這個夏日，紀錄被不斷刷新的不僅只有天氣的溫度，房地產(chǎn)的溫度同樣也變得無比燥熱。

　　不斷涌現(xiàn)的地王，持續(xù)上漲的房價，連續(xù)出現(xiàn)的搶購，在火熱的行業(yè)背景下，不論是開發(fā)商還是消費者都很難保持“克制”。

　　持續(xù)三年多的房地產(chǎn)調(diào)控似乎變得乏力起來，先前調(diào)控的冰凍期早已融化，隨之而來的是熱度的驟升。

　　顯然，控制房價依然是個難題。國內(nèi)知名經(jīng)濟學家易憲容8月4日表示，經(jīng)濟下行背景下，市場普遍預計宏觀調(diào)控不會觸及導致房價下跌的核心政策，也不會讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)真正的調(diào)整，這是刺激樓市再次火爆的重要原因。

　　而在此前，山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗則稱，未來的調(diào)控需要“一攬子”制度性變革，房地產(chǎn)將分為高價商業(yè)房和低端保障性住房兩部分，并由前者對后者進行補貼，這是未來發(fā)展的趨勢，也是解決房價難題的關(guān)鍵。

五味雜陳的調(diào)控

　　始自2010年的本輪調(diào)控給了房地產(chǎn)開發(fā)商五味雜陳的感覺。

　　“國家先后出臺了土地、稅收、金融等多種調(diào)控措施。”青島合眾行房地產(chǎn)營銷策劃有限公司銷售總監(jiān)王漢超8月3日稱，調(diào)控之初，不少開發(fā)商甚至產(chǎn)生了恐慌情緒。

　　2010年，包括購房首付、貸款利率等迅速變臉，比如二套房首付上調(diào)、利率上浮1.1倍、暫停第三套住房商業(yè)貸款。“隨后，調(diào)控不斷升級，包括限購、限貸以及房產(chǎn)稅試點等政策出臺。”回望3年調(diào)控，黃金國際項目經(jīng)理張飛翔稱，調(diào)控政策不斷發(fā)力下，市場觀望氛圍濃重。

　　從一線城市開始并迅速向二線城市過渡的限購等政策著實讓房地產(chǎn)市場冰凍起來。以北上廣為例，限購之后，市場成交量迅速下滑，樓盤降價促銷現(xiàn)象頻發(fā)，“八折”甚至更低的折扣開始在這些城市出現(xiàn)，房子賣不動成為開發(fā)商無奈的共識。

　　更讓開發(fā)商寒心的是“國五條”。今年2月份，國務院常務會議出臺了旨在抑制房價過快上漲、繼續(xù)加強樓市調(diào)控的“國五條”，要求在房價上漲過快的地方進一步提高二套房首付比例和利率；二手房交易的所得稅嚴格按轉(zhuǎn)讓所得20%計征等。有淄博地產(chǎn)界人士解讀說，“國五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控已有根本性轉(zhuǎn)變，這應當視作本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開始、2011年升級之后的又一次政策加碼。

　　“政策出來的時候，心都寒了。”淄博一家房產(chǎn)中介的負責人說，許多市場人士和他一樣，以為行業(yè)寒冬到了。

　　不斷出臺的調(diào)控政策也打亂了房地產(chǎn)開發(fā)商的思路。“原先營銷一個樓盤只用一兩套方案，調(diào)控之后，只好不停地換方案。”王漢超說，調(diào)控政策密集，只好針對不同的政策做不同的方案。國五條出臺后，他們就曾緊急召開會議，商量對策。“調(diào)控也讓房地產(chǎn)市場規(guī)律變得紊亂起來。”

真空期的猜測

　　頻繁調(diào)控后，房地產(chǎn)市場卻進入目前的真空期。

　　今年7月30日召開的中央政治局會議表示，積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這其中，未涉及房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容。

　　“這很奇怪，沒有提房價的合理回歸。”一不愿具名的淄博房地產(chǎn)人士稱，這是新一屆政府在今年首次就房地產(chǎn)市場進行旗幟鮮明的表態(tài)，此次會議沒有提后續(xù)的調(diào)控內(nèi)容。

　　這種表態(tài)讓市場開始揣測起來。7月31日，A股市場房地產(chǎn)板塊大漲，包括大名城、順發(fā)恒業(yè)等多股漲停，整個行業(yè)顯示出興奮的一面。

　　國內(nèi)知名經(jīng)濟學家易憲容8月4日表示，當前市場最主流的看法是，政府為了GDP增長，為了土地財政，為了消耗過剩的產(chǎn)能，不愿意讓房價大跌，這也許是出現(xiàn)政策真空期的真正原因，政策可能放松的另一體現(xiàn)便是房企再融資的開閘。當前包括新湖中寶等上市房企已經(jīng)提出了再融資申請，業(yè)內(nèi)預計監(jiān)管層面放行的概率較大。

　　政策導向給房地產(chǎn)市場帶來了更多的想象空間。“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)就在猜測和琢磨下半年的政策，很多人認為會放松。”上述不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)商說，這讓開發(fā)商嗅到機會可能要來了。

　　“的確有類似觀點，樂觀的開發(fā)商認為決策層會給地產(chǎn)業(yè)更多的放行。”上述不愿具名的淄博房地產(chǎn)市場人士判斷，下半年調(diào)控政策應不會加碼，開發(fā)商有望過上太平日子。

　　讓開發(fā)商們興奮的還有，“國五條”細則落空后，再度調(diào)控的聲音變得單薄起來，非但調(diào)控沒有加碼，相反市場開始釋放更多積極的信號。在被認為調(diào)控最嚴的北京，近日開始對一些高端樓盤預售價格放行；在江蘇鹽城，已經(jīng)持續(xù)了三年之久的房價管控政策，干脆被取消。

再次繁榮

　　政策真空期下，開發(fā)商的行動變得大膽起來。持續(xù)多年的調(diào)控，讓開發(fā)商經(jīng)歷了一個由恐慌到猜測再到興奮的年代。

　　這個夏季是一個真實的“地王季”。7月3日，萬科在上海以48.70億元購地，樓板價21415元/平米，溢價率為88.6%，一舉刷新上海年內(nèi)總價地王紀錄；7月26日，深圳開發(fā)商卓越豪擲123.6億拿下前海首批兩幅土地，刷新紀錄成為新“地王”。就在幾天前，上海向市場推出一底價超過175億元的地塊，這一當?shù)厥飞峡們r最高的賣地計劃，激起無數(shù)業(yè)內(nèi)人驚呼。

　　“開發(fā)商的拿地熱情很高，這凸顯了市場趨熱的一面。”山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗分析說，量價齊升表明了當前市場的瘋狂，地產(chǎn)行業(yè)顯示出復蘇的一面。

　　“如果房地產(chǎn)再融資大量開閘，將會填補開發(fā)商的資金窟窿。”李鐵崗說，這樣一來，不排除房企再度大量拿地的可能。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)用地供應8.24萬公頃，同比增加38.8%，達到近年來新高。其中，住房用地供應5.53萬公頃，同比增加36.9%。

　　不光是一線城市，就淄博而言，上半年推地總量超過去年全年，而一線房企包括恒大、碧桂園等紛紛進入淄博，拿下熱門地塊。

　　“現(xiàn)在的市場的確有些瘋。”淄博一家房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)理說，自調(diào)控以來，今年是房地產(chǎn)企業(yè)日子最好過的一年。去年的時候，他們還在擔憂行業(yè)繼續(xù)變冷。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，十大標桿房企銷售額總計為3883億元，同比上漲幅度為27%；總銷售面積約3403萬平方米，同比增21%。

　　拿地狂熱，房價上行。在北京、深圳、廣州、上海等地，房價持續(xù)上行。國內(nèi)百城房價7月環(huán)比上漲0.87%，這是百城房價連續(xù)14個月環(huán)比上漲。國家統(tǒng)計局7月中旬公布的數(shù)據(jù)，6月份，國內(nèi)70個大中城市69個房價同比上漲，北京漲幅居首達16.7%。

　　“眼前的景象很難想象是調(diào)控多年之后的結(jié)果。”8月3日，在一家樓盤的銷售中心，一名購房者稱，沒想到調(diào)控三年多后，竟是市場繁榮再現(xiàn)，著實令人失望。

未來新趨勢

　　任何事物都有其兩面性，房地產(chǎn)市場也不例外。

　　一面是燥熱繁榮，另一面則是部分二三線城市泡沫化顯現(xiàn)。公開信息顯示，鄂爾多斯、貴陽等地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯銷，特別是貴陽，多個超級大盤的出現(xiàn)增添了“鬼城”的氛圍。

　　接受采訪時，有地產(chǎn)界人士表示，雖然眼前的景象令人樂觀，但很難確定后續(xù)政策的走向以及未來的市場態(tài)勢。

　　“在7月30日的中央政治局會議上，決策者雖然沒有提房地產(chǎn)調(diào)控，但同樣沒有表明要放松調(diào)控。”山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，后續(xù)政策仍有待觀察。比如上市房企的再融資，現(xiàn)在申請的主要是舊改房和保障性住房，屬有條件放開，并未全部放開。

　　李鐵崗說，本屆政府始終強調(diào)的是“政府的歸政府，市場的歸市場”，在新一屆政府的治理中，一個完全不同于過往的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式可能要出現(xiàn)。

　　李鐵崗說，當前政策面的信息顯示，房產(chǎn)稅有擴圍的跡象，且主要針對存量房征收，這種思路也合乎上述模式的發(fā)展，這將是未來調(diào)控的一個重要方面。“如果這一判斷成真，那么在戶籍、土地制度等方面要進行配套。”

　　不可否認的是，在全國高漲的推地熱情下，地方政府已開始為下一步城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整做準備，土地無疑是個重要手段。地方政府可以賣地，同時也要認真調(diào)結(jié)構(gòu)。企業(yè)拿到地后的用途要符合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，帶動就業(yè)，把資源配置好，這樣有利于城鎮(zhèn)化的加速和轉(zhuǎn)型工作的推進。

　　顯然，房地產(chǎn)調(diào)控也是一盤很大的棋。而這將是未來房地產(chǎn)調(diào)控的重要方向。