買房注意事項：盤點年底買房需要小心的幾個陷阱

來源:閩南網(wǎng) 2013-12-30 15:33 http://www.xbkwei.com/

　　閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊花少錢買好房，這是不少買房人的共同心態(tài)。年底，在買房大軍中，不少購房者抱著這樣的心態(tài)，盯上了拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等相對廉價的房源。

　　不過，記者采訪了泉州多位資深律師，他們紛紛提醒購房者，購買拆遷安置房需謹慎，不要購買小產(chǎn)權(quán)房以及因房東債務(wù)問題而低于市場價30%左右進行拋售的房源，以免發(fā)生債務(wù)糾紛。

買拆遷安置房盡量避開無證房源

　　目前，泉州市場上也有不少拆遷安置房在進行流通交易，因為打出的價格便宜，吸引了不少購房者。不過，福建賢泰律師事務(wù)所主任律師王家富提醒購房者，購買拆遷安置房盡量避開無證房源，以免招來買房糾紛。

　　記者了解到，有的拆遷安置戶在房源還未領(lǐng)到房產(chǎn)證時，就打算將分配到的房源售出。一購房者黃先生（化名）最近就看上了這類拆遷安置房。黃先生了解了一番，發(fā)現(xiàn)這套拆遷安置房價格便宜，雖然業(yè)主還未領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證，但是過一兩年證件就能辦理。所以，思量了一番后，他覺得只要購買時在合同中做好違約約定，就應(yīng)該沒有什么問題。不過，為了慎重起見，他還是要求賣方提供拆遷安置協(xié)議。在對方提供了拆遷安置協(xié)議的復印件后，他還謹慎地將其拿給一位從事律師行業(yè)的朋友幫忙鑒定。這一鑒定才發(fā)現(xiàn)，該拆遷協(xié)議復印件被賣方動了手腳，將多人共有的事實抹去了。

　　福建賢泰律師事務(wù)所主任律師王家富表示，只要拆遷安置房是合法建設(shè)，那么買賣雙方簽訂的購房合同就具備法律效力，所以，這類買房行為是受到法律保護的。不過，在拆遷安置房未獲得產(chǎn)權(quán)證的情況下，購房者很難直觀地判斷房源的產(chǎn)權(quán)人是誰，因此很容易惹來買房糾紛。像黃先生這樣的情況，如果賣方在其他產(chǎn)權(quán)人不知情的情況下，將房子賣給黃先生，可能存在無權(quán)處分的情況，日后其他的產(chǎn)權(quán)人不承認這一事實，拒絕對賣方的出賣行為進行追認，則房屋買賣合同可能無效。而這種情況如果提出法律訴訟，由于賣方雖是產(chǎn)權(quán)人之一，但不具有將房子私自銷售的權(quán)利，因此雖然賣方與黃先生簽訂的房屋買賣合同具有法律效力，但黃先生只能根據(jù)合同追究賣方的違約責任，無法取得這套房源。

買小產(chǎn)權(quán)房價格心動但不受法律保護

　　十八屆三中全會后，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正”的傳聞讓不少購房者對這類低價房源蠢蠢欲動。不少購房者在本報為買房人創(chuàng)建的“海樂會”微信、QQ群以及本報“購房熱線通”上咨詢購買這類房源的相關(guān)問題。

　　前段時間，市民李女士就致電本報咨詢購買小產(chǎn)權(quán)房的問題。她表示，聽聞這類房源的價格十分便宜，很讓人心動。但是，因為沒有房產(chǎn)證，這類房子不能辦理過戶登記，買后如果房子被征收或被拆，買方的權(quán)益能否得到保障·不少抱有購買小產(chǎn)權(quán)房打算的購房者跟李女士有著相同的顧慮，擔憂權(quán)益得不到保障？以后會竹籃打水一場空。

　　福建賢泰律師事務(wù)所主任律師王家富、福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛等資深律師紛紛告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的買賣在法律上是被禁止的，買方權(quán)益完全不受法律保護。像李女士這樣，如果真的購買了小產(chǎn)權(quán)房，將面臨多重風險。即使雙方簽訂了購房合同，合同也不具備法律效力。也就是說，如果雙方發(fā)生買房糾紛，李女士無法獲得法律保護，只能吃啞巴虧。即便李女士只是為了居住的需要購買，但是因為小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時間無確定性，如果購買后短期內(nèi)房子就被拆遷，李女士居住的愿望會落空，并帶來錢財損失。

購買低價房源易惹上債務(wù)糾紛

　　莆田的購房者林先生（化名），最近莫名其妙地被卷入債務(wù)糾紛中。一年前，他以極便宜的價格買到了一套住宅，整個交易過程都很順利。買到這樣的房源，讓他著實高興了一把，慶幸自己的好運氣。沒想到，不久前，竟然被告知，這套房子可能要被法院判給別人。這是怎么回事？原來，之前的房主以低價賣出這套房子，是因為欠了別人一大筆債，如今，債權(quán)人將前房主告上法庭，要求行使“撤銷權(quán)”，撤銷林先生與前房主所簽訂的房屋買賣合同。

　　福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛告訴記者，依據(jù)《合同法》第74條規(guī)定，所謂債權(quán)人的撤銷權(quán)，是指因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)、實施無償或低價處分財產(chǎn)的行為，而有害于債權(quán)人的債權(quán)，債權(quán)人可以依法請求法院撤銷債務(wù)人實施的行為。例如，債務(wù)人為了逃避債務(wù)而與第三人訂立合同，將其財產(chǎn)低價轉(zhuǎn)讓給第三人，使債務(wù)人的財產(chǎn)不當減少，且危機債權(quán)人的利益時，債權(quán)人可以請求法院撤銷債務(wù)人與第三人之間訂立的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同，從而恢復債務(wù)人的財產(chǎn)。通常情況下，如果這類房源以低于市場價30%進行銷售，債權(quán)人就可以要求行使撤銷權(quán)。

　　“買房不要貪便宜，買房前先了解一下該房源周邊房子的市場價格行情，如果低于市場價30%以上盡量不要購買。”福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛提醒道。

（本網(wǎng)記者林桂平）

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