上周，本報(bào)樓市周刊有關(guān)泉州住房公積金貸款收緊的報(bào)道，引發(fā)業(yè)界人士及購(gòu)房者的廣泛關(guān)注。其中，最為關(guān)心的莫過(guò)于購(gòu)房者。不少購(gòu)房者擔(dān)心，自己的公積金貸款不知能不能順利辦下來(lái)。

  當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入8月份，銀行的“錢(qián)荒”及公積金貸款的收緊，是否對(duì)開(kāi)發(fā)商造成影響？下半年泉州樓市的走勢(shì)又將何去何從？

  對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年的樓市不可能像上半年那樣火熱，政策的調(diào)整必將導(dǎo)致成交放緩，開(kāi)發(fā)商的回款速度變慢，而影響最大的莫過(guò)于泉州縣市區(qū)的樓盤(pán)，特別是一些剛需樓盤(pán)。

剛需樓盤(pán)影響最大

  “我現(xiàn)在最擔(dān)心的，就是貸款批不下來(lái)。”在裕福康城購(gòu)買(mǎi)了一套125平方米商品房的王小姐說(shuō)，她用的就是公積金的貸款，而她和單位月繳存的公積金總共才1000元左右。

  晉江一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者坦誠(chéng)，他們項(xiàng)目中用公積金貸款買(mǎi)房的不少客戶(hù)，也碰到類(lèi)似的問(wèn)題。“目前，貸款的材料已經(jīng)提交上去了，但是批不批得下來(lái)還是未知數(shù)。”

  應(yīng)該說(shuō)，一段時(shí)間以來(lái)，泉州銀行的普遍“錢(qián)荒”對(duì)所有的項(xiàng)目都造成了影響，但公積金貸款收緊的政策，影響最大的無(wú)疑是一些剛需的樓盤(pán)。

  “這一政策對(duì)泉州市區(qū)的樓盤(pán)影響不大，影響較大的是泉州縣市區(qū)的一些項(xiàng)目，例如晉江和石獅的項(xiàng)目。”廈門(mén)韜睿地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司副總經(jīng)理葉晨認(rèn)為，在這些縣市區(qū)的項(xiàng)目中，剛需盤(pán)影響最大。

  眾所周知，剛需盤(pán)的目標(biāo)群體是剛需一族，而所謂的剛需，就是需要及時(shí)購(gòu)房解決居住問(wèn)題的人群，其中又以年輕人居多。在這部分的群體中，用公積金貸款買(mǎi)房的占據(jù)較大比重。

  “從成交的數(shù)據(jù)看，用公積金貸款買(mǎi)房的占到客戶(hù)總數(shù)的五六成。”中威·中心城代理商萬(wàn)聯(lián)咨詢(xún)專(zhuān)案經(jīng)理周賢正介紹，因?yàn)樵擁?xiàng)目才開(kāi)盤(pán)，因此還未碰到貸款的問(wèn)題。

下半年樓市成交放緩

  足球比賽有上下半場(chǎng)之分，如果泉州樓市上半年是“上半場(chǎng)”的話(huà)，那么，“上半場(chǎng) ”的關(guān)鍵詞是熱銷(xiāo)。

  據(jù)來(lái)自泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的統(tǒng)計(jì)信息顯示，上半年，泉州樓市供銷(xiāo)兩旺，放量增長(zhǎng)，以8748套的高位成交量結(jié)束了“上半場(chǎng)”的比賽。

  “在銀行‘錢(qián)荒’和公積金政策調(diào)整的雙重影響下，下半年的樓市肯定沒(méi)有上半年的輝煌了。”晉江某大盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，具體表現(xiàn)為成交速度放緩、開(kāi)發(fā)商的資金回款速度慢。

  7月份泉州的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，似乎也印證了行業(yè)人士的判斷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月，泉州住宅簽約套數(shù)1105套，環(huán)比(對(duì)比上個(gè)月)減少476套，下跌30.11%。

  “下半年樓市再怎么不好，也不會(huì)出現(xiàn)像2011年下半年慘淡的情況。”周賢正認(rèn)為，雖然政策出現(xiàn)了調(diào)整，但購(gòu)房者并不會(huì)出現(xiàn)觀(guān)望的情況。

  “對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的決定因素并不是房?jī)r(jià)，而是需求。同時(shí)，在閩南地區(qū)，買(mǎi)房的資金來(lái)源并不僅僅靠?jī)蓚€(gè)年輕人的資金和銀行貸款，還有雙方父母的支持。” 周賢正認(rèn)為。

  也有業(yè)內(nèi)人士持不同的觀(guān)點(diǎn)，認(rèn)為不排除新一輪的觀(guān)望狀態(tài)出現(xiàn)。“目前的市場(chǎng)主要以?xún)?yōu)質(zhì)剛需和改善型住房需求占主導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響下，這波客戶(hù)肯定會(huì)有所猶豫和觀(guān)望。”

開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶(hù)

  “銀行沒(méi)額度，每月的任務(wù)很難完成了。公司合作的幾大銀行都緊張。”這是不久前，一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)出的抱怨。

  的確，在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的今天，各個(gè)開(kāi)發(fā)商都使盡渾身解數(shù)，爭(zhēng)搶客戶(hù)，讓資金盡快回籠。

  “下半年，泉州的開(kāi)發(fā)商們將掀起一場(chǎng)爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)。”晉江某大盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在貸款政策調(diào)整的背景之下，這是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商們必然做出的決策。

  “顯然，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，搶到了這部分群體意味著就有可能成交。” 廈門(mén)韜睿地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司副總經(jīng)理葉晨認(rèn)為，但是，隨著越來(lái)越多的品牌房企入駐，產(chǎn)品同質(zhì)化，要想從中脫穎而出，獲得優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的青睞，最核心的還是要從產(chǎn)品上下工夫。

  “從短期來(lái)看，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)可能趨緩，各項(xiàng)目促銷(xiāo)措施及手法會(huì)變得更加有針對(duì)性，渠道和客戶(hù)資源將會(huì)受到開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶。”晉江某大盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

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如何組合貸更省錢(qián)？

  根據(jù)調(diào)整后的公積金政策，個(gè)人想要貸款最高額度40萬(wàn)元，月繳公積金應(yīng)在1500元以上；夫妻想要貸款到最高額度60萬(wàn)元，雙方月繳總和應(yīng)在2300元以上。

  在現(xiàn)實(shí)中，很多公積金月繳額度較低的購(gòu)房者并不能貸款到最高額度。出現(xiàn)這樣的情況，解決的辦法有兩種，一是提高首付比例，二是利用商業(yè)住房貸款和公積金住房貸款的組合貸款買(mǎi)房。

  “目前，碰到這樣的客戶(hù)，我們都盡量建議他們使用組合貸款的方式。”晉江某項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹。

  那么，在申請(qǐng)組合貸款中，如何才能更加優(yōu)惠？銀行業(yè)內(nèi)人士表示，在申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，最大限度地降低每月公積金的還款額；同時(shí)，最大限度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。公積金賬戶(hù)在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀(guān)。

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泉州等七市公積金短缺

  上半年全國(guó)多地及福建省部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，公積金普遍出現(xiàn)資金短缺的情況。因此，多地推出包括“輪候制”在內(nèi)的多種政策控制公積金貸款總量。其中，泉州公積金也出現(xiàn)了資金短缺的情況。

  8月13日，在接受省政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，福建省住建廳副廳長(zhǎng)李堯披露了上述消息。

  李堯介紹，今年以來(lái)，嚴(yán)格的限購(gòu)仍然難以抑制市場(chǎng)反彈，前期購(gòu)房需求集中釋放，上半年全國(guó)多地及我省部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，公積金普遍出現(xiàn)資金短缺的情況。因此，多地推出包括“輪候制”在內(nèi)的多種政策控制公積金貸款總量。

  據(jù)介紹，今年1~6月份，全省住房公積金約累計(jì)提取103億元，累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款4萬(wàn)戶(hù)、150億元，個(gè)貸使用率從2012年初的66.2%攀升到現(xiàn)在的83.6%。為保證提取及剛需購(gòu)房貸款等業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展，我省對(duì)貸款政策做了相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，由于貸款人數(shù)激增，加上部分地市資金緊張、已開(kāi)始實(shí)行“輪候制”，這也導(dǎo)致放款速度有所減緩。

  記者從相關(guān)部門(mén)獲悉，目前除了漳州、龍巖外，我省其他設(shè)區(qū)市都出現(xiàn)了公積金資金短缺的情況。主要是因?yàn)榍岸螘r(shí)間買(mǎi)房者多，加上商業(yè)銀行資金緊張，提高貸款利率，所以許多購(gòu)房者都選擇公積金貸款，導(dǎo)致公積金放貸量增大。

  目前已有多市實(shí)行“輪候制”，這也意味著，市民在公積金貸款時(shí)需要排隊(duì)等候“貸款指標(biāo)”，貸款放款的時(shí)間將變長(zhǎng)。