原標題：聊聊炒房那些事：一手房和二手房嚴重脫節的四線樓市

　　幾年前，基金君的朋友李小姐一腔熱血地扎進了四線城市炒房，結果不小心炒成了房東，這一度成為埋在她內心的一個梗，好在終于撥云見日。

　　上周五，李小姐回了趟山東老家，把六年前拍腦袋在縣城購置的一處房產虧本出手。簽合同、查檔、交稅、網簽、過戶，整個流程在一天內一氣呵成，效率之高倒是令人咂舌。

　　交易結束后，李小姐徹底松了一口氣，中介老甄臨別時，像老友般鄭重地拋下一句話，“記住，以后再來這里買房，一定要買二手房。”

　　被熱點城市房價

　　擠出的購房者

　　李小姐老家所在的縣城H城，是一座美麗的海濱小城，地處膠東半島南端，是山東煙臺市下轄的縣級市，居于青島、煙臺、威海三市的中心地帶，尤其距離青島市，只有一百來公里。

　　買家葛先生來自青島，他這次一股腦在同一小區內置了兩套房，且全現金支付。據其透露，這幾乎是他所有的積蓄。

　　去年至今，青島房地產市場在經歷了一波瘋狂的補漲行情后，他被青島高企的房價和樓市新政徹底擋在了門外。

　　就在葛先生因為沒能力在青島買房無比沮喪時，一份來自H城的樓盤宣傳冊到了他的手里。

　　于是，他和同事便跟著樓盤觀光巴士來到李小姐所在小區的售樓處。跟李小姐同樣樓層和戶型的房子，在售樓處的報價是3998元/平，80平售價30來萬。

　　看到同行而來的同事果斷出手，葛先生也有些心動。他甚至覺得，將來在這座海濱小城養老，也是個不錯的選擇。但畢竟積蓄有限，在這樣的大事項上，他比同事更為謹慎。

　　回到青島后不久，一次在網上無意瀏覽中，葛先生發現，H城的二手房價格要比一手房價格便宜許多。以李小姐所在小區為例，該小區二手毛坯房的市場價格要比一手房低了近三成，假如你今天剛入手一套新房，隔天再轉手賣出，售價立馬要降低30%，才有可能找到買家。

　　但在葛先生看來，這樣大的差價，更是一個撿漏的機會。對于兼有投資和養老雙重目的的他而言，這意味著有了一個很厚的安全墊，如果未來行情看漲，他低價入手的房子立馬就會有賺頭；即便行情欠佳，有了這么厚的安全墊，也不會跌到哪里去。

　　基于這樣的考慮，葛先生連李小姐的房子都木有約看，直接下了定金。李小姐掛了兩三年都幾乎無人問津的房子，就這樣以迅雷不及掩耳之勢出了手。

　　如果說葛先生是被一二線城市高房價擠出來的購房者，目前H城的外地購房者更多是在經濟寬裕的情況下，來尋一個即便長期閑置也無大礙的度假之所。“這個小區有一半的購房者是來自北京、深圳、青島等地，和北京、上海等大城市的房價比起來，落差很大，在他們看來，這里的價格簡直就是白菜價。”老甄表示。

　　一手房與二手房的距離有多遠？

　　“其實，這么多年來，到這里買房投資的人，幾乎就沒賺過錢。過去幾年，雖然H城的新樓盤大面積滯銷，但新房價格一直穩中有升，比如2011年左右每平四五千的一手房，現在被推高到每平六七千。因為外來投資客一般都是以不低的價格購買一手房，等在二手房市場轉手時，才發現這里的新房市場和二手房市場完全脫節。”

　　此外，另外要命的一點是，當地稅務部門規定,房產證未滿五年的二手房出售時，賣家的個人所得稅是按評估價與買入價差額的20%征收，而稅務部門給出的評估價往往遠高于二手市場的實際價格，因此，即便房子是虧錢出售，也要交納金額不菲的個稅。以李小姐的房子為例,當初買入總價約22萬,評估價為27-28萬,這意味著李小姐不僅要虧本賣房,還要繳納1萬多的個稅！

　　老甄算是當地地產中介圈內的老司機，有著十幾年的地產中介從業經驗，早些年，他在山東濟南發展，幾年前跟隨愛人來到這座海濱小城安了家，并成立了一家小型地產中介公司，負責一、二手房的銷售，以及住房租賃。憑借過去多年積累的豐富經驗，他很快便對整個小城的房市情況了如指掌，對每個新舊樓盤都如數家珍。

　　對于地產交易中心人群熙攘的一派熱鬧景象，老甄打趣道，這只是政府為了去庫存而制造的虛假繁榮。

　　故事還要從十年前說起。2006年這個山東煙臺下轄的縣級市獲得了第三屆亞沙灘運動會舉辦權，成為亞洲第一個舉辦洲際運動會的縣級城市，此后當地便開始了大規模的“造城”運動，尤以2012年前后最為突出。資料顯示，經歷過亞沙會的這個小城，城區面積達到34平方公里，年新增建筑面積160萬平方米，一舉跨入中等城市的行列。按照當地人的說法，“3年時間建了一座新城。”一方面是當地政府的造城大手筆，另一方面這座小城正面臨“鬼城”之惑。

　　如何快速去庫存，成為這座小城亟待解決的難題。

　　“鬼城”去庫存

　　至少還要三五年

　　2015年，國務院頒布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，提出積極推進棚戶區改造貨幣化安置，即對棚戶區改造采用貨幣化補償而非保障房安置，棚改居民可以直接獲得貨幣補償款，在商品房市場自主購置住房。通過貨幣化安置，棚改也成為2015年以來三四線城市去庫存的重要手段。

　　據老甄了解，目前在H城周邊同級別的縣城中，進行棚戶區改造貨幣化安置的只有H城。

　　對于棚戶區改造貨幣化安置，H城采取的具體做法是：由政府牽頭，將全市大部分自愿加入的開發商納入棚改計劃中，參與計劃的開發商會以一手房市場價6到7折的價格，向棚改戶出售。“比如一家棚改戶拆遷了200平,就會得到200平的樓房房票,每平價格只要2400元。棚改戶可以選擇兩套一百平的樓房，也可以買三到四套總面積200平的樓房，如果本身不需要這么多，還可以把多余房票賣出，這樣一來增加了二手房的供給，二來因為棚改戶的購買成本比市場價低了很多，為了盡快出售，不惜大幅降價出售，這對本來流動性就不是很充裕的二手房市場造成了很大擾動。”

　　對于H城的樓市，老甄短期并不看好，“空房子到處都是，多數小區入住率不到10%，H城要去庫存，至少還需要三五年的時間。” 此外，老甄認為，產業集聚不足，以及人口流失明顯，也是未來制約H城房價的主要因素。

　　對了，作為大開發商的碧桂園，在H城也有一個項目——碧桂園·濱海城（十里金灘）。

　　碧桂園在旅游度假地產開發上確實有一手，生生把這項目打造成了一個游客路過必定到訪的景點。

　　據老甄透露，想當年碧桂園開盤時，確實火爆，都到了一房難求的程度，但在政府這兩年推進棚戶區改造時，碧桂園一度也請纓參與（后來退出），可以看出，或許它的實際情況也沒想像的那么好。（中國基金報記者 呂念恩）