望2013，不是簡單呼吁加強(qiáng)調(diào)控、更嚴(yán)重調(diào)控這么簡單。陳淮說：“我以為先把2012此前政策不足部分、缺陷部分認(rèn)真回首看一下更有意義。”

　　市場想象 向利好方向發(fā)展

　　秦虹：2013年房地產(chǎn)市場回暖的數(shù)據(jù)會(huì)比較好看。先有銷售變化，后有價(jià)格的變化。

　　從整個(gè)市場 “基本面”來看，2012年1至11月全國商品房銷售面積開始同比轉(zhuǎn)正，這就促使整個(gè)市場“基本面”向利好方向發(fā)展。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的 “回暖”。住建部政策研究中心主任秦虹分析說，去年經(jīng)濟(jì)走勢是第四季度開始回升，經(jīng)濟(jì)增長回升有一定慣性，所以對(duì)房地產(chǎn)，可能在今年上半年經(jīng)濟(jì)增長是一個(gè)確定的因素，所以這對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生一些正面影響。此外在年末，特別是一些中心城市加速情況下，部分城市去庫存加快，供求出現(xiàn)新的挑戰(zhàn)，也是一個(gè)重要原因。

　　不過面對(duì)回暖，更多的業(yè)內(nèi)人士則是表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎。秦虹認(rèn)為2013年房地產(chǎn)市場回暖的數(shù)據(jù)會(huì)比較好看。她分析說，先有銷售變化，后有價(jià)格的變化。2012年的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基數(shù)是低的，在這樣的基礎(chǔ)下，由于去年上半年基數(shù)很低，所以出現(xiàn)低基數(shù)基礎(chǔ)的增長是不奇怪的。

　　價(jià)格想象 看多開始成為趨勢

　　聶梅生：過去10年房價(jià)翻5倍，未來10年保持7%就不錯(cuò)了。

　　2013年，樓價(jià)會(huì)漲嗎？相信這是所有購房者都關(guān)心的一個(gè)問題。2012年底，樓市出人意料地迎來“暖冬”，如廣州、上海等地甚至出現(xiàn)“日光盤”。每年歲末年初，市場人士都會(huì)對(duì)年內(nèi)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測，不過今年看多似乎成為一種趨勢。

　　早在去年8月份，有“任大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)就在一次論壇上拋出 “明年3月樓價(jià)大漲”論。他的理由是，屆時(shí)地產(chǎn)商的庫存已經(jīng)消化得差不多了，新的供應(yīng)卻未出現(xiàn)，短缺無可避免。

　　2012年12月9日，國家統(tǒng)計(jì)局原局長邱曉華表示，只有等中國工業(yè)化和城市化基本完成，中國房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)進(jìn)入收縮期，房價(jià)才會(huì)出現(xiàn)真正逆轉(zhuǎn)，這個(gè)階段可能10年之后才會(huì)到來。對(duì)于2013年，他認(rèn)為，房價(jià)將平穩(wěn)上升，暴漲的可能性很小。

　　一周后，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩說，25年后全國房產(chǎn)均價(jià)是一平方米9萬元，北京要80多萬元。他還拿歷史說事兒：1987年全國平均房價(jià)408元，那時(shí)候北京就500元，如果那個(gè)時(shí)候我們告訴你全國房價(jià)將達(dá)到6000元，北京、上海達(dá)到20000元，打死你也不相信，那時(shí)候任總（任志強(qiáng)）也不相信。

　　幾乎同時(shí)，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長聶梅生在一個(gè)研討會(huì)上也表示，未來10年我國至少還有121億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國住房銷售面積的12倍以上。“過去10年房價(jià)翻5倍，但未來10年保持7%就不錯(cuò)了”。
　　征稅想象 房產(chǎn)稅推開仍需時(shí)日

　　賈康：房產(chǎn)稅改革仍然只能是漸進(jìn)的，這個(gè)改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端。

　　從2011年1月底開始，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)至今已近2年，同時(shí)，2012年一年來圍繞房產(chǎn)稅傳聞爭議從未中斷。2012年11月財(cái)政部部長謝旭人稱，要認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開。中國社科院建議對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅實(shí)際對(duì)樓市成交的影響見仁見智，但仍然是購房者關(guān)注的熱門話題之一，而這顯然會(huì)延續(xù)到2013年。

　　種種跡象表明，房產(chǎn)稅全面開征已經(jīng)提速，稅務(wù)總局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在不同場合傳達(dá)了這樣的信息。房產(chǎn)稅怎么征，主要涉及四個(gè)方面，一是面積，二是價(jià)格，三是稅率，四是對(duì)存量還是增量征收。但目前還沒有一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，因此在接下來的時(shí)間里，大家仍然會(huì)對(duì)此傾注相當(dāng)高的關(guān)注熱情。著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為：推進(jìn)房產(chǎn)稅需要考慮現(xiàn)實(shí)的制約。他分析說，一方面房產(chǎn)稅改革仍然只能是漸進(jìn)的，不能考慮很痛快地一下推到全局，必須允許進(jìn)一步試驗(yàn)。第二，這個(gè)改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端，這個(gè)非常重要。如果放棄這樣的要領(lǐng)，這個(gè)改革無法進(jìn)行。賈康建議說，我們可以考慮第一套房不征收，第二套房稅率從低。

　　城鎮(zhèn)化想象 帶來樓市發(fā)展新動(dòng)力

　　巴曙松：從中國和國際發(fā)展情況看，鐵路的興起是直接導(dǎo)致鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)增長和衰敗的直接動(dòng)力。

　　近來，有關(guān)城鎮(zhèn)化的話題已引起廣泛討論。按照官方發(fā)布的《中國城市發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2011年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，比2002年提高12.2個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年至2011年，中國城鎮(zhèn)化率以平均每年增加1.35個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口平均每年增長2096萬人，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2020年之前中國房地產(chǎn)市場依然是發(fā)展的機(jī)遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化。中國的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是51.27%，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達(dá)國家還有很大的距離。新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇，房地產(chǎn)發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。對(duì)于房地產(chǎn)未來發(fā)展，即樓市下半場，眾多專家學(xué)者寄望于城鎮(zhèn)化機(jī)遇。他們認(rèn)為長期來看，中國城鎮(zhèn)化的不斷深入為大型房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為城鎮(zhèn)化過程中政府有多項(xiàng)工作要做。他表示，城鎮(zhèn)化要有產(chǎn)業(yè)支持，如果沒有產(chǎn)業(yè)支持，城鎮(zhèn)化就會(huì)造就一批巴西里約的貧民窟。此外，如果確定是以城市群作為核心發(fā)展目標(biāo)的話，城市群內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)、城際網(wǎng)絡(luò)可以成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)。巴曙松說：“這是有意識(shí)的。從中國和國際發(fā)展情況看，鐵路的興起是直接導(dǎo)致鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)增長和衰敗的直接動(dòng)力。”