萬科、保利、中海。今時今日，房地產業龍頭老大的席位，正陷入史無前例的白熱化競爭中。

  今日，萬科發布半年度報告顯示，上半年萬科實現營業收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。如果看實際銷售情況，1至6月，萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米，銷售總金額836.7億元，同比分別增長18.9%和33.8%。前7個月，萬科的銷售面積已達到834.6萬平方米，銷售金額達到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

市場

二季度后形勢分化

  據萬科介紹，進入二季度后，無論是全國還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個城市，一季度商品住宅成交面積同比大幅增長65.5%，二季度則與去年同期基本持平。

  萬科董秘譚華杰表示，主要城市今年一季度成交面積大幅增長，一個重要原因是去年同期市場還在低谷期，比較的基數較低；而二季度同比增速下滑，一方面因為去年同期成交面積已經出現恢復性增長，比較基數上升，另一方面，也反映出近期市場銷售開始由前期的火爆趨于溫和。

  在此大環境下，各房企銷售進度開始出現分化：堅持快銷原則的萬科，7月份銷售面積118.2萬平方米，銷售金額139.7億元，同比分別增長23.1%和34.5%。

  反觀另一房企大鱷，保利地產[微博](10.82,-0.16,-1.46%)7月實現簽約面積62.65 萬平方米，同比減少18.95%；實現簽約金額69.06 億元，同比減少24.05%。如果看環比，保利下滑幅度更大。6月，保利地產實現簽約面積101.59 萬平方米，簽約金額123.08 億元。但萬科7月與6月的銷售面積和銷售金額則略有上升。6月，萬科實現銷售面積111.6 萬平方米，銷售金額134.9 億元。

規模

中海地產有望“逆襲”

  另一個值得關注的龍頭房企是中國海外發展。這家本就有強大盈利能力的房地產企業，近期有望被大股東中國建筑(3.26,-0.01,-0.31%)注入資產，從而大大加速了追趕萬科的步伐。

  中海地產半年報顯示，上半年，公司營業額上升27.3%，至321.9億港元，折合人民幣約260億元人民幣。這一水平與萬科419億元的營業收入相比，仍有不小的差距。但值得關注的是，中海在利潤額方面，已經遠遠超過了萬科。

  據了解，中海地產憑借不足260億人民幣的營業收入，獲利了88億元(折合110.3億港元)的股東應占溢利，利潤增長率為31.6%。房地產合約銷售額為破紀錄的800.7億港元(超過640億人民幣)，銷售面積524萬平方米。

  根據昨天剛剛公布的公告，中海控股股東中國建筑擬將旗下直營房地產業務，即中建地產、中國建筑房地產事業部及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海。一位接近中海地產的人士告訴記者，這部分土地儲備粗略估計有上千萬平方米。其中僅中建地產一家公司，去年全年就有逾200億元的銷售額。而中海去年總銷售額有1115億港元之巨。

  也就是說，如果加上中建地產等資產的銷售額，今年中海有望在利潤超越萬科的同時，在規模上也對萬科形成強有力的競爭態勢。

格局

萬科領跑“有質量的增長”

  不過，對于海外及境內很多投資機構來說，萬科仍是中國房企市場化的龍頭老大。這體現在萬科注重凈資產收益率的“有質量的增長”，也體現在萬科不斷探索的國際化腳步。

  上半年，萬科全面攤薄的凈資產收益率為6.84%，同比繼續保持增長，且預計2013年全年的凈資產收益率仍將保持在較高水平。萬科總裁郁亮表示，長期來看，行業進入下半場之后，利潤率下降的趨勢是存在的，但對股東來說，最重要的指標是凈資產收益率而非利潤率。通過提升經營效率，可以克服利潤率下降的影響。

  土地儲備方面，萬科上半年累計增加42個開發項目，按萬科權益計算的規劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價約2735元/平方米。其控制整體土地成本的同時，又不乏在上海等地果斷投資有價值的“明星”地塊，其決策戰略受到房地產業內認可。

  值得一提的是，由于銷售增長快于結算節奏，萬科合并報表范圍內尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結算，較2012年年底增加330億元，為未來的業績增長打下堅實的基礎。