全國樓市處于持續(xù)升溫的狀態(tài)中

　　9月以來，全國住宅市場成交較8月出現(xiàn)明顯上升，一、二線城市成交熱度延續(xù)，“日光盤”頻出。“從目前數(shù)據(jù)來看，全國樓市持續(xù)升溫，‘金九’行情已無懸念，‘銀十’也值得期待。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉昨日對上證報記者表示。

  樓市熱度不減，也使得房地產(chǎn)調(diào)控的難度加大。一位權(quán)威人士昨日對上證報記者說，考慮到各地房價漲跌已開始呈現(xiàn)分化趨勢，很難期待全國統(tǒng)一的更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。再加上房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制遲遲未建立，更加劇了樓市的“陰陽不調(diào)”。由此，房價上漲過快城市，盡早出臺有針對性的“降溫”措施，顯得尤其迫切。

  記者注意到，近日北京住建委官方微博 稱，“北京市自住型商品住房管理辦法經(jīng)反復(fù)討論并征求有關(guān)意見，目前已基本成熟，有望近期正式出臺。”

樓市迎來“金九銀十”  

  據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中房價同比下降的城市僅1個，上漲的城市有69個，最高漲幅為19.3%，最低為下降2.3%。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二、三線城市，其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比漲幅在18%至20%。  

  “整體來說，當(dāng)下樓市量價均居于高位，市場恐慌已經(jīng)出現(xiàn)，頻繁出現(xiàn)的地王依然可能抬高價格預(yù)期，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下樓市調(diào)控的難度明顯加大，大部分城市想要完成年度調(diào)控目標(biāo)難度非常大。在地王頻繁出現(xiàn)的情況下，今年‘金九銀十’很可能會熱度空前。”張大偉說。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的中秋小長假，各地樓市成交依然活躍。3天假期中，全國主要城市簽約合計為1.29萬套，比端午假期的1.09萬套上漲18%。  

  另據(jù)統(tǒng)計，9月份，截至21日，全國54個主要城市住宅簽約套數(shù)合計為16.5萬套，相比8月同期的16.28萬套有所上漲。  

  “特別是9月中旬以來各地‘日光盤’頻現(xiàn)，大部分樓盤未推出優(yōu)惠政策。”張大偉說。  

  對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，近期北京新推樓盤幾乎都成為“日光盤”，預(yù)計四季度開發(fā)商推盤積極性將進(jìn)一步高漲，市場交易量有望進(jìn)一步回升。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也認(rèn)為：“目前市場整體向好，消費者購房踴躍，開發(fā)商的推盤熱情也有所提升。今年前8個月，北京樓市成交樂觀，使得房企業(yè)績壓力有所減輕，在預(yù)期向好的大環(huán)境下，‘金九銀十’將成為部分開發(fā)商提高利潤率、完成全年業(yè)績的關(guān)鍵時期。因此，9月以來，無論是房企的推盤速度，還是單次推出房源量都有所增加。”

限貸影響逐步顯現(xiàn)  

  也有部分業(yè)內(nèi)人士對未來一段時間樓市表現(xiàn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。某房企高管對上證報記者表示，今年的“金九銀十”或許會比往年略顯平穩(wěn)。從9月以來的情況來看，雖然延續(xù)了8月份的供銷兩旺，但是價量增速比預(yù)期的要低。一個很重要的原因是從9月初開始，全國多地銀行出現(xiàn)暫停房貸、遲貸或者上調(diào)房貸利率的情況，銀行收緊房貸的情況抵消了一部分市場需求的增長。  

  對此，張大偉表示，銀行收緊房貸近期對“金九銀十”影響不大，但預(yù)計這一影響將在11月份凸顯，因為11月后可能很難貸款。  

  他分析稱，目前多家已經(jīng)暫停房貸業(yè)務(wù)的銀行，并非官方口徑宣布暫停房貸，而是因其首套房貸款等基本無優(yōu)惠，購房者并不會選擇這些銀行做貸款，故出現(xiàn)了事實上的貸款暫停。這些銀行的房貸業(yè)務(wù)占比不高，市場占有率低。  

  目前還做房貸的各家銀行預(yù)計，這兩個月購房貸款大幅收緊的可能性不大，但折扣優(yōu)惠可能會有所收窄。預(yù)計從10月底開始，貸款額度會非常緊張，甚至可能出現(xiàn)難申請到新額度的可能性。

各地政策松緊不一  

  面對房價上漲，北京等一線城市調(diào)控政策也在趨緊，南京、鄭州則緊隨其后。  

  作為全國樓市的重要風(fēng)向標(biāo)，北京房價已經(jīng)連續(xù)數(shù)月保持同比接近20%的高增長，環(huán)比增速也始終未見明顯下降。為此，近日北京住建委官方微博稱，“北京市自住型商品住房管理辦法經(jīng)反復(fù)討論并征求有關(guān)意見，目前已基本成熟，有望近期正式出臺。”  

  據(jù)透露，該文件主要內(nèi)容包括：明確自住型商品房定位為商品住房屬性，面向自住型、改善型住房需求家庭，保障房輪候家庭可優(yōu)先購買。同時，辦法對該類住房的再上市年限要求和收益分成等，均做了明確規(guī)定。  

  “大規(guī)模地限房價、競地價將改變樓市調(diào)控機(jī)制，而自住型商品房的供應(yīng)必然會平抑房價。”張大偉認(rèn)為，北京作為實施“國五條”力度最嚴(yán)格的城市，目前最新政策還未正式公布，對市場的影響還有待觀察。

  南京日前也出臺政策，明確國企退出商品房開發(fā)領(lǐng)域時間表；鄭州則進(jìn)一步收緊限購政策，明確要求不滿20歲的單身人員暫停買房。  

  然而，需要指出的是，與政策收緊的一、二線城市相比，一些地方也在為樓市松綁。如房價連續(xù)數(shù)月環(huán)比下跌的溫州率先微調(diào)了限購政策，將2011年初開始執(zhí)行的本地戶籍家庭只能新購買一套住房的限制放寬為兩套。此外，蕪湖、舟山等三線城市也都或明或暗地調(diào)整前期出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施。  

  “在全國城市房價漲跌呈現(xiàn)分化的趨勢下，很難期待全國統(tǒng)一的更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。”一位接近住建和國土部門的權(quán)威人士向記者說，目前最迫切的是盡快建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

亟需建立長效機(jī)制  

  不久前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，抑制樓市投資投資性將長期不放松。這意味著“限購、限貸”等措施短期內(nèi)不會退出。然而，目前來看樓市已經(jīng)將這些調(diào)控政策“消化”，因此亟需房產(chǎn)稅等長效機(jī)制建立，以求對樓市預(yù)期形成管理。  

  住建部政策研究中心原副主任王玨林認(rèn)為，單就接下來的調(diào)控思路來看，可關(guān)注幾大方面。其一，通過“三限”(限價、限購、限貸)緩解供求矛盾；其二，抑制投資性購房仍將是調(diào)控重點；其三，房價漲幅過快區(qū)域?qū)⒊蔀檎{(diào)控重點區(qū)域；其四，加快保障房建設(shè)；其五，長效管理機(jī)制開始啟動。  

  “長效機(jī)制早就應(yīng)啟動了，首先應(yīng)當(dāng)從基礎(chǔ)做起，包括個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記統(tǒng)一。”王玨林多次向記者如是說。他表示，房產(chǎn)稅肯定要推進(jìn)，應(yīng)該盡早明確方案、目的，指導(dǎo)思想，以及要達(dá)到的效果等問題。  

  對于房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，秦虹也有自己的看法。  

  “我認(rèn)為未來房地產(chǎn)調(diào)控政策方向長期不能變，但是在調(diào)控政策優(yōu)化方面還是有很多空間可以繼續(xù)探索。對于未來，大家都認(rèn)為長效機(jī)制是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要基石，并對此有很強(qiáng)的期待。”秦虹說。  

  秦虹進(jìn)一步稱，建立長效機(jī)制的關(guān)鍵是要構(gòu)建一個覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系，在改革的基礎(chǔ)上，施以各項土地的、財政的、稅收的、金融的配套改革政策并堅定落實。