房價(jià)連漲28個(gè)月——2014年廈門樓市的“瘋狂”備受矚目，一時(shí)間“北上深廈”的呼聲不絕于耳。廈門房價(jià)何以如此堅(jiān)挺？成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。除了良好的城市居住環(huán)境以及較強(qiáng)的區(qū)域吸附力外，土地市場的各種表現(xiàn)亦發(fā)揮著重要作用。去年，廈門共出讓經(jīng)營性用地24宗，土地面積105.5萬平方米，土地出讓量僅完成年初計(jì)劃的四分之一，而地價(jià)仍在上漲。這一降一升，既能消化市場庫存量，又在一定程度上帶動(dòng)房價(jià)平穩(wěn)上浮，整體促進(jìn)市場良性健康發(fā)展。

每次土地出讓都將引來諸多關(guān)注。

島外土地出讓量大幅領(lǐng)先島內(nèi)，未來廈門發(fā)展重心將進(jìn)一步外移。

　　【供應(yīng)】

　　總量持續(xù)趨緊

　　全年僅完成供地計(jì)劃25%

　　從供地量看，近五年來廈門市供地量呈逐年下降趨勢，2014年土地供應(yīng)量更是處于五年來最低位。2014年，廈門市出讓土地面積105.5萬平方米，同比減少30%；總建筑面積221.9萬平方米，同比減少43.2%；全年完成供地計(jì)劃僅25%，供地量大幅縮水。

　　土地供應(yīng)縮減為去化商品房庫存量提供緩沖期。2010-2012年土地成交建筑面積大于商品房成交量，市場累積了一定的庫存，而2013-2014年受制于土地整理難度加大，土地市場供應(yīng)縮減，累計(jì)土地供應(yīng)612.63萬平方米，遠(yuǎn)小于1362.18萬平方米的商品房銷量。土地供應(yīng)持續(xù)趨緊，給予庫存一定的去化時(shí)間，緩解局部供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　【價(jià)格】

　　平均溢價(jià)率41%

　　商住用地島外四區(qū)均破萬

　　從成交價(jià)格看，2014年廈門經(jīng)營性用地成交樓面均價(jià)7776元/平方米，同比上漲14.3%，平均溢價(jià)率為41%。島內(nèi)成交樓面均價(jià)1360.7元/平方米，同比下降82.8%。島內(nèi)受限于土地資源稀缺與整治難度加大，僅出讓4宗非住宅用地，拉低島內(nèi)均價(jià)。島外成交樓面均價(jià)8939元/平方米，遠(yuǎn)超島內(nèi)，同比上漲43%。究其原因，政策利好是基礎(chǔ)，配套建設(shè)加強(qiáng)是動(dòng)力，島內(nèi)外差距正逐步縮小，市場認(rèn)可度提高，價(jià)格自然“水漲船高”。

　　其中，商住用地成交樓面均價(jià)11531元/平方米，同比基本持平。但2014年商住用地最高成交單價(jià)屢被刷新，島外四區(qū)樓面價(jià)均已破萬。這主要是由于政府土地供應(yīng)少，開發(fā)商儲(chǔ)備土地不足，“僧多粥少”所致。盡管開發(fā)商求地若渴，但在當(dāng)前回調(diào)市場行情下拿地仍趨謹(jǐn)慎，全年商住用地溢價(jià)率僅46%，同比2013年125%下跌79個(gè)百分點(diǎn)，甚至還出現(xiàn)近幾年比較罕見的商住用地（同安2014TP02商住用地）流拍現(xiàn)象，這反映出無論是土地或樓市都正在回歸理性。

　　【結(jié)構(gòu)】

　　商住用地供應(yīng)占比達(dá)62%

　　其他類型用地供應(yīng)收窄

　　從成交類型看，上年度共出讓商住用地10幅，土地面積55.7萬平方米，建筑面積137.3萬平方米，占比高達(dá)62%。其他類（醫(yī)療、加油站、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）用地成交44.3萬平方米，占比20%；辦公類用地成交37.5萬平方米，占比17%；商業(yè)類用地只有2宗，出讓28.5萬平方米。

　　2014年經(jīng)營性用地成交繼續(xù)以商住用地為“主線”，且占比為歷年最高，而往年重點(diǎn)出讓的綜合體、酒店用地今年卻是零供應(yīng)，其他類型（醫(yī)療、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）土地成交量大幅增加；商業(yè)辦公類用地占比回落，廈門供地結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始調(diào)整。此舉一方面可以有效緩解廈門居住用地供應(yīng)偏緊的局面，另一方面可以有效消化酒店、辦公的庫存量。可以預(yù)計(jì)，在未來一段時(shí)間將延續(xù)這樣的策略，即“增加居住用地，減緩非住宅經(jīng)營性用地”，特別是在目前市場調(diào)整階段，以便更加符合市場實(shí)際需求。

　　【區(qū)域】

　　島外供應(yīng)八成

　　海滄成為領(lǐng)頭羊

　　從成交區(qū)域看，2014年島內(nèi)外土地供應(yīng)水平依舊差距懸殊，維持2:8格局，“島外為主，島內(nèi)為輔”的供應(yīng)格局已基本確定。其中，島外全年成交20宗，土地面積82.9萬平方米，建筑面積177.3萬平方米，占比80%，而海滄成交建筑面積52.7萬平方米，成為島外四區(qū)的領(lǐng)頭羊。

　　值得一提的是，海滄馬鑾灣片區(qū)去年成交兩幅商住用地，分別被廈門地產(chǎn)新軍——海爾、融僑收入囊中。該區(qū)域憑借其景觀資源、地理位置優(yōu)勢，已匯集了泰禾、萬科、海爾、融僑等多家實(shí)力房企，將打造成高端住宅區(qū)。未來該片區(qū)將進(jìn)一步規(guī)劃軌道交通、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有助于吸引新的投資驅(qū)動(dòng)力，帶動(dòng)商住用地需求量上升，連接?xùn)|孚片區(qū)著力打造廈門新灣區(qū)，片區(qū)升值潛力可期，未來也有較大的土地供應(yīng)量。

　　【企業(yè)】

　　國企發(fā)力攬六成商住地

　　資金運(yùn)轉(zhuǎn)成關(guān)鍵

　　去年初，廈門出臺(tái)政策表示“未來所有出讓地塊地價(jià)款支付方式將作調(diào)整，要求在成交之日起5個(gè)工作日內(nèi)付清。”此項(xiàng)規(guī)定對企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)要求提高，對中小房企產(chǎn)生了一定沖擊，因而今年的土地市場上我們更多地看到資金較為雄厚的國企、央企身影。從本年度出讓的10宗商住地塊中發(fā)現(xiàn)，6宗地塊被本土國企奪得，1宗由央企競得，1宗地塊國企參與聯(lián)合競買，并誕生了4塊地王。國企、央企在資金上具有雄厚實(shí)力，面對廈門體量大、總價(jià)高的地塊時(shí)，往往不手軟，強(qiáng)勢拿地。

　　可以預(yù)計(jì)，短期內(nèi)土地供應(yīng)趨緊仍將持續(xù)，出讓條件仍舊嚴(yán)苛，企業(yè)應(yīng)提前做好現(xiàn)金儲(chǔ)備，保持較為寬松的資金周轉(zhuǎn)量，這將是在激烈的土地市場中突出重圍的關(guān)鍵。