增城、從化放開限價,中心區高價盤限簽松動,廣州人才入戶全面開閘帶來購房名額增加……廣州樓市調控政策在微調。

　　從去年開始,“限購、限貸、限價、限簽、限售”這五限政策就成為廣州樓市的緊箍咒,隨著今年市場逐步下行,要求政府松綁五限進行救市的呼聲漸高。自5月份以來,廣州默許增城、從化兩地松綁限價,并對市區的五限也進行了調整。作為一線城市,廣州的限購堅冰被認為難以打破,但仍可曲線松綁。業內人士認為,廣州目前采取的是“溫水煮青蛙”式的松綁樓市調控,這樣既可以規避觸碰中央紅線的風險,又能有效釋放市場購買力。如果確實需要救市,政府手上還有不少牌可打。

調整

　　自今年5月開始,廣州已低調啟動多項樓市微調措施,這些措施的共同點就是政府對開發商僅限“口頭傳達,不發文件”,可謂十分低調。

　　對于廣州來說,除了限購這條紅線難以逾越,地方政府手里仍有相當多的牌可以打。廣州去年開始執行的“限購、限貸、限價、限簽、限售”這五限政策,限購短時間內難以解除,限貸也不會放松,但限價、限簽、限售這項政策都屬于地方政府自行出臺的調控手段,只要地方政府愿意,隨時可以拿來救市。近期的具體措施表現如下:

1.郊區限價放開

　　早在今年5月份,增城率先松綁限價,開發商無須再兩套合同賣樓,并且允許高價別墅進行網簽。自5月份開始,增城國土房管局通知各開發商執行新的政策,按照要求,原來簽一個購房合同再簽一個裝修合同的開發商,需要向房管局簽署一份承諾書,承諾不再搞雙合同,房管局則同意開發商按照購房合同與裝修合同的總價進行銷售,但不得突破兩份合同的價格。

　　同樣被限價的從化也對限價政策進行了調整。在廣州各地樓盤紛紛推出低首付、大降價等促銷手段的環境下,地處從化市區新城市中心——從城大道上的萊茵水岸6月1日上午正式發售“觀邸2期”高層洋房,均價比去年11月發售的“觀邸1期”上漲11%,達到9899元/平方米,從化連續兩年未上調限價線的狀態也因此終于被打破。

　　從限價來看,目前增城、從化兩地已經放開,市區的許多樓盤也解除了限價,而該政策的松綁,對樓市最大的影響是開發商不用再以雙合同來進行銷售,在同樣的總價下,買家的貸款成數相應增加了,購房門檻也因此降低,對市場的利好不言而喻。而限簽政策目前雖未完全解除,不少高價盤仍每月有一定網簽限額,但政策環境正在變得逐步寬松,限簽與限售這兩項遲早要解除,這對開發商的銷售回款有所幫助,一定程度上也是能起到救市的作用。

2.中心區高價盤限簽松綁

　　除了郊區松綁限價,市區的高價盤網簽也在近幾個月被放開。早在去年年底,花都、南沙等外圍區域已經傳出松綁高價盤網簽的消息,而這一風潮今年先后席卷全市各中心區,如萬科金色夢想、萬科東薈城等原本因網簽受限而被迫采用兩套合同賣樓的項目,近期已經回歸單合同。

3.戶籍政策進一步寬松,“搶人”救市

　　除了直接調控樓市,戶籍政策的改革也對樓市有間接利好。今年3月份,廣州市政府網站公布廣州市人口調控和入戶政策“1+3”文件,“1+3”文件不僅放寬引進高層次、高技能人才的年齡門檻,也為一線人員開辟入戶的新通道。而近期廣州重新又啟動了本科學歷入戶的措施,外來人才租房滿一年可申請入戶,戶籍政策進一步寬松,使原本只能在廣州買一套房或不能買房的外地戶籍居民增加了一個甚至兩個購房名額,無疑也能帶來更多的市場空間。

原因
樓市地市雙低迷促使政策微調

　　廣州樓市低迷無疑是促使政府逐步松綁各項調控政策的重要原因。自春節以來,廣州樓市成交呈現連續下跌的態勢,不斷傳出的樓盤降價的消息也帶來不小壓力。另一方面,廣州市政府今年有不小的土地供應計劃,如果樓市慘淡,必將影響開發商的拿地熱情,這也是政府所不愿意看到的。

　　據搜房網監控廣州國土房屋局網站,5月廣州共有12宗土地成交,總成交面積727314.14平方米,是今年以來的最高紀錄。然而成交金額卻縮水至479199萬元,環比4月份的697148萬元驟減31.26%,同比去年5月減少31.91%。

　　盡管5月廣州土地出讓宗數和面積均創下今年新高,然而受到樓市低迷影響,廣州土地市場也“遇冷”,兩場土拍均草草收場,成交金額也驟減,作為難得一見的廣州老城區宅地也突然中止出讓。業內人士判斷,隨著“降價潮”蔓延至一線城市,廣州房價調整壓力驟顯,清庫存將成為房企首要任務,接下來土地市場或將出現明顯降溫。

　　業內分析人士認為,近期廣州開發商積極推盤,打折促銷力度比較大,但市場觀望情緒依然很重,這導致庫存去化較為緩慢。市場無疑需要一針來自政策的“強心劑”。

建言限購紅線難破但可曲線松綁

　　近期全國各地樓市限購調整的傳聞不斷,廣西南寧、天津、杭州蕭山、無錫、安徽銅陵等城市相繼放松限購。在佛山高明經歷限購“松綁”告吹后,廣州傳出南沙將針對澳港人士松綁限購的消息,而這也被視為廣州對松綁限購能否破冰的一個試探。

　　今年5月份,方圓地產首席分析師鄧浩志在其個人微博爆料,廣州南沙將松綁限購,針對香港、澳門居民購買南沙住宅的限購將松綁,“即未來港澳人士可在南沙置業”。不過,該人士表示公布時間還不確定,同時南沙還在討論對“粵”籍人士放開限購,即放開廣東省內居民的限購。

　　關于南沙限購松綁或有針對性放開,自廣州開始限購后不久就不時有相關聲音出來,其中南沙作為國家級新區,不少專家都曾建議應該松綁限購,以利于吸引更多人才,特別是為了促進港澳和南沙的合作,針對港澳人士的限購松綁更是得到不少業內人士的支持。鄧浩志透露,“落實粵港澳優質生活圈”這個南沙定位正是重要的理由。

　　不過,廣州市國土房管局相關人士表示,廣州仍繼續嚴格執行國家相關調控政策,目前沒有政策調整。此前也有媒體報道稱,住建部一位相關司局的人士確認:“近期北上廣深也有市場劇烈調整,部里正在觀察研究,但依然不會發文表示限購退出。”

　　有專家表示,各地出臺的“限購”政策大多數以當地的社保證明及納稅證明繳納一定年限為前提,而北京規定為5年,廣州“穗六條”規定為3年、上海“滬七條”為兩年、武漢等二線城市大多數為兩年,廣州的年限要求在全國僅次于北京,因此哪怕不能完全放開限購,也可以通過調整社保、納稅證明實際繳納年限來實現限購政策的定向寬松,擴大符合購房資格群體范圍。