北京擬推“共有產權住房”！一圖詳解“共有產權住房”

　　在自住房、限價房、經適房等各種保障房的基礎上，本市有望推出共有產權住房。顧名思義，就是政府與購房人共同擁有住房的產權。

　　昨天開始，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》和《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》通知雙雙公開征求意見。

　　共有產權住房能否公平配售？品質上是否會打折？同步征求意見的這兩份文件給共有產權住房劃出了硬杠杠。市住房城鄉建設委相關負責人表示，共有產權住房將有利于建立“購租并舉”住房制度，滿足無房家庭住房剛需，也能進一步平抑房地產價格。

　　意見反饋途徑

　　如您對《辦法》有自己的意見與建議，請于2017年8月10日17:00前，以傳真或電子郵件方式反饋至北京市住房和城鄉建設委員會。

　　傳真：59958478

　　郵箱：gongyouchanquan@163.com

　　意見反饋途徑

　　如您對《通知》有自己的意見與建議，請于2017年8月10日17:00前，以傳真或電子郵件方式反饋至北京市住房和城鄉建設委員會。

　　傳真：66411050

　　郵箱：BZXXH66411050@126.com

　　產權在誰

　　政府與個人按比例共有產權

　　共有產權住房主要還是沖著房地產市場里的“剛需”。與此前的自住型商品房類似，共有產權住房也主要是滿足無房家庭的住房需求。換句話說，如果購房人手上的買房款不夠買普通商品房，又不具備公租房的申請條件，就可以考慮申購共有產權住房。

　　因為，這種房子的價格會明顯低于同地段、同品質的普通商品房。市住房城鄉建設委相關負責人解釋，通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。

　　這也就意味著，購房人和政府各有各的產權份額，但并未統一定死不同項目的份額比例。購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。未來，坐在一起簽合同的也將是三方。夫妻雙方共同與開發建設單位、代持機構簽訂三方購房合同。

　　誰能申請

　　單身申請人須滿30周歲

　　想要申購共有產權住房，申請家庭首先要符合本市住房限購條件，并不限制是否具備北京戶籍。

　　由于是主要滿足剛需，申請家庭成員還要做到名下無房。如果是單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產權住房。

　　對于“名下無房”的界定，范圍相對較廣：

　　申請家庭有住房轉出記錄的不得申購；

　　已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協議的不得申購；

　　有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的不得申購；

　　申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建筑物、構筑物或設施等拆除的不得申購。

　　這樣一來，如果之前有過房屋買賣記錄，那么就基本無緣共有產權住房。

　　對于已經承租公共租賃住房、公有住房(含直管和自管公房等)的申請家庭，購買共有產權住房時，也要在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。

　　誰能優先

　　項目所在區戶籍、工作優先

　　與自住房一樣，共有產權住房依然強調“職住平衡”，避免早晚高峰的“潮汐式交通”。

　　據悉，共有產權住房源將優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。后者也就是“新北京人”。對于“新北京人”，申購共有產權住房的具體條件將由各區根據本區功能定位和發展方向等實際情況確定并面向社會公布。

　　面向“新北京人”的共有產權住房能有多少？市住房城鄉建設委相關負責人介紹，各區將根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。

　　房價咋定

　　比同地段、同品質商品房便宜

　　與自住型商品房類似，共有產權住房的價格也是在開發商拿地環節就已經敲定；但不同的是，并不再像被稱為“七折房”的自住房一樣，比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右。

　　而共有產權住房享受的折扣，其實就是購房人的產權份額。舉例而言，如果購房人與政府的產權份額比例是5:5，那么購房人相當于享受到了5折的價格。但對于共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，則將分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產估價機構進行評估，并由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核后確定。

　　據了解，共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。開發商也將依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

　　品質如何

　　諸多設計指標高于自住房

　　從另一份公開征求意見的《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》來看，共有產權住房有嚴格的面積大小要求，甚至還以區進行區分：

　　城六區新建項目套型總建筑面積不應大于90平方米；其他區新建項目套型總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。

　　同時，考慮到兩孩及適老性要求，共有產權住房的套型以多居室為主，嚴格控制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例。

　　“不少設計指標都高于自住房。”市住房城鄉建設委會相關負責人舉例，比如這次專門提出“城六區共有產權住房項目容積率不應高于2.8，城六區以外共有產權住房項目容積率原則上不應高于2.5”，這在此前自住房中并未有明確限制，從建設品質、管理水平、供應規模上均會進一步提高。

　　此外，在細節上，共有產權住房將實施全裝修成品交房，小區無線網絡(WIFI)全覆蓋，安裝人臉識別系統，試點建造智能化小型公用倉庫，還將圖書館、健身房、咖啡館作為標準配置。

　　公平保障

　　虛假申購10年禁申保障房

　　從申請開始，共有產權住房將進入嚴格的分配程序。

　　當有項目發布后，有意向的購房人可以通過網絡進行申購，住建將聯合公安、地稅等部門進行聯網審核；審核通過后，開發商就將按照職住平衡、家庭人口等因素進行優先次序分組，進行搖號；之后，按照搖號順序進行選房。

　　“系統將基本沿用自住房現有系統，因此不必太耗費時間。”市住房城鄉建設委相關負責人說。

　　但如果申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產權住房。

　　此外，對于虛假申購和違規使用行為，禁止10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統中有違法違規或嚴重失信行為的，將限制購買共有產權住房。

　　如何買賣

　　未滿五年不允許轉讓

　　此前的自住房再上市問題，一直備受關注。而在這份《辦法》中，特意對再上市做出諸多細節上的要求。

　　能否買賣要看拿證是否滿5年。如果未滿5年，不允許轉讓房屋產權份額。但如果有特殊原因確需轉讓的，則要先提交申請，再由代持機構回購。

　　如果滿5年，則可以按市場價格轉讓所購房屋產權份額。也就是說，如果在購房時，購房人與政府的產權比例是6:4，購房人可以出售自己的60%。但在同等價格條件下，代持機構可優先購買；一旦代持機構放棄購買，那么房子也可轉讓給其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

　　如果購房人想取得房子的全部產權，也可以按照購買政府的份額，但這要求取得不動產權證滿5年，購買之后房子也由共有產權住房變成了商品住房。

　　出租方面，共有產權住房可以出租，且沒有時間限制。但租金收益也要按照最初的份額獲取。比如購房人的產權份額是60%，月租金3000元，那么購房人每月可得的租金則為1800元，剩下1200元則要交給代持機構。同時，這些房子也會優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。

　　至于共有產權住房后期再上市，具體的出售價格也將委托房地產估價機構參照周邊市場價格評估確定。

　　“名下無房”的限制下，未來一旦購房人通過購買、繼承、受贈等方式獲得了其它住房，共有產權住房也將不得持有：要么購房人按市場價購買政府份額，取得商品住房產權；要么由代持機構回購其所有的產權份額。

　　權威解答

　　針對共有產權住房的熱門問題，北京日報昨天專門采訪了市住房城鄉建設委相關負責人。

　　共有產權住房為何不再是“7折房”？

　　答：

　　價格上的“彈性”，更靈活，主要是考慮市場調控和購房人承受能力的需要。如果“固化”成7折，面對一些高房價區域，有可能打了7折購房人也買不起；但如果彈性的話，房價就可能有更低的“折扣”，符合購房人的承受能力。

　　單身申請人為何要年滿30周歲？

　　答：

　　基本住房制度還是“購租并舉”，先租后售，鼓勵年輕人先通過公租房解決居住需求，30歲以后再進行購買。這主要也是考慮到年輕人剛工作不要背負沉重的購房負擔，經過工作存下一定財富后再買房。

　　東西城百姓是否會有“共有產權住房”？

　　答：

　　與自住房類似，也將會面向東西城居民統籌調配一部分房源。

　　已經購買的自住房是否受影響？

　　答：

　　新房新政策，老房老政策。施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，按照原規定執行；施行后未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按新規執行。

　　第一個共有產權住房何時來？

　　答：

　　在完成征求意見后，如果政策順利發布，共有產權住房會很快來臨。在此之前，首開保利錦都家園已經作為自住房進行申購，目前正處在資格審核階段。如果進展順利，該項目則有望成為第一個共有產權住房項目。

　　共有產權住房是否會選址偏遠？

　　答：

　　共有產權住房會結合城市功能定位和產業布局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。

　　共有產權住房對普通商品房價格能否產生影響？

　　答：

　　共有產權住房制度將有利于進一步平抑房地產價格。本市正在深入推進房地產市場調控工作，通過共有產權住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對本市房價平穩運行起到有效推動作用。