“在北京推出7萬套自住型商品房建設的政策后，房地產市場很可能以北京為試點，改變現有的住房用地供應體系，形成高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房主導，低端市場由保障房主導的整體市場格局。”中原地產市場研究部總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，“如果供應量足夠多，對市場的影響將非常大。”

近日，北京市住建委表示將推出多塊配建自住商品房項目用地，今明兩年將形成7萬套左右的供應量，價格比周邊商品房低三成，面向全市符合限購條件的家庭，此類住房購買后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。

北京自住型商品房政策的推出，被業內人士認為具有標志性的意義，該政策倡導的住房供應“三元”體系很有可能向全國一線城市推廣，類似的大規模限房價、競地價的舉措將改變樓市調控機制。

傳統“二元制”

住房供應體系難抑房價

“中國以及北京的樓市調控機制一直是二元制，也就是保障房解決中低收入人群居住問題，商品房解決其他需求。但目前整體市場上，雖然經過幾年的大規模保障房建設，但整體保障房的供應量依然低于實際需求，導致房價不斷攀升，政府調控壓力非常大。”張大偉表示。

據了解，中國傳統的住房“二元制”供給模式更多是學習香港的樓市供應模式，保障房由政府主導建設，內循環，但該模式需要大量的財力，而且難以解決高房價問題。根據國家統計局最新數據，全國70個大中城市新建商品房價格同比上漲的有69個，一線城市房價漲幅超20%，其中北京領漲全國，達20.8%，進一步加重了市場對房價調控目標完成的擔憂。

此前，住建部政策研究中心綜合處處長趙路興指出，增加普通商品房及用地供給才是解決房價高企的根本手段，而“行政調控手段只能解地方一時之難，長期來看并不會有多大抑制作用”。

“高端有市場，中端有支持，低端有保障，這樣‘三位一體’的供應結構是穩定房價預期增加供應最快的辦法。”張大偉說，現在住房供應模式可以借鑒新加坡模式，一方面對保障房建設根據收入水平進行分類管理，另一方面規定保障房必須住滿五年后才可以出售，房價上漲部分政府獲益60％，其余給個人和家庭，個人可以申請購買更大的限價商品房。“這種模式疊加北京等城市的現狀，可以解決現在夾心層所面臨的居住問題。”

“三元制”住房供應體系

是夾心層的“福音”

據悉，今年2月份的國務院常務會議要求，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量，要加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。根據國土資源部10月22日最新數據，今年前三季度，全國房地產用地供應13.6萬公頃，創近年來新高。全國建設用地供應總量同比增長4.4%,住房和商品住房用地供應均大幅高于近五年住房用地同期供應量。

張大偉指出，從當前情況來看，以后北京房地產供給體系可能的發展模式有三個層次：10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的無產權的公租房中，收入改善后可以購買限價商品房；30%的中等收入人群，購買政府提供的有產權的限價商品房，如果收入上漲，需要改善居住條件，出售物業后，溢價與政府分享；其他高收入人群依然在商品房市場解決需求。

針對“三元制”住房供給體系的影響，張大偉表示有三方面的利好：第一，可以很好的解決土地升值再收益問題，政府也可以有持續的收益提供公共服務；第二，通過大量提供中低價房源，有利于抑制高房價；第三，有利于緩和房價壓力，稀釋高房價影響。

“‘金九銀十’量價齊升已經成為定局，但北京后期即將出臺的限房價競地價每年2萬套的供應量，以及其他可能出臺的長效機制將會在四季度逐漸出臺，這些措施有望逐漸抑制房價的上漲速度。”張大偉說。