原標(biāo)題：巨頭紛入，長租公寓前景并非一片光明

　　全國房價(jià)從去年春節(jié)后開始過山車式的上漲，到去年十一全國近30城加入限購大軍，銀行貸款利率上浮，房地產(chǎn)開始進(jìn)入冰凍期。而另一面的長租市場卻一片火熱，今年開始中央多部門圍繞租住房改革密集出臺政策，釋放出從上到下對長租房的一個(gè)決心。自從國家重點(diǎn)鼓勵租賃市場以來，在這個(gè)萬億市場容量的藍(lán)海中，各方紛至沓來，迅速瓜分市場，搶占資源，以求切走盡量大的“蛋糕”。

　　長租公寓如雨后春筍，背后魚龍混雜

　　面對昂貴的房價(jià)，買不起房子卻是大多人的真實(shí)寫照。長租公寓在國內(nèi)的發(fā)展，雖然只有短短數(shù)年，如今，卻如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。早期進(jìn)入長租公寓的有龍頭萬科，早在今年5月就在勁松開業(yè)運(yùn)營了“泊寓”品牌，面向青年人。7月份，原來的K2地產(chǎn)也就是現(xiàn)在的石榴集團(tuán)推出了旗下的長租公寓品牌—熊貓公寓。近期，龍湖也準(zhǔn)備發(fā)布其在北京的第一個(gè)長租公寓項(xiàng)目-酒仙橋冠寓，這也是自從去年龍湖宣布進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域以來，在北京落地的第一個(gè)項(xiàng)目。以及上海魔方公寓、深圳的Color公寓、泊寓、窩趣，這些商業(yè)體都在布局長租公寓市場。長租公寓的出現(xiàn)，在很大程度上解決了年輕人對住房和高品質(zhì)生活的期望：私密獨(dú)立的單間、年輕人的專屬基地、時(shí)尚的公共空間、好玩的社交活動等特質(zhì)吸引不少粉絲，長租公寓看似頗受青年人的歡迎，實(shí)在背后魚龍混雜。

　　公寓在較短時(shí)間內(nèi)，快速的發(fā)展，使得一些業(yè)界規(guī)范不夠明確，物業(yè)參差不齊，目前上市場上的長租品牌眾多，既有專業(yè)的連鎖公寓運(yùn)營商，也有不少不規(guī)范經(jīng)營的二房東。一些大品牌的公寓相對來說品質(zhì)和物業(yè)都有保證，但是那些二房東改造的公寓，就難免存在一些居住體驗(yàn)和安全性較差的情況。其租金更是普遍高于周邊小區(qū)。這些公寓大多是選擇酒店、企業(yè)宿舍、城中村等原本是住宅屬性的房源改造，更有甚者是直接老廠房改造的，有的沒窗戶、沒陽臺、樓道悶熱、室內(nèi)陰冷;有的房間呈狹長形，空間局促。這些更大的隱患是消防不一定過關(guān)，商業(yè)的消防和住宅的消防標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，這類改造的長租公寓一旦發(fā)生事故，后果不堪設(shè)想。

　　到底什么性質(zhì)的物業(yè)可以做長租公寓?對新建和存量業(yè)務(wù)的規(guī)定又是怎樣的?對物業(yè)的選擇，選址等要求有待解決，這些問題都沒有相關(guān)的政策法規(guī)加以規(guī)范的話，現(xiàn)階段是不利于行業(yè)的發(fā)展。

　　兩邊不討好的長租公寓諸多堪憂

　　長租公寓各種管家式服務(wù)，個(gè)性化的居住空間，社區(qū)一站式服務(wù)，確實(shí)很誘人，在一線城市長租公寓也確實(shí)有很大的市場，特別是年輕人愿意為更好的居住環(huán)境支付費(fèi)用。即便如此，過高的定價(jià)也讓不少年輕人望而卻步。筆者走訪發(fā)現(xiàn)，以上海為例，在虹橋板塊凌空SOHO商務(wù)區(qū)旁的摩爾公寓，30m的單人間月租金就達(dá)到7500，50m的單人套間達(dá)到1萬2千元。而附近的高檔小區(qū)才是同等面積的三分之一，可見長租公寓的價(jià)格確實(shí)便宜。

　　而另一方面對于開發(fā)商而言，長租公寓并算不上一個(gè)高性價(jià)比的生意。據(jù)了解，目前市場上一般的長租公寓項(xiàng)目盈利周期在5~7年，而項(xiàng)目的租賃周期一般為5年、10年不等，較長的盈利周期以及較短的租約、未來續(xù)租存在不確定性等因素之間形成不可調(diào)和的矛盾。即便是在投入大回報(bào)周期長的情況下，仍然有一大波的房企扎進(jìn)來，而在這個(gè)市場里“攪局”的不單有財(cái)大氣粗的開發(fā)商房企巨頭，還有背靠大資本的創(chuàng)業(yè)公司，隨著行業(yè)虛火燃起，各大軍團(tuán)殺入，長租公寓出現(xiàn)類似房企拿地一樣的“樓王”，擴(kuò)張要虧本，不擴(kuò)張又可能在新一輪的行業(yè)競爭中出局，而不斷融資卻成了長租公寓行業(yè)的創(chuàng)業(yè)公司續(xù)命的唯一稻草。

　　不管是在物業(yè)和融資上獨(dú)占鰲頭的品牌開發(fā)商，還是擅長輕巧靈活運(yùn)營的創(chuàng)業(yè)公司，“賠本賺吆喝”的買賣在長租公寓掘進(jìn)的進(jìn)程中不可能長久持續(xù)，雖然長久下去肯定是賺錢的，但是一旦攤子鋪開，鋪得太大，虧損無疑，用戶和開發(fā)運(yùn)營者中間如何平衡成為接下來的難題。

　　跑偏的長租公寓能否回歸本質(zhì)

　　現(xiàn)在不少長租公寓開始走互聯(lián)網(wǎng)的思維了，公寓的本質(zhì)功能是居住，但是競爭下的各公寓開始發(fā)掘滿足舒適的居住環(huán)境外，人的其他精神需求，比如社交。不管是國內(nèi)現(xiàn)存最早的社交型公寓的YOU+國際青年社區(qū)、魔方公寓，還是最近出現(xiàn)的V領(lǐng)地青年社區(qū)，被賦予社交屬性的長租公寓到底是不是有這樣的需求在呢?

　　這些公寓所謂的社交就是打造居住型社區(qū)，通常包括提供社區(qū)內(nèi)的公共客廳、多媒體室、運(yùn)動場等區(qū)域，讓租客有機(jī)會共渡閑暇時(shí)光，相對于合租房，這種和中高端人群結(jié)識、相處的機(jī)會，本身就是社交型公寓的溢價(jià)。而這種看似健康、互動性強(qiáng)的社交方式實(shí)租客并不領(lǐng)情。社交溢價(jià)，往往不如增值服務(wù)溢價(jià)被租客認(rèn)可。本身這種長租公寓形形色色的租客皆有，運(yùn)營者也不可能做到很好的篩選和分類，選擇長租公寓的白領(lǐng)更多都是忙于工作，基本不會把時(shí)間浪費(fèi)在這種無謂的社交。這些看似打通了居住和圈子的偽社交公寓，實(shí)則不如在房間舒適和性價(jià)比上多下功夫。

　　長租公寓的快速發(fā)展，需要行業(yè)的規(guī)范，需要不斷去完善。而如何和傳統(tǒng)的租房打開差異化的局面，不管是價(jià)格還是服務(wù)，還是個(gè)性化的體驗(yàn)，這對于長租公寓來說都是一個(gè)很漫長的路。