原標題：拼規模嚴調控疊加致資金鏈緊繃　房企加速海外融資逃離“被整合”

　　中原地產最新數據顯示，7月單月，房企海外融資合計達32.8億美元，年內累計海外美元融資額度達255.7億美元，相比2016年同期的82.7億美元上漲了209%。

　　對此，業內人士表示，房企正迎來新一輪規模較量，部分企業甚至不惜代價擴張規模，以避免在此輪房地產整合潮下“被整合”。與此同時，國內市場調控明顯收緊，境內融資難度加大，讓急于擴張的房企不得不轉戰海外市場高成本獲得資金。

　　國內融資難房企紛紛轉向海外融資

　　8月2日，融創中國發布公告稱，該公司擬進行美元優先定息票據的國際發售，以附屬公司擔保人按優先償還的基準為票據提供擔保，并將附屬公司擔保人的股份作抵押。融創方面表示，擬發行海外債券，旨在優化融創中國債務結構，所得款項凈額擬用于償還、替換其現有的高成本負債。

　　而值得注意的是，就在7月初，融創100億元公司債被上交所終止發行。究其原因，則是在新一輪房地產調控下，房企公司債發行和直接融資被全部鎖死。

　　據興業證券固定收益研究統計，從2016年11月至2017年5月，取消和推遲發行短期融資的占比達40%。

　　廣發證券發展研究中心分析師樂加棟表示，2016年四季度以來，管理層逐步注重抑制資產價格泡沫，防范市場風險，對于房地產開發企業的各種資金來源的管控水平都有所提升，房企主要融資渠道全面收窄。

　　廣發證券數據顯示，1-4月份，樣本房企總融資規模3109億元，同比大幅下滑42%，但從融資結構來看，受監管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規模分別由去年同期的1859億、334億大幅下滑至20億、37億元。

　　正因為此，房企紛紛轉向海外發債。中原地產數據顯示，7月單月，房企海外融資合計達到了32.8億美元，這意味著，房企年內累計海外美元融資額度已經達到了255.7億美元，相比2016年同期的82.7億上漲了209%。

　　其中，恒大自今年5月以來，共發行三期美元債，總規模達66億美元，創近年來中國企業在債券市場融資新高。佳兆業境外發債融資35億美元。此外，中國海外發展、龍湖、碧桂園、綠地也都發行了一般規模的5億至10億美元之間的境外債。

　　有業內人士透露，由于國家發改委從第二季度開始收緊房地產企業海外債發放批文，但一年期內美元債不需要發改委審批，因此，第二季度起，房企發行的一年期內美元債出現放量。

　　不愿“被整合”房企拼命擴規模

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至2017年前7個月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了12651億元，與2016年同期的7457.78億元相比，上漲幅度高達70%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數據看，房企經歷去年的“豐收”后，資金情況空前寬裕，大部分標桿房企都開始積極拿地。

　　在此背景下，地方賣地紀錄頻被刷新，今年1-7月全國50大城市賣地1.7萬億元，同比上漲44.5%，平均地價上漲了33%，22個城市翻倍。

　　其中，北京、南京、杭州、武漢、上海等12個城市超過了500億元。同比漲幅最明顯的城市以三四線城市為主。其中，菏澤賣地143.46億元，同比上漲478.48%，漳州賣地178.43億元，同比上漲432.68%，無錫賣地278.86億元，同比上漲421.01%。

　　張大偉表示，雖然各地樓市調控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場成交活躍，企業仍處于補庫存階段。“房企對熱點城市熱門地塊的拼搶依然積極，包括南京、蘇州等2016年的二線城市‘四小龍’地價依然處于高位，即使在地方政府設置了多重調控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然有多家企業以突破上限的價格拼搶。”

　　“但這也意味著，房地產企業的風險越來越大，預計在嚴格的調控下，地價很可能在2017年下半年出現平穩甚至下行的表現。”張大偉說。

　　而造成土地市場火熱的原因，自然與樓市依然是吸金大戶有關。數據顯示，雖然經歷著樓市的密集調控，但房地產行業依然收獲了歷史上最豐收的前7個月。截至目前，近半房企發布半年業績預報，7成房企利潤喜人。其中，萬科1至7月份累計實現銷售金額3127.4億元，這已逼近2016年全年3647億元銷售金額。而從利潤來看，榮安地產上半年凈利潤同比去年上升超過2300%，豐華股份預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比去年上漲超1158.81%，粵泰股份預計上半年凈利潤同比去年上漲超過1111.55%，新黃浦預計上半年凈利潤較上年同期增加650%左右;中洲控股預計上半年盈利比去年同期至少上升430%。

　　但值得注意的是，此次，“購地標桿企業量級大多屬于中型。”張大偉說，特別是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為過去7個月搶地的主流企業。

　　數據顯示，截至7月底，拿地超過100億元的企業多達39家，其中拿地金額超過200億元的也達到17家。除碧桂園、萬科、恒大外，保利前7月拿地總額955.61億元，龍湖拿地金額多達764.49億元，中海拿地金額也高達615億元。此外，中國金茂、首開股份、華潤置地、世貿房地產、新城控股拿地金額也分別高達615.32億元、524.04億元、500.13億元、456.18億元、341.94億元、332.67億元。

　　張大偉認為，房企拼規模趨勢加劇，上半年歷史上首次有超過7家企業銷售額超過千億。“最近2年的樓市高峰期下，房企銷售額爆發，補庫存趨勢持續，資金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可支持標桿房企拿地，所以不論是一二線城市還是三四線城市，土地市場依然處于相對高溫。”

　　一位地產企業負責人表示，拿地暗藏的另外一個原因是，在調控下，通過完全招拍掛購地成本較高，新一輪房企整合開啟，規模較大的二線房企不愿“坐等被整合”，便不顧成本，快速拿地，擴張資產規模，以阻止一線房企的收購。

　　Wind資訊統計數據顯示，2014年7月至今的三年時間內，境內房地產企業并購案發生972宗，涉及并購金額高達11679.95億元，接近1.2萬億元。其中，2015年，房地產企業并購案宗數為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。2016年，房地產行業并購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%;2017年至今，房地產行業并購案宗數為154宗，涉資2177億元。其中，今年7月份的前25天里，并購案就達到27宗，涉資約908億元。

　　負債高企房企風險不斷增加

　　CRIC研究中心數據顯示，從總有息負債增速來看，大部分房企都有不同程度的增長，僅16家房企有所下降。具體來看，2016年55家房企總有息負債(不含永續債)為31037.27億元，同比增長28%，凈增加約6786億元。

　　其中，2016年有息負債超過千億的企業多達7家，數據顯示，截至2016年底，恒大有息負債5350.7億元，同比上漲80.22%，中海有息負債1547億元，碧桂園有息負債1361.97億元，萬科、富力、融創、保利則分別擁有有息負債1288.64億元、1208.52億元、1128.44億元、1122.25億元，值得一提的是，并購王融創有息負債同比上漲高達169.97%。但目前，恒大已提前贖回全部永續債部分。

　　樂加棟表示，2017年第一季度房企凈負債率由2016年的96%上升至106%。東方證券房地產行業首席分析師竺勁表示，目前來看企業杠桿率在2016年相對有所回落的背景下，2017年再度慢慢抬頭。

　　CRIC研究中心研究員房玲表示，快速發展中的房企，為了進一步推動銷售增長，投資開發力度加大，需要更多的資金供給，往往融資力度比較大，總有息負債增長也比較顯著。

　　但需要注意的是，隨著房地產調控的深入，先是證監會提升公司債門檻，又要求各商業銀行加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，收緊樓市融資渠道，強調防范房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，加強房地產押品管理。同時，高企的債務壓力以及調控導致銷售遲滯的風險，都給這些激進擴張的企業蒙上了一層陰影。

　　張大偉認為，預計房企的資金還會受到持續的壓力。尤其是發債等渠道還可能繼續收緊，未來6-9個月房企很可能會面臨越來越大的資金問題。

　　國泰君安分析師覃漢也表示，在融資渠道全面緊縮趨勢下，前期激進擴張、過度依賴高杠桿和外部融資的企業，將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。

　　來源：經濟參考報 記者：梁倩