專家強(qiáng)調(diào)不會出現(xiàn)2009年一樣的逆轉(zhuǎn)行情 樓市調(diào)控方向不會變調(diào)控措施或?qū)⒓訌?qiáng)

　　11月以來，北京、上海、廣州等多地的二手房放盤量激增，成交量明顯增長。有不少媒體對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行“娛樂化”解讀，認(rèn)為是由于國家在多地試點(diǎn)推行公開官員個(gè)人財(cái)產(chǎn)及住宅信息，部分擁有多套房產(chǎn)的“房叔”急于脫手名下房產(chǎn)，導(dǎo)致二手房交易市場異常火熱。

　　對此相關(guān)報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士各執(zhí)一詞。有專家認(rèn)為，“房叔”拋售名下房產(chǎn)，不是調(diào)控，勝似調(diào)控，樓市將意外地迎來一個(gè)利空。但也有專家指出，“房叔”拋售的房產(chǎn)數(shù)量在二手房市場中“微不足道”，并不會實(shí)質(zhì)性影響樓市供求。

　　時(shí)至年尾，國內(nèi)樓市明顯出現(xiàn)一輪“暖冬”行情，多個(gè)城市出現(xiàn)供需兩旺的“盛況”。

　　近日，中國國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2012年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，較之上月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有53個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過1.0%。

　　在53個(gè)住宅價(jià)格上漲城市中，一線城市均名列其中。其中北京、廣州、深圳漲幅均為0.6%，上海較10月上漲0.2%。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過1.0%。僅有10個(gè)城市房價(jià)較10月出現(xiàn)下降，其余7個(gè)城市的房價(jià)持平。

　　房價(jià)的持續(xù)上漲，讓購房者無法繼續(xù)“淡定”，看漲房價(jià)的預(yù)期日趨明顯，不少“剛需”轉(zhuǎn)而積極入市。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，北上廣深4大一線城市中，北京11月簽約12988套，環(huán)比上漲37.32%；上海11月簽約8185套，環(huán)比上漲10.87%；廣州11月簽約8843套，環(huán)比下跌9.38%；深圳11月簽約4352套，環(huán)比上漲19.36%。4城11月共計(jì)簽約4.3萬套，環(huán)比10月上漲13.64%，同比2011年11月更是大漲接近1倍。

　　而這股樓市暖風(fēng)絲毫不畏懼冬日的嚴(yán)寒，繼續(xù)吹進(jìn)12月。進(jìn)入12月份以來，各地樓市成交量均表現(xiàn)上漲。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日，12月54個(gè)城市合計(jì)新房簽約套數(shù)為148235套，雖然相比創(chuàng)造年內(nèi)新高的11月有所下滑，但依然是年內(nèi)的第二高點(diǎn)。其中，北京月內(nèi)簽約7966套，上海簽約6971套，廣州5351套，深圳2583套，天津4387套，大部分城市均出現(xiàn)了年底“翹尾”現(xiàn)象。

　　“房叔”拋售效果惹爭議

　　近期“房叔”、“房嬸”成為新聞熱詞，不少“房叔”因被爆擁有多套房產(chǎn)而落馬。不少媒體報(bào)道，在“網(wǎng)絡(luò)反腐”風(fēng)潮下，“房叔”紛紛拋售房產(chǎn)而引發(fā)二手房產(chǎn)市場爆棚。

　　在年底樓市量價(jià)齊升的大背景下，“房叔”的這些房產(chǎn)是否為樓市起到推波助瀾的作用呢？

　　“媒體所說‘房叔’拋售房產(chǎn)引發(fā)二手房市場火爆的說法純屬‘虛構(gòu)’”，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜稱。

　　在黃韜看來，目前整體房價(jià)持續(xù)走高，只有職位較高的“房叔”才有可能擁有多套房產(chǎn)，而且，這些房產(chǎn)也未必屬于“房叔”本人名下。就廣州來說，目前廣州二手房存量達(dá)到10萬套以上，即使“房叔”集中拋售手頭房產(chǎn)，占市場成交量也不到1%，對于市場根本沒有太多影響。

　　此外，據(jù)黃韜分析，這次樓市的回暖并不是突然出現(xiàn)的，而是段性的常規(guī)現(xiàn)象。農(nóng)歷新年之前一向是樓市的旺季，購房者置業(yè)積極性很高。2012年的“金九銀十”樓市的成交量雖然環(huán)比有所上漲，但是相較幾年前，需求量在這兩個(gè)月并沒有得到完全的釋放。如果開發(fā)商不趕上2012年末這趟“末班車”，下一個(gè)樓市高潮將要等到2013年春節(jié)過后。

　　然而，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文卻不這樣認(rèn)為。據(jù)趙卓文分析，在大多數(shù)中西部城市，公務(wù)員或者“房叔”是房地產(chǎn)市場的“大客戶”。而最近，“房叔”事件的曝光，勢必讓許多擁有多套房產(chǎn)的“房叔”“提心吊膽”。

　　趙卓文認(rèn)為，多年來房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建滯后，讓一部分“房叔”“麻痹大意”，有的人自己名下多套物業(yè)，有的人老婆孩子名下多套物業(yè)。“如果抖出來，與收入水平不符，變成‘收入來源不明’，將會給‘房叔’帶來極大的麻煩。”

　　趙卓文認(rèn)為，可以預(yù)見，年末各地“房叔”緊急拋售物業(yè)，處理多余房產(chǎn)，會有一個(gè)小高潮。2013年，“房叔”買房將趨于謹(jǐn)慎。在很多內(nèi)地城市，由于“房叔”“退房”，住房需求將下降10%以上。

　　回暖或臨更嚴(yán)政策打壓

　　近日，渣打銀行大中華區(qū)研究部出臺最新研究報(bào)告《令人驚詫的回暖》，預(yù)計(jì)我國住宅類房地產(chǎn)建設(shè)繼2012年收縮之后，將于2013年上半年回暖。報(bào)告指出，我國房屋庫存正在下降，有跡象顯示八九月份土地市場交易活動增加，除非房價(jià)大幅上漲，否則房地產(chǎn)政策不會有太大變化。而2012年底樓市的“翹尾”收官似乎也在向2013年的樓市傳遞著“正能量”。

　　據(jù)同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析，2012年以來，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，房價(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場環(huán)境并不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。

　　此外，張宏偉還認(rèn)為，經(jīng)過政府對于房地產(chǎn)市場的干預(yù)調(diào)控，人們逐漸對市場形成了更為理性的認(rèn)識，市場建立了新的平衡，需求逐步釋放。在2012年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，定調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控不動搖。受此影響，2013年樓市調(diào)控政策依然從緊。

　　張宏偉告訴記者，在2013年，在樓市調(diào)控繼續(xù)和成交量持續(xù)回升的市場背景下，房價(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場環(huán)境。這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場真正意義的“回暖”。

　　不過，張宏偉強(qiáng)調(diào)，2013年的樓市不會出現(xiàn)像2009年一樣的大幅逆轉(zhuǎn)行情。保持“限速”中緩慢復(fù)蘇與房企有限制的擴(kuò)張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。

　　也有專家認(rèn)為，此輪回暖不會太久，由于市場回暖首先由北京開始向其它城市傳播，因此，高層對樓市回暖的感覺會更為敏感直接，鑒于樓市一直的調(diào)控方向，樓價(jià)太高的主要矛盾并未解決，在各地限購即將到期的前提下，或?qū)⒊霈F(xiàn)新的比限購令更為嚴(yán)格的打壓措施。