在上周末，位于泉州市中心的南益廣場(chǎng)揭開(kāi)了神秘面紗，其260~380㎡的精裝大平層產(chǎn)品，成為行業(yè)以及高端人士關(guān)注的熱點(diǎn)。而這個(gè)項(xiàng)目的入市，也引發(fā)了業(yè)界人士對(duì)于大戶型產(chǎn)品面臨去化難題的思考。

　　本期海都地產(chǎn)會(huì)客廳，邀請(qǐng)四位行業(yè)資深人士，共同尋求“三高”破解之道。

　　做最高端精致的戶型 產(chǎn)品定位決定銷售

　　南益地產(chǎn)福建區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)劉旭光

　　根據(jù)立丹行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，泉州樓市大于144平方米的成交占比僅為11%，但是從去年下半年開(kāi)始，隨著改善型客群在持續(xù)地觀望等待之后開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，大戶型產(chǎn)品的成交比例不斷上升。

　　劉旭光表示，進(jìn)入2015年，泉州大戶型產(chǎn)品的去化相比去年會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)。其主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的集中推出以及開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上的用心。劉總表示，以南益廣場(chǎng)為例，其推出的大平層產(chǎn)品，相對(duì)于別墅這種低密度的住宅，提供給客戶另外一種居住感受?？蛻舨粌H生活更加便利、而且視野更好，對(duì)車的依賴程度最低。此外，三梯兩戶的設(shè)計(jì)讓居住的私密性更高。值得一提的是，南益廣場(chǎng)首創(chuàng)四層地下室，第一家引入深基坑技術(shù)，保證了項(xiàng)目的建筑品質(zhì)和停車需求。在物業(yè)服務(wù)上，南益廣場(chǎng)是泉州第一家真正酒店式物業(yè)管理服務(wù)，其中首層大堂設(shè)置客戶管家，為業(yè)主提供酒店式的物業(yè)管理服務(wù)。

　　劉旭光最后表示，大戶型高端產(chǎn)品的定位決定了其是否能熱銷。南益廣場(chǎng)以打造泉州目前為止最高端的大戶型產(chǎn)品，也是給泉州層峰人士打造終極置業(yè)的最佳生活居所。

　　大戶型市場(chǎng)空間大 政策是否落地執(zhí)行是關(guān)鍵

　　福建金爵營(yíng)銷策劃中心總監(jiān)鄭啟忠

　　從今年整體市場(chǎng)來(lái)看，1~2月份的大戶型市場(chǎng)整體表現(xiàn)也比剛需市場(chǎng)來(lái)得好。無(wú)論是市中心的大戶型產(chǎn)品，如海景國(guó)際，還是周邊熱點(diǎn)板塊的大戶型產(chǎn)品，如匯龍·大江盛世、瀾湖郡等都得到了一定的去化。

　　不過(guò)，鄭啟忠談到，今年的大戶型市場(chǎng)空間會(huì)更大，因?yàn)榻衲甑男缕贩吭聪啾热ツ陼?huì)更多，而在庫(kù)存量上，去年剩余的大戶型產(chǎn)品也會(huì)在今年有集中的推出和去化。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何把自己的產(chǎn)品重新包裝推出市場(chǎng)，仍然是關(guān)鍵點(diǎn)之一。

　　除此之外，政策是否能落地執(zhí)行也是關(guān)鍵。去年的930新政指出，符合條件的改善型住房將享受首套房貸款政策，這個(gè)政策的落地執(zhí)行也是去年下半年至今，大戶型房源去化量上升的最主要原因之一。目前一系列樓市政策都在對(duì)首套房的認(rèn)定進(jìn)行松綁，如果這些政策能進(jìn)一步落地執(zhí)行，那么大戶型產(chǎn)品或?qū)?huì)迎來(lái)新一輪銷售熱潮。

　　鄭啟忠表示，進(jìn)入3月后，市場(chǎng)的逐漸回暖也給開(kāi)發(fā)商更充足的信心，大戶型產(chǎn)品雖然總價(jià)高，但是開(kāi)發(fā)商如果能找準(zhǔn)營(yíng)銷點(diǎn)，給購(gòu)房者詮釋未來(lái)生活的尊貴方式，相信在大戶型的去化上，也會(huì)有更好的結(jié)果。

　　市場(chǎng)升溫 政策利好緩解大戶型“三高”問(wèn)題

　　福建冠亞集團(tuán)營(yíng)銷企劃管理部總監(jiān)林謀章

　　林謀章表示，從今年年初以來(lái)，政府扶持改善型居住需求的政策逐步出臺(tái)。這些政策的落地，對(duì)于大戶型產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，將是利好。

　　“對(duì)于大戶型產(chǎn)品而言，在過(guò)去，‘三高’問(wèn)題影響去化。”林謀章談到，大戶型普遍存在總價(jià)高、首付高、月供高的情況。不過(guò)，隨著央行兩次降息，公積金貸款利率以及商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的下調(diào)，樓市新政策利好及樓市優(yōu)惠的推出等因素，緩解了大戶型的“三高”問(wèn)題。他表示，政策利好讓市場(chǎng)活躍起來(lái)，最近市場(chǎng)看房的人氣在回升，成交也有所回暖。

　　不過(guò)，林謀章認(rèn)為，大戶型產(chǎn)品的比拼最終還是要落在房企的“內(nèi)功”上。大戶型產(chǎn)品的購(gòu)買者多是出于改善居住或終極置業(yè)的需求，因此，價(jià)格倒不是影響購(gòu)房者選擇的最關(guān)鍵因素。“居住品質(zhì)才是關(guān)鍵。”林謀章說(shuō)道，以項(xiàng)目冠亞凱旋門為例，120畝地用90畝建私家景觀公園，并在大戶型產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)、居住舒適度、景觀等方面力求做到最優(yōu)，以產(chǎn)品本身打動(dòng)購(gòu)房者。

　　開(kāi)發(fā)實(shí)力 影響產(chǎn)品去化速度

　　廈門星聯(lián)辰房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司總經(jīng)理顏森寶

　　顏森寶認(rèn)為，住宅銷售存在兩極分化，剛需和豪宅市場(chǎng)相對(duì)較好，處于兩者之間的產(chǎn)品，去化較慢。大戶型產(chǎn)品中的大平層產(chǎn)品，通常在200平方米以上，屬于豪宅。這樣的產(chǎn)品面向的是高端消費(fèi)群體。這類產(chǎn)品，對(duì)地段以及開(kāi)發(fā)實(shí)力都有比較高的要求。例如近期亮相的南益廣場(chǎng)，相當(dāng)于城中心的別墅，數(shù)量不多，但生活便利，享受開(kāi)闊的視野。不過(guò)，要打造這樣的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力非常關(guān)鍵。要了解這些高端客群的喜好并對(duì)住宅內(nèi)的設(shè)計(jì)、用材等需非常講究，否則很難消得動(dòng)。

　　不過(guò)，對(duì)于120~200m2的大戶型產(chǎn)品，顏森寶認(rèn)為，這類產(chǎn)品面向改善型客戶，但總價(jià)高、目前市場(chǎng)的供應(yīng)量較大，去化速度比較慢。產(chǎn)品的配套、地段等因素，決定這類產(chǎn)品去化速度上的差異。例如，地段比較好、社區(qū)環(huán)境比較好的這類大戶型產(chǎn)品，其去化速度會(huì)相對(duì)較快些。