樓市回暖僅僅是區域性的？

來源:中國經濟周刊 2013-01-15 10:29 http://www.xbkwei.com/

　　若限購、限貸政策保持穩定，并嚴格執行，剛性住房需求增長空間極為有限，預計2013年房價上漲空間有限。

　　限購、限貸政策下，投機投資性購房需求已經受到嚴厲打擊。雖然歲末年初樓市成交出現區域性回暖，但剛性住房需求增長緩慢，預計全年房價上漲空間有限。

　　歲末年初，全國樓市成交上升，主要是受到一線城市拉動。

　　據中原地產研究中心統計數據顯示，元旦小長假期間，京滬穗深4個一線城市新建住宅成交套數同比上漲57.7%，帶動全國主要54個城市同比上漲16.8%。

　　同時，據中指院統計數據，2012年12月全國十大城市新建住宅均價環比上漲0.45%，帶動全國百城環比上漲0.23%。

　　樓市運行區域分化明顯，在一線城市成交火爆同時，鄂爾多斯、溫州等城市商品房銷售受阻。另據媒體報道，海南住房供應需要十年方能消化。

　　以限購、限貸為代表的新國八條房地產調控政策出臺，嚴厲打擊了投機和投資性的購房需求。

　　雖然限購政策效應隨時間遞減，但政策抑制投機性需求的作用非常明顯。即使符合購買的人群增多，考慮到限購政策降低了市場流動性，住房投資回報率出現下降，也會明顯減少投資性住房需求。限貸政策抑制的是杠桿性購買需求。缺乏信貸資金支撐的投資性購買需求，需要全額付款，也在一定程度上影響到住房投資的積極性。

　　在投機、投資性住房需求被抑制并擠出的同時，剛性住房需求成為樓市成交的主要驅動力量。從學理上分析，定義剛性住房需求是一件十分費勁的事情，主要是難以清晰界定。

　　通常，剛性需求對應著彈性需求。簡單分析，所謂剛性住房需求，就是短期內必須購買且具有相當購買力的住房需求，主要包括婚房需求、拆遷引致需求、學區房需求以及外埠需求、新就業人群住房需求等。

　　比如婚房需求，特別是婚房成為結婚的前置條件，就成為了剛性住房需求。所謂丈母娘需求，也指的是這類需求。還有，拆遷引致需求、學區房需求等等，在購買時機上都面臨著較強的外部約束，呈現出明顯的剛性。雖然外埠需求、新就業人群住房需求的剛性約束相對較小，但購買實力不容忽視。即使以上被列入的剛性住房需求，對特定人群也不能完全被界定為剛性，這主要是受到購買力和住房地理位置的影響。

　　由此可見，城市剛性住房需求總量應該基本穩定，不太可能出現爆發式的增長。從城市人口承載能力角度考慮，一線城市人口規模增長空間極為有限，2011年北京市暫住人口較上年就減少了60余萬人。若限購、限貸政策保持穩定，并嚴格執行，剛性住房需求增長空間極為有限。

　　當前一線城市住房供不應求，主要是樓市供求區域關系的調整所致。新國八條出臺后，房地產開發重點向二線、三線城市轉移。一線城市房地產開發減少，按照新建商品住宅一年多的建設周期，造成當前樓市供求關系趨于緊張。

　　2012年以來，隨著一線城市住房成交量上升，房地產開發重點向一線城市回歸，將在很大程度緩解供求緊張關系。考慮到全國房價漲幅低于物價漲幅，住房實際成交均價已經下降。若一線城市住房成交量繼續過快釋放，未來房地產市場調整的可能性增大。項崢

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