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　　新一輪樓市調控政策（國五條）上周出臺后，昨日“國五條細則”公布。根據細則，對房價上漲過快的城市，可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　業內認為這是一劑“猛藥”。對于剛剛回暖的樓市，這劑“猛藥”會有怎樣的影響？記者昨晚第一時間連線我省有關房地產專家進行解讀。

【摘要】房價控制目標一季度公布

　　據中國政府網消息，國務院辦公廳昨日發布“關于繼續做好房地產市場調控工作的通知”，繼續嚴格執行商品住房限購措施。

　　通知要求，認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。

充分發揮稅收調節作用

　　通知要求，堅決抑制投機投資性購房。繼續嚴格執行商品住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。

　　住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。

　　繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　充分發揮稅收政策的調節作用。對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作。

符合條件外來工年內納入住房保障

　　通知要求，增加普通商品住房及用地供應。原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期。

　　通知要求，全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

地級市3年內住房信息聯網

　　通知要求，2013年起，各地區要提高商品房預售門檻。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。

　　通知要求，研究建立多部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，要禁止其參加土地競買，不得發放新開發項目貸款，暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，禁止其通過信托計劃融資。

　　通知還要求，加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。

【解讀】福州各郊縣將被納入限購？

　　“國五條細則”昨日問世，讓還在等待“兩會”后出細則的房地產市場頗感意外。記者注意到，細則大多數是此前一些政策的重申。業界認為，這一劑猛藥是否會挫殺剛剛回暖的樓市，可能還要看地方具體執行細則的出臺。

關鍵詞：房價調控目標

房價信息應透明化

　　細則明確，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　解讀：此次細則明確了各城市房價控制目標的公布時間，并提出要考核問責。而此前，也曾有此要求。2011年，福州提出“新建住房價格增幅低于2011年城鎮居民人均可支配收入增長水平”的房價調控目標。

　　采訪中，多位受訪市民表示，調控目標應該細化，且對房價波動狀況應該實時向社會公布。

　　多位省內業界人士和專家都曾表示，對于房價調控，房地產市場信息的透明化尤為重要，地方政府應該公布房價的實際動態。定房價調控目標，地方政府壓力大，使得一些部門不得不采取干預的手段進行調控，而這好比給市場蒙上一層紗，讓老百姓看不到真實的市場。

關鍵詞：限購區域

福州郊縣還能因限得“福”嗎？

　　細則提出，限購區域應覆蓋城市全部行政區域。購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，并嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。

　　解讀：細則出臺后，福州郊縣將被納入限購？

　　此前，福州限購范圍為五城區，各郊縣未納入限購范圍。近兩年的福州樓市，出現了城區限購，郊縣“因‘限’得福”的狀況，不少投資資金流向了郊縣，閩侯、連江等地無論是房市還是土地市場都很火爆。

　　業界認為，根據細則，一旦郊縣也被納入限購范圍，對郊縣的樓市或影響較大。

　　此外，對于限購，福州一度出現假離婚、違規辦社保的現象。此次細則針對此提出嚴厲的處罰措施。業界表示，開發商、銀行、購房者當三者利益共謀的情況下，一些調查取證變得比較困難，而當樓市投資不再暴利的情況下，市場才會冷靜，才不會去觸違規的底線。

關鍵詞：二套房首付

劍指高房價，房貸政策“留伏筆”

　　細則提出，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　解讀：上周網上曾盛傳，二套住房貸款的首付款比例將提至七成，貸款利率調至1.3倍，讓市場一陣騷動。此次細則顯示，這并非“空穴來風”。無論是“國五條”，還是其細則，都給房貸政策的調整埋下伏筆。

　　此前，省內房地產專家王阿忠曾表示，對于銀行來說，二套房房貸屬于比較安全的貸款，銀行對于收緊房貸的意愿并不強。或許該條款更多是警示意義，好比一個緊箍扣在房地產市場上，一旦市場出現異常的熱度，政府就將在金融調控上再加碼。

關鍵詞：20%個稅

百萬房產稅差數萬

　　細則提出，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　解讀：此次細則中被認為“最猛”的規定是售房個稅按20％計征。福州二手房市場一經理得知該規定時，愣了好一會后說：“那影響肯定非常大，威力太猛了。”

　　據了解，對于個人所得稅的規定曾多次變化。在樓市低迷時，曾給予一定的優惠寬松條件，調控時又有所收緊。目前，福州市售房個稅的征收辦法為：滿5年出售家庭唯一生活用房的免征，否則按普通住宅1%征，非普通住宅按1.5%征。征收依據是房產的評估價或申報價。

　　驪特房產后期經理陳先生給記者算了一筆賬。一套評估價為100萬的未滿5年的普通住宅，目前個稅按1%征收，收取1萬元。而一旦按所得差價征收，也就是目前的評估價或申報價，減去房產原來交易的價格所得。以福州2008年的房子目前增值超四五成即增值40萬計算，也要征收8萬元，與現有政策相比，個人所得稅有7萬元的差價。

　　顯然，一旦執行新的稅費規定，對市場的打擊毋庸置疑。但此次新規按20%計征個人所得稅并非新規。“征收個人所得稅，目前各大城市都出臺執行細則。”業內資深人士林先生表示，因此該規定是否會對樓市產生影響，關鍵看地方政府出臺的細則。

　　林先生認為，核實房屋原值可能在執行中會碰到一些困難。據了解，對于原來從開發商那里買的房子，都有合同備案，查詢并不難，但是有些二手房就比較麻煩了，因為很多二手房本來就是按照評估價和申報價進行申報，并非原值，如何界定這個原值尚待明確。（N海峽都市報記者楊永敏）

　　對樓市的影響將超出市場預期，房價上漲勢頭將被遏制；二手房市場面臨巨大的打擊；一二線城市樓市降溫速度與程度及幅度將超三四線城市。

　　——亞太城市房地產業協會會長謝逸楓

　　計征20%個稅，應該是按差額征收，重點還是打擊投資、投機的需求。預計短期內地方政府執行細則落地較難。

　　——同策咨詢研究中心總監張宏偉

　　稅收政策更為明顯是為壓縮投資者獲利空間，這比之前營業稅要求更為明顯。

　　——中國房地產學會副會長陳國強