時評：樓市調控“粵五條”要看各地行動

來源:中國新聞網 2013-02-27 11:36 http://www.xbkwei.com/

　　日前，廣東在全國率先出臺了落實“新國五條”的細則，即《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》。整體上，主要是重申“新國五條”的各項內容，要求省內各地認真執行。不出市場預料，沒有“沒有打折扣，”也沒有明顯的“加碼”，只是防止房價不過快增長而已。

　　具體來看，要求廣深3月底前公布房價控制目標，這是“新國五條”的內容，3月底出臺也是全國統一要求。對廣、深、珠、佛等市繼續限購，要求與“新國五條”一致相符，這再次明確了這些城市沒有放松限購的可能，以往有過放松的動向，現在幾無可能；去年有業內人士建議實施所謂“差別化限購”，現在也可以畫上休止符了。但廣州是否把限購擴大到從化、增城仍不確定，顯然省里把這個可能交給廣州市自己來決定，這就涉及如何認定“全部行政區域”了。

　　最為市場關注的二手房交易要由賣家繳納20%的增值個稅，“粵五條”也只是重申而已，并沒有對住建部要求的不要傷及剛需買家提出任何具體防范措施。因此，如何避免傷害剛需只能由各地發揮了，可以想象的空間相對有限。據廣州市領導表示，這項規定會嚴格執行，建議買家“也可考慮一手房”。

　　另一項市場關注的措施是二套房首付和貸款利率，“粵五條”也是留給各地來操作，因此，各地人民銀行與市政府的協調變得非常重要了。市場預測人民銀行可能讓各商業銀行看著辦，五花八門的情形或是可以想象的。

　　如果說“粵五條”有較為實質性的舉措，可能主要有兩項。一是要求今年10月底前新開工7.84萬套保障房，已開工的11.6萬套要完工。開工率與完工率同時強調，有可能為市場增加較大的壓力。雖然保障房主要針對的不是市場上的買家，但緩解住房需求，也可減少社會焦慮感，有利于調控的目標實現。二是完善“限地價、競房價”或競保障房配建，加快90平方米以下中小戶型普通商品房的建設力度。這項措施以前就有，但落實得并不理想。如果“粵五條”這條能夠認真落實，對市場的影響將較為明顯。

　　說“粵五條”中規中矩，新意不多也不為過，但“新國五條”本身就是一種短期行為的調控措施，對其可能產生的效果也是眾說紛紜。因此，調控采取“國×條”的做法不會形成長期效果，但市場難控也許最后會逼出長效機制來。“粵五條”提出全省房產信息聯網，這就為長效機制的建立留下了空間。可以說，一旦房產稅試點擴容，廣東應該會有城市納入其中。目前來看，深圳有一定準備，其他城市暫時沒有考慮和準備，但全省聯網就為全面實施房產稅提供了基礎條件。

　　在我看來，只有以房產稅為核心建立調控機制才具有長效，當然不是重慶、上海那種不到位的版本。基本思路是：一是按限購要求，每戶可有兩套住房，但第三套納稅，第四套起納累進式重稅；二是按144平方米為豪宅的標準，按三口之家計，人均50平方米以上納稅，無論套數多少，這樣可以避免過度的“一次到位”的大戶型追求和為買房假離婚；三是一年內不入住也不出租的房屋納空置稅，防止買房投資投機，甚至不裝修當存款。如果以上房產稅的措施難以實現，最簡單就是明確宣布住房70年后重新繳納土地出讓金，只這一條，可以頂無數“國×條”。當然，農村土地制度改革以及小產權房的整治也是解決房地產調控的配套工程。

　　彭澎（羊城晚報是廣東省體制改革研究會副會長）

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