­　　【導讀】樓盤交房時，開發商提出“先收后驗”，買房人堅持要“先驗后收”，開發商同意先驗房但提醒業主，合同約定“不得以房屋存在質量問題而拒絕收房”，還有“物業費從交付之日起計算”。驗房后買房人發現，室內飄窗漏水，開發商遲遲不予解決，時隔8個多月才修好。維修期間物業費誰承擔又引發爭議。12點15分《天天315》聚焦：購房合同存“霸王條款”，買房人該如何應對？

­　　央廣網北京4月25日消息 據經濟之聲《天天315》報道，房價高，買房難，好不容易用一生積攢換來一套房，收房時，卻被告知得先收房再驗房，一旦發現質量問題還無權拒收只能維修，不管有沒有簽字收房，有沒有入住，物業費都從合同約定的交付之日起計算。買房時，缺乏經驗，在收房時，才發現這些合同內容涉嫌霸王條款，該怎么辦？想要安心入住新房，該怎么維權？這些問題是山東淄博一位聽眾在收房時遇到的，他為這事已經苦惱了很長一段時間。

­　　崔先生2013年在山東淄博碧桂園小區購買了一套期房，2016年6月30日開發商按時交房，但交付時，開發商突然提出要先簽字收房再驗房，還有，不管何時入住，物業費都從合同約定的交付之日起計算。

­　　崔先生向記者表示：“我們去收房時發現碧桂園制定的收房流程多少有點問題，其要求先辦理物業等相關手續再看房，一些業主提出來這樣不合適，應先驗房后收房。碧桂園公司說這樣也可以。一些業主包括我去看房子，發現有一些問題，所以當時就沒有去辦收房手續。但碧桂園表示不管辦不辦收房手續，物業費都要從7月1日開始收取。有一些業主包括我當時也覺得這樣不是很合理。”

­　　由此，崔先生和一些業主堅持要“先驗后收”，開發商后來勉強同意先驗房。驗房后崔先生發現，新房室內飄窗漏水，他又提出應該修好后再收房，很意外的是開發商答應維修，而且也沒有催促收房。

­　　但在這之后，漏水問題卻遲遲不見修好，后來開發商竟撒手不管了，崔先生只能四處投訴，維權近8個月后，飄窗漏水問題才徹底解決。

­　　崔先生說：“維修單上注明著有飄窗滲水，同時也注明了飄窗滲水修好后，聯系業主做漏水測試，結果一直沒有收到相關回復。直到今年3月份我一看時間比較長了就又催促了一次，在還沒有修好的情況下我撥打了當地的12345。他們就把這個單子轉到了住建委，住建委也聯系了碧桂園，這樣碧桂園才盡快安排人跟我聯系，然后把滲水處理好了。

­　　房屋質量問題解決了，維權卻沒有就此結束，業主準備簽字收房時，才得知，合同上還有這樣的條款：“發現房屋存在屬工程保修范圍的質量問題的，不能拒收只能保修”“如因買受人原因，沒能按期交付的，視為開發商如期交房。”也就是說，當時業主發現質量問題后沒簽字也算是開發商已按期交房。

­　　崔先生表示：“合同上有一個補充協議，大概是這樣規定的：在交房之日業主去收房，收房中有任何屬于房屋保修范圍內的事情，碧桂園負責保修。但不能以房屋有保修范圍內的質量問題而拒絕收房。若拒絕收房，其產生的任何問題由業主承擔。”

­　　記者：“那當時簽合同的時候，您看到這條了嗎？”

­　　崔先生：“首先，因為當時是開盤購期房，有很多業主一起去提房子，不可能每個人把條款都看得非常清晰。再者，我認為格式合同應符合國家有關規定，我從網上查的所有收房規定里都有一個驗房的過程，而此合同的條款直接取消了驗房過程，或者有，你業主也沒有因此而拒絕收房的權利。”

­　　同時，崔先生還發現，物業費竟然還真是從合同約定的交付之日起計算的，也就是說，房屋維修期間的物業費也要由他來承擔。

­　　崔先生說：“合同規定我的物業費是從去年7月1日就開始繳納，我認為這是非常不合理的。針對這一點，我又咨詢了淄博的12345。其說法是流程與合同的問題，他們給我提供了淄博市房管局的電話。然后我聯系了淄博市房管局，房管局也認為這屬于合同和流程的問題，他們也無能為力。從常理上講，收房有問題應盡快修好，在用戶收房后開始收物業費，但我認為這合同存在不平等的條款。”

­　　據崔先生介紹，他在買房簽訂合同時，以為開發商用的是全國統一的格式購房合同，所以沒有仔細查看。也根本沒想到，購房合同附帶的補充協議里有很多條款是開發商自己添加的，其中會暗藏不公平條款。

­　　崔先生因此向開發商提出兩項訴求，一是房屋維修期間的物業費不該由他承擔，二是，修改或刪除合同中的不合理條款，避免合同再成維權障礙。經過多次溝通協商后，目前開發商方面答復崔先生，可以免除維修期間的物業費，但對于是否修改或刪除不公平條款問題，開發商始終沒有給予正面回應。小區其他業主告訴記者，他們也曾向開發商反映過合同問題，也同樣沒有得到任何答復。

­　　崔先生提供了購房合同等證據資料，核對并確認合同中確實存在相關不合理條款后，記者展開調查。在調查采訪過程中，記者發現，目前該小區還有樓盤正在交房，記者以消費者身份撥通開發商電話后，核實到，目前該小區的收房程序還是“先收后驗”。物業費也還是按照合同約定的交付之日起收取。

­　　開發商：“是這樣，我們收房相當于在物業辦理相關手續了，拿到鑰匙后，我們這邊有工程師跟你一塊兒看房，有問題會進行記錄，然后我們后期來維修。”

­　　記者：“先收房再驗房，是吧？”

­　　開發商：“對，是這樣意思。”

­　　記者：“交房的時候都是先驗后收，你們為什么是先收后驗呢？”

­　　開發商：“我們先收后驗為了業主方便。”

­　　記者：“不能先驗后收嗎？萬一有質量問題呢？”

­　　開發商：“有問題不分收房或者未收房，我們都會修的。所以在收房的性質上您可以放心收，維修和收房是不沖突的，這樣的話，維修會有您的裝修鑰匙，會更方便一點。”

­　　記者：“看房子的時候發現房屋有質量問題怎么辦？”

­　　開發商：“有質量問題看哪些了，看具體情況。”

­　　記者：“像有漏水，可以等你修好了我再收是吧？”

­　　開發商：“這樣也可以，但收房和不收房沒有什么差別，因為現在收房子的話對于裝修來講有好處。我們都有兩年保修期限的，不是說你收了房就不管了，收房后我們該維修還是會維修。”

­　　記者：“如果不符合交付條件的話我拒收可以嗎？”

­　　開發商：“不符合？”

­　　記者：“就比如說它有房屋質量問題我可以拒收嗎？”

­　　開發商：“這個咱就按照合同來就行了，合同上怎么約定了咱們就怎么來。”

­　　記者：“有質量問題，發現了之后又不能拒收，那收房的時候要不要交物業費？”

­　　開發商：“物業費咱是按照合同收樓日期來的。”

­　　記者：“那現在碰到質量問題，維修期間的物業費怎么辦？還需要交嗎？”

­　　開發商：“這個是需要交的。從合同上約定的交付之日起計算。因為咱們物業費不等同于其他費用。物業費是維護公共區域的，比如說你樓下的綠化，樓梯的保潔，你收房日期約定的時間開始物業公司就開始提供這項服務了，無論是你住還是沒住，這個費用都是要繳納的。”

­　　記者：“ 因為有質量問題一直沒修好，維修期間的物業費是收還是不收？“

­　　開發商：“這個還是要收的，因為物業費是按照咱們合同的收樓日期開始計算的。”

­　　購房合同存在霸王條款，我們的購房人到底應該如何應對？關于這一話題，中聞律師事務所律師李斌和北京潮陽律師事務所律師裘葉共同作出分析與解讀。

­　　經濟之聲：今天的案例中，崔先生提到的購房合同中的“不得以房屋存在質量問題而拒絕收房”，“物業費從合同約定的交付之日起計算”。就這兩個條款來看，“不得以房屋存在質量問題而拒絕收房”，對這個合同當中的條款，怎么看？

­　　李斌：“這種條款本身沒有法律依據，因為開發商交付商品房，制定的合同必須符合保障安全的要求。如果交付的商品房不具備應有的質量要求，比如樓體結構工程質量不合格，嚴重影響正常居住使用，也就是說，如果開發商交付的商品房存在著不能實現合同目的嚴重質量問題，作為消費者，有權利依照合同法的規定拒絕收房，這是消費者的一種權利。所以他的條款中如果這樣約定了，也應當是格式條款，是一個無效條款。

­　　另外，約定的交付日期之日始，業主就要交付物業費，這也是不合理的。因為物業費繳納主體的變更應該是房屋實際交付之日起，如果約定一個時間點，如果在那個時間之內開發商并沒有能夠按照合同約定的期限向消費者交付質量合格的房屋，實際上在此之后，直到實際交付合格房屋之前，物業費還是應當由開發商來繳納。”

­　　裘葉：“物業費是房屋交付以后產生的一些權利義務，如果消費者收了房屋，就意味開發商履行了房屋交付的義務，接收以后跟這個房子相關的一些權利義務可能都由買售人直接來承擔。這其中就包含一些物業費，因為房屋使用過程中會使用一些公共設施設備產生一些費用，這些統稱為物業費。在消費者實際收房之后，物業費確實由消費者來承擔。但是實際交付日和合同約定的交付日之間可能會有一些差距，物業費應當從實際交付給買售人之日起開始計算。”

­　　經濟之聲：崔先生提出了兩項訴求，一是房屋維修期間的物業費不該由買房人承擔，二是修改或刪除合同中的不合理條款，避免合同再成維權障礙。這些訴求合理嗎？

­　　李斌：“首先，如果由于房屋質量存在問題，不符合交付條件，沒有實際交很顯然。在維修期間，也就是在交付之前的物業費應當由開發商支付。如果這個房屋的情況是，雖然有質量問題但是不影響業主收房，那么收房之后，要從收房那天起開始計算保修期，在保修期限之內開發商承擔保修義務。但問題在于，如果符合交房條件，業主應當收房，但房屋確實同時存在質量問題需要維修，在此維修過程當中的物業費，我個人認為還是應當由業主支付的。因為物業服務合同和商品買賣合同是兩個法律關系，如果房屋確實是由于嚴重質量問題，不符合交付條件，這種情況下物業費由開發商承擔。所以要看案件的實際情況到底是哪種。

­　　其次，就涉及到的合同中不合理條款的問題，我們現在所使用的商品房的買賣合同一般是示范文本，示范文本本身不能夠理解為格式合同。但如果開發商在其擬定的，對不特定多數人的購房人共同使用的示范文本當中又增加了部分不合理的霸王條款，那么這個條款本身是免除或者限制了的開發商責任，同時他可能加重了買方的義務或者排除了買方的主要權利。這時很顯然它是侵害消費者合法權益的合同。

­　　對于免責條款的合同，比如，‘我不承擔責任，所有費用都由你來負’。這時候他應當按照合同法的規定，采取特殊的文字、符號、字體等特殊標志將這些條款給標示出來，讓消費者很清晰地看到。另外，必須要對消費者進行解釋說明。

­　　崔先生作為買方，如果他認為這個合同確實能夠構成格式條款，而這個格式條款又違背《合同法》規定，如果沒有提示，可以要求撤銷這個條款。”

­　　經濟之聲：在調查采訪過程中，記者發現，目前該小區還有樓盤正在交房。記者以消費者身份撥通開發商電話后，核實到，目前該小區的收房程序還是“先收后驗”。物業費也還是按照合同約定的交付之日起收取。開發商的做法存在問題嗎？如果存在，是哪些問題呢？

­　　裘葉：“首先，開發商提到的‘先收后驗’這個行為肯定有問題，因為商品房是一種不動產，不動產之間的交付就是以實際交付為準。簽收就意味著，首先對這個房屋符合交付條件；第二，房屋不存在任何問題，消費者自愿收了，收了以后房屋的所有風險都由買售人承擔。所以如果‘先收再驗’，驗的過程中發生一些問題，可能不涉及到房屋主體質量的問題，比如漏水等這些小問題時，可能開發商這邊和物業公司這邊會有一些推諉。在這種情況下，對于消費者維權或者后續的主張權利可能會有一些障礙存在。所以收房的程序應該是先驗，驗完以后才能收。

­　　其次，就物業費問題，如上述所說，應當按照實際交付日，房子收了之后才能向業主收取物業費，否則肯定是不合理的。”

­　　經濟之聲：收房的程序應該是什么樣的？哪些細節是需要消費者注意？

­　　李斌：“房屋建設成功之后，建設單位、設計單位、施工方和監理方應當進行四方竣工驗收。竣工驗收合格的房屋才具備交付條件，住宅是特殊房屋，它要進行分層的驗收。在交付之前，開發商應當向買售人出具住宅質量保證書和住宅使用說明書。作為買方，有一個檢驗義務。也就是說，開開發商交付給的房屋到底表面是否能夠符合質量要求？有沒有表面瑕疵？買方有義務，也有權利進行檢驗。如果在檢驗過程中發現房屋存在著顯而易見的質量問題，買方有權利要求開發商承擔質量瑕疵擔保責任。如果有一些質量隱蔽的瑕疵，不能通過肉眼看到的，比如入住一段時間才能夠發現的，這仍然不能免除開發商的維修義務。因為他從交房之日起，在相應的保修期限之內，對房屋質量問題承擔維修義務。當然前提是房屋質量本身存在問題而不是業主的不當使用所造成。”

­　　經濟之聲：關于購房合同，一旦簽訂后就具有了法律效力。在買房的時候該怎么樣簽合同，哪些事項是必須明確的呢？

­　　李斌：“首先，建議采取政府部門頒發的示范文本，這是一個平衡雙方權益的文本。

­　　第二，必須明確要買的房屋本身具有的相關條件，比如面積、樓層、戶型等。

­　　第三，房屋交付日期是什么樣的，如果延遲交付了，會承擔什么樣的違約金責任；如果出現了房屋質量問題，在什么情況之下可以拒收，在什么情況之下收了，但是相關的維修責任和維修費用由賣房來承擔。

­　　第四，在維修期間發生的物業費的損失到底該如何承擔？因為物業公司肯定會去找業主收取物業費，因為業主是物業服務合同的相對人。但問題在于，業主繳納之后有沒有權利向開發商追償，因為這是開發商沒有履行質量瑕疵擔保責任給業主造成損失的一部分，這也要在合同中明確約定。包括什么時候辦理過戶登記，遲延辦理產權證時開發商要承擔什么樣的違約責任等相關內容都必須明確約定。

­　　對于買方而言，除了取得房屋所有權，還要承擔一個法定擔保義務。買方需要關注合同本身是否具有不合理的責任免除條款。在這個方面，提示各位買售人，應當認真仔細閱讀合同，發現哪個地方不理解的，可以要求開放商解釋，也可以咨詢相關專業人士。

­　　經濟之聲：如果這個合同條款當中發現了霸王條款，簽訂的時候我們應該怎么辦？

­　　裘葉：“如果在存在不合理條款的情況下，消費者首先要跟開發商進行溝通，能否做相應的修改。如果沒有辦法做修改，而消費者當時必須要買房的情況下，在合同簽訂的時候必須要綜合考慮情況。如果簽了，后續在履行房屋的交付、服務過程當中出現問題，要看這個不合理的條款有沒有違反法律的強制性規定，要是完全違反了法律的強制性規定，即使簽了這個條款也是無效的，對消費者來說也是沒有任何意義的。但還有一種情況，這個條款并不違反法律的強制性規定，只是對消費者一方存不合理的情況，那么消費者在當時就應當預料到這個后果可能會是什么樣。”