11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》(以下簡稱《意見》)，確定了未來五年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，約能建40萬套集體租賃住房，租金參考周邊市場水平，鼓勵簽訂長期租賃合同，但單次租期不得超過10年。同時，集體租賃住房可依法出租獲取收益，但不得對外出售或以租代售。

　　供應(yīng)量：40萬套租賃住房

　　從供應(yīng)計劃來看，北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市計劃于2017-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。而根據(jù)今年4月北京市發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套。以此推算，1000公頃大約能建設(shè)40萬套租賃住房。

　　在關(guān)注度較高的租金方面，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，北京租賃市場房源總量接近250萬套，這1000公頃的租賃住房入市后，相當(dāng)于在未來五年，給北京房屋租賃市場增加約15%的房源，若能按照計劃完成這部分供應(yīng)，屆時北京住房租賃市場的租金將會出現(xiàn)明顯下調(diào)。

　　早在2011年，北京市就向國土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點申請。同年，國土部批準(zhǔn)北京市開展試點工作，北京市成為全國第一個利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點城市。

　　截至去年底，北京已先后啟動了唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、平房鄉(xiāng)平房村、西北旺鎮(zhèn)皇后店村和北七家鎮(zhèn)海落村4批5個試點項目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)公共租賃住房近1.5萬套、總面積約110萬平方米。在集體用地市場租賃住房供應(yīng)方面，從今年下半年開始，前期用地工作已經(jīng)展開，目前北京已經(jīng)有17個集體租賃房項目落定，分散在海淀、朝陽、石景山、昌平、房山、順義等區(qū)域。

　　租期：限定10年內(nèi)避免以租代售

　　為從制度上杜絕以租代售的可能，在租期方面，《意見》鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機構(gòu)不得拒絕。

　　考慮到房屋建設(shè)需要資金，《意見》提出，集體租賃住房項目的資金籌措主要包括四種模式，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的自有資金;市區(qū)住房保障專業(yè)運營機構(gòu)、園區(qū)管理機構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金;農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機構(gòu)申請抵押貸款，獲得金融資本的支持;農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的方式，與國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，北京對于集體建設(shè)用地的政策放寬，符合此前中央對于租賃市場發(fā)展的導(dǎo)向，“集體建設(shè)用地過去的改革重點在于和國有建設(shè)用地同權(quán)，而現(xiàn)在發(fā)展租賃市場，實際上也是同權(quán)的一個重要體現(xiàn)。對于此類用地發(fā)展租賃市場來說，既實現(xiàn)了相關(guān)土地價值的提升，也為租賃房源增加了更多的用地支持”。

　　“一般租賃房設(shè)置的最長租賃期限是20年，《意見》此次將時間縮短到10年，顯然是為了最大限度規(guī)避潛在的以租代售可能，但需要注意的是，設(shè)置租賃期限如果過短，也可能無法滿足消費者穩(wěn)定居住的需求”，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴北京商報記者，整體上看，《意見》通盤考慮了現(xiàn)階段北京市場情況，較為慎重定下的3-10年租賃年限。

　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，即使限定了租賃期限，也可能出現(xiàn)租戶不斷續(xù)租的情況，最終發(fā)展為變相以租代售。要杜絕這一情況，郭毅建議，可在限定租期的基礎(chǔ)上，要求租戶按年繳納而非一次性繳納全部租金，“不過這一模式可能會挫傷開發(fā)商的建設(shè)熱情，可以說，如何在企業(yè)利益和租戶利益之間保持平衡，是未來相關(guān)監(jiān)管政策需要特別注意的”。

　　合規(guī)：產(chǎn)權(quán)證按項目核發(fā)

　　游走在政策之外的小產(chǎn)權(quán)房合法化之路已被相關(guān)部門明令禁止，為了避免這一形式在北京死灰復(fù)燃，《意見》在集體租賃住房的產(chǎn)權(quán)管理上明確規(guī)定，房屋不動產(chǎn)權(quán)證書(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。同時，權(quán)利證書還應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運營，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。

　　在郭毅看來，根據(jù)現(xiàn)行政策，集體建設(shè)用地上本就不能建設(shè)大產(chǎn)權(quán)房屋出售，《意見》此次再度強調(diào)不得分割單元產(chǎn)權(quán)，是為了全方位堵死建設(shè)所謂小產(chǎn)權(quán)房的可能。

　　居住設(shè)計方面，《意見》提出，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施。房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合實際情況按市場需求進行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，同時實施全裝修成品交房，屆時租戶可實現(xiàn)拎包入住。

　　專家指出，在符合規(guī)劃的前提下，由集體經(jīng)濟組織利用自有集體建設(shè)用地集中建設(shè)租賃物業(yè)，使城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村從無序收租的“瓦片經(jīng)濟”提升為規(guī)范合法、以租賃為主的“樓宇經(jīng)濟”。“利用集體建設(shè)用地開發(fā)租賃住房，不是為了一次性出售再分錢給村集體成員，而是確保成員們都能獲得長期且持久的收益”，郭毅表示，相較于此前多地嘗試的開發(fā)廠房、文旅型產(chǎn)業(yè)型項目，租賃項目持續(xù)性更強、收益性也較高，同時這部分項目也能彌補城市供地不足、建設(shè)規(guī)模壓縮帶來的難題，實現(xiàn)多方得益。

　　模式：專業(yè)機構(gòu)參與經(jīng)營

　　在規(guī)范租賃模式方面，《意見》提出，鼓勵專業(yè)化租賃運營。鼓勵將集體租賃住房委托給專業(yè)化運營企業(yè)進行管理和運營，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化水平。

　　“集體土地建設(shè)的大規(guī)模租賃房源，會需要整合和專業(yè)化經(jīng)營，以此來看，專業(yè)化租賃機構(gòu)參與租賃房的運營管理顯得尤為關(guān)鍵。”嚴(yán)躍進如是說。

　　嚴(yán)躍進進一步分析稱，目前專業(yè)化的租賃機構(gòu)包括三類，一是以傳統(tǒng)中介為主要組成部分的中介機構(gòu)，這類機構(gòu)需要增加公寓運營能力;二是專業(yè)從事長租公寓的機構(gòu)，包括各路資本及企業(yè)成立的租賃平臺;三是地方政府專門組建的中介經(jīng)營機構(gòu)，比如說一些國有企業(yè)憑借既有土地資源進行開發(fā)，或者說通過過去的國有房屋置換公司等進行改制等而形成。

　　專業(yè)化的租賃機構(gòu)未來經(jīng)營更多的是對房源的持有與運營管理，這也是專業(yè)化租賃機構(gòu)參與租賃房運營管理的優(yōu)勢和基本立足點。不過，嚴(yán)躍進表示，要防范把租賃經(jīng)營變?yōu)閯趧用芗彤a(chǎn)業(yè)，要采取新技術(shù)來經(jīng)營，同時，要從房屋籌集、房屋出租等方面降低各類成本，通過成本壓縮來提升盈利能力。

　　長租公寓自如相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報記者采訪時表示，在租賃房屋的運營中，專業(yè)化租賃機構(gòu)在產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)規(guī)范性、技術(shù)平臺的搭建和可持續(xù)運營管理上有很大優(yōu)勢。自如方面看好專業(yè)化租賃機構(gòu)參與租賃房屋的運營管理前景，并愿意協(xié)同政府參與到租賃房的運營中。(北京商報記者 彭耀廣 張暢/文 宋媛媛/制表)