京滬深冷熱不均 開發(fā)商“保價縮量”

　　樓市供給后勁不足 房價暗存反彈壓力

　　一線城市樓市進入年末收官階段。總體來看，眾多大型房企銷售任務(wù)提前完成影響到了年末的樓市供應(yīng)。中國證券報記者日前分別調(diào)查北京、上海、深圳樓市發(fā)現(xiàn)，“保價縮量”已成為多數(shù)開發(fā)商年底策略。在北京，樓市供應(yīng)不足與旺盛需求形成鮮明對比，個別項目甚至出現(xiàn)熱銷；在上海和深圳，在售樓盤雖相對充足，但高企的價格已經(jīng)影響到實際成交量，其后續(xù)供應(yīng)暗藏隱憂。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，一線城市的房價仍存上漲壓力，特別是后續(xù)供應(yīng)不足可能成為影響樓市走向的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　年末樓市冷熱不均

　　進入年末，北京一些房地產(chǎn)項目的銷售人員格外忙碌。小李是計劃本月末開盤的北京“常楹公元”項目的銷售員，最近忙得不可開交。不少客戶都在詢問具體的開盤時間和價格，更有人擔(dān)心自己排不上號，請求將自己的房號向前排。而在今年年初，小李還苦口婆心地勸說自己的客戶盡快出手。

　　中國證券報記者走訪新開樓盤萬科金域緹香時發(fā)現(xiàn)，雖然是工作日，仍有不少購房者前往看盤。針對16500元/平方米的均價，幾位購房者也表示能夠接受。“比起其他地區(qū)的價格，這邊確實算價值洼地了。”該樓盤工作人員介紹稱，該項目9月第一次開盤，截至目前已基本售完。萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示，近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈。

　　年末出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象已成為北京樓市近幾年的常態(tài)。北京南城某項目銷售總監(jiān)向中國證券報記者表示，個別區(qū)域出現(xiàn)了“一房難求”的局面，“走關(guān)系”排號在不少項目十分常見。北京樓市上次出現(xiàn)這種情況，還是在2009年。

　　北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬，北京全市新房網(wǎng)簽總量為9559套，同比上漲216.6%；二手住宅網(wǎng)簽總量為8381套，與上月同期相比大幅上漲52%，同比則上漲87.5%。

　　相比之下，上海樓市則有些冷清。中國證券報記者走訪了上海多個片區(qū)，以往推盤量較大的外環(huán)外區(qū)域，如浦東唐鎮(zhèn)、周浦目前降價促銷房源不多，很多開發(fā)商并無推盤打算，只是慢慢處理現(xiàn)有房源。只有嘉定、寶山等郊區(qū)供應(yīng)量較大，不過價格優(yōu)惠并不多。11月以來，浦東原南匯板塊、金山區(qū)等遠郊樓盤瞄準(zhǔn)剛需，成為熱銷的主力。

　　深圳樓市同樣不甚活躍。龍華新區(qū)是成立不足一年的新區(qū)，即將全線貫通的京深高鐵的南端深圳北站就位于該新區(qū)，龍華新區(qū)成為深圳新樓盤最密集的地區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前龍華新區(qū)有8個樓盤在售或認籌。雖然近期深圳樓市成交回暖，但這些樓盤銷售狀況一般。

　　在該區(qū)域中，毗鄰深圳北站的中航天逸是近期深圳即將入市的大型樓盤之一。該項目開放樣板房已經(jīng)一月有余，但至今仍沒有明確開盤日期。深圳地產(chǎn)界人士表示，這是由于認籌數(shù)量不足，若該項目急于現(xiàn)在開盤，銷售率很難得到保證。中航天逸的銷售人員介紹，預(yù)計項目的開盤價格與周邊樓盤接近，為每平方米2.2萬元至2.3萬元。有深圳地產(chǎn)人士表示，龍華新區(qū)目前各種配套尚不完善，樓盤的價格已經(jīng)虛高。

　　房企熱衷“保價縮量”

　　銷售價格回調(diào)被認為是深圳樓市冷淡的重要原因。三年前，與中航天逸同處龍華新區(qū)的潛龍曼海寧項目掛出每平方米2.5萬元的價格開盤，至今仍未售罄。近日該樓盤將價格降為每平方米2.1萬元，現(xiàn)樓出售。但在整個區(qū)域，近期降價的現(xiàn)象并不多見。業(yè)內(nèi)人士認為，龍華新區(qū)是深圳新樓盤供應(yīng)最密集的地區(qū)之一，從該區(qū)域樓盤的銷售狀況可以看出，深圳樓市的境況并沒有一些開發(fā)商對外宣傳的那樣樂觀。

　　深圳市民小李算了這樣一筆賬：如果在龍華新區(qū)這樣的關(guān)外地區(qū)按揭購買一套小戶型住宅，除了要繳納一筆數(shù)額不小的首付款，每月還款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的價格，可以在深圳關(guān)內(nèi)租下一套各方面條件都相對優(yōu)越的房子，他最終放棄了買房的念頭。

　　上海樓市同樣如此。在浦東唐鎮(zhèn)某在售小區(qū)，看房人寥寥，銷售人員也并不積極。該小區(qū)的在售價格較今年2月已經(jīng)上漲超過15%，目前沒有任何折扣。另一個保利旗下在售樓盤同樣價格堅挺，即便是定位非剛需的140平方米大戶型，也鮮有優(yōu)惠，銷售人員也是一副不愁賣的表情。

　　上海某大型房企營銷總監(jiān)稱，今年很多開發(fā)商的業(yè)績完成得不錯，除非庫存較多，開發(fā)商不會再出現(xiàn)“以價換量”的推盤心態(tài)，而是“保價縮量”。事實上，這種心態(tài)在全國開發(fā)商中已是主流。

　　這極大地影響了年末樓市的供應(yīng)量。數(shù)據(jù)顯示，10月上海全市商品住宅新增供應(yīng)面積僅為63.54萬平方米，環(huán)比下降超過50%，供應(yīng)量是自今年3月以來最少的一個月。11月5日至11日的一周間，上海樓市新增供應(yīng)面積只有1.92萬平方米，創(chuàng)下近40周新低，而上海最近一次出現(xiàn)類似的低供應(yīng)量，還是在今年春節(jié)期間。

　　在即將到來的12月，上海樓市新增供應(yīng)量恐將繼續(xù)維持低迷的局面。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，預(yù)計上海樓市12月有22個住宅項目開盤，較11月47個的預(yù)計開盤量降幅過半，較去年12月的38個樓盤的開盤量，也有超過四成的降幅。

　　北京樓市“一房難求”的背后，同樣是項目供應(yīng)不足。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房之后，2012年四季度（截至11月24日）北京全市新房網(wǎng)簽總量為14805套，而在此期間，新房新增供應(yīng)量僅有10512套，供需之間缺口高達4293套。相比之下，前三季度北京新房市場供需基本平衡，且供應(yīng)量略高于成交量，進入四季度以后，供需關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)，出現(xiàn)年內(nèi)首次“供不應(yīng)求”的局面。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，首先，前十月多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)，年底繼續(xù)推盤的動力不足；其次，多數(shù)開發(fā)企業(yè)年底略微提價之后，“端著賣”成為主流趨勢，而價格回調(diào)也提高了觀望人群的入市積極性，造成北京樓市年末熱鬧的“反周期”局面。

　　供應(yīng)不足局面或加劇

　　供需不平衡的結(jié)果，是未來房價上漲的壓力增大。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，“保價縮量”將成為未來一段時間樓市的常態(tài)，若供應(yīng)量持續(xù)不足，房價則可能面臨新一輪上漲壓力。以北京為例，北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，北京樓市的住宅庫存（新房+二手房）為84664套，按照現(xiàn)有的銷售速度，消化期限僅為半年。

　　與現(xiàn)時供應(yīng)的縮水相比，北京樓市的后期供應(yīng)同樣存在隱患。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前10月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2518.6億元，同比下降2.6%。全市商品房新開工面積為2516.5萬平方米，比上年同期下降27.4%。其中，住宅新開工面積為1320萬平方米，同比下降39.9%。

　　相比之下，上海樓市的供需局面并不那么緊張，后續(xù)供應(yīng)仍較充足。官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至11月21日，上海市新建住宅庫存面積達到1030萬平方米，庫存套數(shù)6.84萬套，處于近期高位。

　　上海城市房地產(chǎn)估價有限公司咨詢師邵明浩給出了新房庫存“焦慮線”的概念。根據(jù)他的研究，上海區(qū)域的“焦慮線”大致劃在600萬到650萬平方米存量房庫存面積。邵明浩根據(jù)今年以來新項目推盤及土地市場出讓情況認為，明年的新房庫存可能較目前有所減少，會階段性降至700萬平方米左右。整體上，市場仍將保持相對穩(wěn)定，房企將更多針對自身的特征選擇推盤策略，而大小開發(fā)商一窩蜂以價換量“搶跑”的可能性不大。

　　深圳樓市呈現(xiàn)另一種局面。易居營銷集團深圳公司副總經(jīng)理劉瑩對中國證券報記者表示，由于深圳房價已經(jīng)出現(xiàn)虛高，因此未來深圳的房價上漲空間不大。供應(yīng)不足可能是深圳樓市面臨的問題。

　　在樓市調(diào)控對房企積極性的影響下，后續(xù)供應(yīng)不足將是未來樓市面臨的共同課題。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，近幾個月來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積、房企購地面積等指標(biāo)持續(xù)下滑。其中，由于一線城市的調(diào)控政策較為嚴(yán)厲，上述指標(biāo)下滑的幅度也相對較大，這將加劇供應(yīng)不足的局面。

　　與廣大二三線城市相比，一線城市的土地資源更加稀缺，后續(xù)住房用地可能不足。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2009年以來，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米，僅相當(dāng)于武漢一個城市的交易量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，深圳則只有650萬平方米左右。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，一線城市的土地供應(yīng)缺口已經(jīng)形成，房價存在較大上漲壓力。當(dāng)前應(yīng)增加土地有效供應(yīng)，并督察已供土地的開發(fā)，從而盡快補充市場庫存。