單獨二胎開放政策或使泉州30年后房價繼續堅挺

來源:閩南網 2013-12-18 15:32 http://www.xbkwei.com/

　　十八界三中全會已經閉幕，而“單獨”家庭放開二胎的政策，很可能成為三中全會提出要“全面深化改革”之后，正式公布的首個具體政策的調整。但這一提議，對泉州本地的房地產會有怎樣的影響？泉州的房價是會降還是會漲？

人口紅利見頂，房地產遇天花板效應

　　中國人口紅利見頂已經是各方共同的觀點。所謂人口紅利，是指生產者多于消費者（小孩與老人）。中國是大概90年代中期進入這一階段。

　　從上世紀70年代以來，中國實施了嚴格的計劃生育政策，一方面計劃生育導致的人口紅利，使得小孩比較少，少兒撫養比小，相對的成年人多。但也導致了目前我國總和生育率低下。總和生育率指一個國家或地區的婦女在育齡期間，每個婦女平均的生育子女數。

　　從2011年4月公布的2010年第六次全國人口普查來看，目前我國面臨總人口增速明顯放緩的問題。2010年末中國大陸總人口約為13.40億，2001-2010年中國總人口的年平均增速僅為0.57%，比1990年到2000年的年平均增長率1.07%下降0.5個百分點。

　　由于重男輕女，中國目前的新生兒男女比例大致是6:5。這意味著，二十年后將有數千萬男性找不到老婆。隨著人口年齡結構的變化，基于婚姻的住房需求的增速將會出現顯著回落，而中國的人口紅利預計將在2015年見頂

　　如果不放松人口政策，未來老年人多而年輕人少，房地產價格會劇烈下跌，導致整個金融體系出問題。土地與房產的未來價格變化，基本決定了銀行資產的風險度，而一旦房地產泡沫破裂，必將引爆金融危機。

　　房地產已經捆綁了中國經濟，而行政調控對于資產價格的波動而言，是收效甚微的。目前銀行獲得的資產抵押物中，主要是房地產。房價大幅下跌看似利好，但必將引爆中國金融危機，沖擊實體經濟。現在能做的只能是讓房價穩定，防止房地產短期持續上漲和長期劇烈下跌。

　　發達國家的經歷也值得關注和借鑒。在1980年代以前，發達經濟體受到的主要沖擊是周期性的CPI高通脹，帶來政策緊縮，隨后是經濟衰退。過去20年，發達國家CPI通脹溫和，但資產價格泡沫和與之相關的金融危機變成導致經濟波動的主要因素。

　　日本是在1975-80年間生產者超過消費者，其后15年經歷了房地產泡沫的形成和破滅。美國在1985-90年間生產者超過消費者，其后15年多一點時期內，經歷了科技股和房地產兩個泡沫的生成和破滅。

　　我國現在距離人口紅利發生已有15年。雖然不能簡單比較，但是他國發展的經驗、教訓值得我們警示。

　　住房是生活必需品，房價過高、漲幅過快、保障不足會極大地影響民眾的工作和生活。目前房價過高，已經超過了絕大多數市民的承受能力范圍，房價上漲趨勢不變，那么樓市泡沫破裂，房價大跌不久就將成為現實。房地產作為中國經濟的第一大支柱產業，一旦發生崩盤，必將影響整個經濟體系的正常運轉。

　　如果現在放松人口政策，增加小孩，就提升了消費者，降低了儲蓄率。這樣避免房地產價格持續暴漲。這樣在未來，也有比較穩定的成年人來接盤房地產，避免劇烈下跌，出現樓市崩盤的局面，讓房價軟著陸。

獨生子女購房需求減少，老齡化社會的困擾

　　"人口問題"在世界人口大國，基本上是永遠不落幕的話題。而在我國，在老齡化危機、勞動力結構性失衡加劇，以及有關計生工作的惡劣事件頻發的背景下，實行了33年的計劃生育政策變動更是引人關注。

　　據相關數據顯示：截止2012年中國已有的獨生子女達2.18億。社會的勞動力也會隨之減少，而社會的勞動生產率也會因宏觀勞動力的減少而減速，房地產的需求也將顯著減少。

　　對于房地產業最為重要的人口因素影響是凈人口增長率，或者是出生超過死亡加凈移民的人口數，從而導致家庭數目的形成和增加。當人口及家庭數量增加時，住房的需求就增加；當人口及家庭數量減少時，住房需求也就減少。住房是給人建造的，人口的增加和減少；人口增長的規模和數量，是小孩出現多，還是老人數量多，都影響著對住房的不同需求。

　　作為上世紀70-90年代出生的人口，目前已經是住房消費市場的主力軍。但這一代人或多或少還有兄弟姐妹，購房需求仍然較為旺盛，但隨著計劃生育的嚴格實施，90后已基本屬于完全獨生子女階段，也就是說未來的20年內，購房需求群體將會減少。而如果這一需求持續減少，作為倒金字塔型家庭結構的獨生子女，未來將繼承數套房產。不少專家因此預測，20年后將出現住宅過剩現象。

開放"二胎"，推高未來30年 "剛需"市場

　　養育一個小孩到底需要花多少錢？有人測算，目前養育一個孩子直到他大學畢業，至少需要花費50--130萬元。如果還要海外留學，至少要200萬元。在北上廣這些一線城市，要花的錢會更多。我們再來看住房，二室一廳是標準三口之家的戶型，如果計劃生育二胎，顯然不夠住，有條件、有計劃養育二胎的家庭可能會考慮換房，或在結婚時直接購置戶型面積合適的房屋。

　　面積在100以下的中小戶型一直是年輕夫妻結婚購置房產的首選，也是各房產公司力推的戶型，剛好可以滿足三口之家的需求。二胎政策的開放，不排除在未來三居室或大戶型面積的房屋可能會成為年輕夫妻的選擇，這當然要看自身的經濟條件來決定，但這會在某種程度上增加住房剛性需求。

　　二胎放開可扭轉人口增長平穩的趨勢，帶來年27-39%的增量城鎮嬰兒。1)據我們測算，當前二胎適育年齡(定義為25-34歲)的獨生子女約2200萬，未來十年還會呈上升趨勢。2)假設50%的家庭愿意生二胎,則“單獨”二胎放開能帶來年9-21%的增量城鎮嬰兒，二胎全部放開，能帶來年27-39%的增量城鎮嬰兒。3)若壓抑的需求在二胎放開首年爆發性釋放，當年所帶來增量城鎮嬰兒會更多，預計在17-77%左右。

　　二胎放開短期影響主要由三因素推動：學區房+改善性+子女臵業。1)二胎可增加學區房需求，但不同情況下影響點不同:若名額不可重復用，會直接增加大量需求，供給長期也更緊張；若學區房名額可重復用，則供給會更緊張，需求也仍會相應增加；對學區房需求的影響可能超過城鎮嬰兒增幅，主要因為選擇生二胎的家庭通常有較好的經濟基礎，學區需求更大。2)生育二胎的家庭可能將考慮臵換成大房，改善性需求增加明顯。3)為子女提前臵業的意愿也會增加需求。

　　一旦放開二胎政策，中國將迎來嬰兒潮。未來5年1980－1990年第三次嬰兒潮的人將步入結婚和生育階段，中國迎來第四次嬰兒潮。以時間節點預計，2年內泉州開放二胎生育政策，3年-5年內大量新生兒出生。25年后，步入適齡婚育階段，婚房剛需就會再次發力。

　　放開“二胎”政策，雖然短期看起來會讓“擊鼓傳花”繼續，但或許可以從長效上慢慢化解房地產的風險，推高未來三十年住房的“剛需”市場。與此同時，開放“二胎”雖然能緩解421的家庭格局，但隨之而來的生活成本問題也不得不考慮，生育“二胎”，你，準備好了么？

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