變化3 評估更多體現土地價值

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

【解讀】 陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現。

“比如，在王府井地區征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發成商業，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分?！?/p>

■ 北京情況

北京拆遷補償已參照市場價

記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導意見，將在近期出臺。

據了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經和國家的新要求一致。

2009年，北京市住建委下發《關于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》明確，拆遷實行貨幣補償的，補償價格由房地產價格評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產的市場交易價格評估確定。并在當年4月的西城區西長安街拆遷中，首次試點根據市場評估價格進行貨幣補償，補償基礎價格定為3.07萬/建筑平米。

拆遷補償大事記

1991年1月

拆遷服從城建需要

國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，當年6月1日起施行。其中規定，被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

2001年6月

拆遷管理條例修訂

鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規定不明晰”等問題，國務院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，當年11月起施行。

2003年12月

房屋拆遷進行估價

建設部發布《城市房屋拆遷估價指導意見》，對房屋拆遷過程中評估機構的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規定。2004年1月1日起施行。

2009年12月

建議審查拆遷條例

城市拆遷引發了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務院對其進行修改。

2011年1月

行政強拆退出歷史

國務院發布《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，“政府不得責成有關部門強制拆遷”?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。

2011年6月

征收評估用新辦法

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部發布《國有土地上房屋征收評估辦法》。