泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

華大泰禾廣場(chǎng)

商業(yè)綜合體面臨挑戰(zhàn)

　　商業(yè)綜合體的建設(shè)與城市地產(chǎn)規(guī)劃、居民消費(fèi)水平息息相關(guān)。一個(gè)城市究竟需要多少商業(yè)綜合體？目前為止，并沒(méi)有一個(gè)精準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。無(wú)論泉州的消費(fèi)市場(chǎng)是否能夠支撐起這么多的商業(yè)綜合體，但毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)綜合體項(xiàng)目面臨挑戰(zhàn)。從外部來(lái)看，商業(yè)綜合體要迎接同城同區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)，也要面臨電子商務(wù)發(fā)展帶來(lái)的挑戰(zhàn)；從內(nèi)部來(lái)看，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力及運(yùn)營(yíng)管理能力的要求很高，這對(duì)很多經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)也很大。

　　資深地產(chǎn)人士黃平認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)避免“眼高手低”進(jìn)行過(guò)多高端商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)。城市對(duì)商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、百貨店呈現(xiàn)階梯式需求。小眾群體對(duì)應(yīng)高端商業(yè)，更多商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)面對(duì)大眾群體。不過(guò)，目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商以自我意愿為主，并沒(méi)有按照市場(chǎng)需求進(jìn)行合理規(guī)劃。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過(guò)量定位與品牌雷同的商業(yè)綜合體并不會(huì)對(duì)城市消費(fèi)增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯拉動(dòng)作用。當(dāng)居民消費(fèi)潛力已開(kāi)始釋放，商業(yè)綜合體的過(guò)度增量將難有足夠購(gòu)買力支撐，在帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)上自然也就比較乏力。因此，商業(yè)綜合體的精準(zhǔn)定位非常關(guān)鍵。

招商需從項(xiàng)目規(guī)劃階段開(kāi)始

　　對(duì)于商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，泉州海德投資公司總經(jīng)理張峰認(rèn)為，泉州是一個(gè)國(guó)內(nèi)少有的優(yōu)質(zhì)城市，目前商業(yè)體量比起之前是多了很多，但與其他城市相比還是不算多，相信泉州有這個(gè)能力消耗這個(gè)體量。但商業(yè)綜合體是一個(gè)難度很高相對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目，前期的精準(zhǔn)定位十分關(guān)鍵。

　　以海德投資的國(guó)華東海項(xiàng)目為例，張峰告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目從定位之初就把商戶考慮進(jìn)來(lái)，與商戶進(jìn)行溝通。而在做概念設(shè)計(jì)階段，更是把商家邀請(qǐng)過(guò)來(lái)實(shí)地查看進(jìn)行溝通，根據(jù)商戶的需求調(diào)整方案；而到了普通商業(yè)的“招商階段”，其實(shí)項(xiàng)目都已基本招商成功。也就是說(shuō)，招商是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程的。

　　對(duì)此，新天城市廣場(chǎng)的營(yíng)銷總監(jiān)楊汪澤持相似意見(jiàn)。他認(rèn)為，在商業(yè)項(xiàng)目的前期規(guī)劃階段就需導(dǎo)入商家，因?yàn)楹芏嗝粕碳覍?duì)旗下的門店都有規(guī)模、設(shè)計(jì)等種種要求。如果能提前溝通，根據(jù)商家的需求進(jìn)行規(guī)劃，招商成功的機(jī)率會(huì)提高。

商業(yè)需“養(yǎng)” 考驗(yàn)資金實(shí)力

　　成功招商，只是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的第一步。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之后，能否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，能否聚集起人氣，讓商家賺到錢，更是擺在開(kāi)發(fā)商頭上的一大問(wèn)題。商業(yè)與住宅不同，在一個(gè)新的區(qū)域，商業(yè)氛圍的形成是需要時(shí)間的，而且與政府對(duì)該區(qū)域的的支持力度息息相關(guān)。

　　因此，資深地產(chǎn)人士黃平認(rèn)為，商業(yè)需要較長(zhǎng)的“養(yǎng)護(hù)”時(shí)期。商業(yè)綜合體一般配套在住宅區(qū)周邊，建設(shè)商業(yè)綜合體時(shí)，擺在開(kāi)發(fā)商面前的第一道門檻便是資金問(wèn)題。不同于銷售住宅可以幫助開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，商業(yè)綜合體兌現(xiàn)收益的時(shí)間相對(duì)緩慢。

　　由于樓市政策瞬息萬(wàn)變，開(kāi)發(fā)商不僅要應(yīng)對(duì)政策的變化，還要保證資金鏈不出問(wèn)題。對(duì)此，東海開(kāi)發(fā)副總經(jīng)理鄒大鵬表示，東海灣的商業(yè)全部自持，這不僅是為了保障后期商業(yè)的良好發(fā)展，在招商時(shí)可以給商戶優(yōu)惠政策，還因?yàn)楣緦?duì)商業(yè)發(fā)展有足夠的信心，而這是建立在東海灣近萬(wàn)戶業(yè)主人氣和東海片區(qū)作為新市中心的發(fā)展?jié)摿A(chǔ)上。