立祺/制圖

【核心提示】

　　說到買房，多數人關注的是房產證過戶與辦理問題，對土地證的了解卻很有限。讀者王先生就是如此，幾個月前他在泉州云谷小區買了套二手房，房產證已經辦理過戶手續，土地證卻一直扔在抽屜里，直到近日經朋友提醒才想起，土地證上還是原房東的名字。然而，當他到有關部門辦理過戶手續時，卻被告知“不能辦”。王先生頗為郁悶，致電本報咨詢究竟怎么回事。

劃撥用地性質 需補辦出讓手續

　　房產證都過戶了，為何不能辦理土地證過戶手續？據泉州市行政服務中心國土資源局窗口工作人員稱，王先生所提供的原業主土地證上寫著“劃撥”，也就是說，該套房的土地屬于劃撥用地性質，按理需要補辦出讓才能交易。

　　據了解，國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權。云谷小區屬于后者，土地為“劃撥”用地性質。

　　“購買二手房時，可以看原業主土地證上所寫的性質是什么，才知道是否可以辦理更名或補辦手續。”該工作人員稱。記者還了解到，泉州市區劃撥用地性質小區有多個，但根據政府相關規定，目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、紅梅新村等小區可以補辦出讓手續。

　　隨后，記者從中介公司了解到，云谷小區并非所有房源都無法辦理土地證過戶手續，因云谷小區置換率較高，多幢樓都已辦理出讓手續轉為商品房性質，購房者購買時也可以較簡單地辦理土地證更名手續。此外，置換率高的圣湖小區同樣如此。

眾多購房者 忽視土地證過戶

　　按理說，在完整的商品房產權中，應該包括“國有土地使用證”和“房屋所有權證”。其中，“國有土地使用證”就是我們通常說的土地證，是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證。然而，在二手房交易過程中，即便是可以辦理更名和轉讓手續，不少業主也忽略了土地證的辦理。

　　易嘉房產客戶主管葉丹冬從事二手房交易多年。據他了解，除了劃撥用地商品房小區外，市區多數小區都可辦理土地證大證割小證或更名手續，但是在實際二手房交易中，多數房東不重視土地證的分割與更名問題，有些房東即使從原房東手中拿到土地證，也不會及時辦理過戶手續。

　　據了解，我市乃至全省沒有土地證的房子，照樣可以上市交易。而業內人士分析，盡管沒有土地證不影響業主對房屋的使用，但是根據《物權法》相關規定，將來土地使用證和房產證不齊，不得上市交易。另外，將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權和土地使用權應該分屬兩部分補償，這樣土地補償部分就很難保證。

四種情形 國土部門拒辦土地證

　　那么，該如何辦理《土地證》變更呢？記者從泉州行政服務中心國土資源局窗口了解到，屬于劃撥用地商品房，需要補辦出讓才能辦理土地證。而一般情況下，開發商交完土地出讓金后，就可以進行開發并辦理大的土地證。只要是有了大的土地證和其他合法的售房手續，購房者就可以到相關國土部門辦理土地證的分割手續，把屬于自己的土地證辦到手。這個過程簡單來說，就是“大證割小證”。

　　此外，按照有關規定，有幾種情形國土部門可以拒辦土地證。一是，開發商以出讓方式取得土地使用權的，但其土地出讓金尚未交納完畢。二是，開發商以劃撥方式取得土地使用證的，未經政府有關部門批準，辦理出讓手續的。三是，在集體所有的土地上建房的。四是，開發商所取得的土地使用權權利受限制的，諸如抵押、被司法機關查封等情況。（本網記者 瀟璇）

□相關鏈接

●商品房土地使用權分割登記所需提供的材料：

1.開發商的《國有土地使用證》（復印件）；

2.土地使用權出讓合同及土地利用要求（復印件）；

3.規劃設計條件（復印件）；

4.各幢樓房總《房屋所有權證》及該幢樓房各戶測繪面積明細表（市房地產測繪隊出具）；房屋竣工驗收報告；

5.土地分攤情況表（提供以幢為單位、用EXCEL制表的軟盤）；

6.填寫《土地登記申請表》；

7.開發商的法人證明、機構代碼證、《法人代表身份證明書》、法人代表個人的身份證明、土地登記委托書及委托代理人的身份證明；

8.各戶《房屋所有權證》及業主身份證明；

9.宗地圖；

10.國土資源部門認為應提交的其他材料。

●房改房或商品房土地變更登記：

1.原業主《國有土地使用證》原件和《房屋所有權證》復印件；

2.現業主《房屋所有權證》原件和復印件；

3.買賣合同或贈與合同、繼承證明等變更文件原件或經查檔蓋章的復印件；土地出讓金繳交證明；

4.變更雙方身份證明復印件；

5.屬劃撥土地使用權的，應提供《房改房或商品房劃撥土地使用權補辦出讓合同》。如該幢樓已辦理出讓的，應到用地利用組查詢出讓合同編號、使用終止日期；

6.宗地圖一份；

7.國土資源部門認為應提交的其他材料。