“錢緊”格局仍未改觀

  作為資金密集型行業(yè)，“缺錢”幾乎一直困擾著房地產(chǎn)的發(fā)展。特別是自2010年開啟房地產(chǎn)調(diào)控窗口后，上市房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案均被終止。在二級市場輸血通道被關(guān)閉后，房地產(chǎn)信貸也在逐步收緊。從目前房企現(xiàn)金情況看，“錢緊”的局面仍然沒有明顯改觀。

  同花順(300033,股吧)iFinD數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)披露中報的15家房企上半年共實現(xiàn)凈利潤28.81億元，同比增長14.66%。在披露業(yè)績快報及預(yù)告的公司中，有超過六成公司上半年預(yù)增。

  盡管業(yè)績維持增長，但上市房企的資金鏈卻仍然面臨重重壓力。數(shù)據(jù)顯示，上述15家房企上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額共計13.92億元，同比下降58.21%。其中有8家公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金為“凈流出”。嘉凱城(000918,股吧)上半年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-4.52億元，是目前披露中報的公司中經(jīng)營性現(xiàn)金“凈流出”最多的公司。宋都股份(600077,股吧)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額則從去年中報時的5.6億元，大幅下降至今年中報時的-3.31億元。對此公司表示，現(xiàn)金流下降是因為支付土地出讓金所致。

  從房企資金情況看，當(dāng)前所面臨的潛在償債壓力仍然不可小覷。如果以短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債之和與貨幣資金的比值來衡量房企短期內(nèi)的償債壓力，可以看到，不少公司這一比值已經(jīng)超過2倍以上。

  扣除不可比因素后，已經(jīng)披露中報的房企中，有5家房企的上述比值超過2倍。其中，中弘股份(000979,股吧)短期借款為8.41億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為5.98億元，而公司中期的貨幣資金僅有1.70億元。就此計算，公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債之和與貨幣資金的比值達(dá)到8.47倍。此外，南京高科(600064,股吧)、宋都股份、嘉凱城等公司也在2倍以上。

  如果從一季報數(shù)據(jù)看，扣除不可比因素后，兩市有超過三成的房企上述比值在2倍以上。相比之下，“萬保招金”四大房企去年中報到今年一季報期間的這一比值基本維持在50%-80%之間。顯然，與龍頭房企相比，不少中小房企的資金仍有壓力，這就導(dǎo)致這些公司的股權(quán)融資意愿強烈。

  業(yè)內(nèi)人士指出，目前房企經(jīng)營出現(xiàn)分化，資金實力也呈現(xiàn)明顯差異。大型房企由于融資渠道多元化、融資成本相對較低，資金壓力較小。而眾多中小房企依然面臨一定的資金壓力，且這種“錢緊”的局面在短期內(nèi)還不能得到明顯緩解。

再融資難言全部放開

  在全行業(yè)依舊面臨“錢緊”局面之際，新湖中寶(600208,股吧)打響的房地產(chǎn)再融資“第一槍”，似乎給不少企業(yè)帶來希望。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來還將有上市房企陸續(xù)披露再融資方案。不過這股即將掀起的地產(chǎn)融資小高峰卻并不意味著地產(chǎn)再融資全面放開。從目前已經(jīng)披露的預(yù)案以及監(jiān)管機構(gòu)的政策導(dǎo)向來看，此次地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開。

  從新湖中寶的再融資方案看，公司擬融資總額不超過55億元，將用于上海(樓盤)普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目。其中，上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段項目總投資為58.05億元，使用募集資金30億元，上海新湖青藍(lán)國際項目總投資為67.78億元，使用募集資金25億元。

  業(yè)內(nèi)人士指出，新湖中寶此次再融資的投資標(biāo)的是用于舊城改造，這符合當(dāng)前國家房地產(chǎn)政策的扶持方向。這就意味著，符合政策導(dǎo)向?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)再融資必須遵循的“法則”。

  對此，多家券商投行部人士表示，房地產(chǎn)上市公司再融資已經(jīng)松動并逐步放開，但對率先“放行”的公司有一定要求。“起碼不能有瑕疵，比如土地和貸款上不能有問題。”某投行人士坦言，最重要的是再融資投資標(biāo)的需要符合政策導(dǎo)向。