一半海水一半火焰。近期，全國各地不少地區房價再次呈現上漲苗頭，但與此同時，分化也現端倪，海南等地房價泡沫有破裂跡象，個別小型房地產開發商再次爆出老板“跑路”事件，并且牽連購房者、銀行、信托等多方。

　　最新的事件來自溫州。相關報道顯示，溫州泰宇花苑項目負責人于去年攜款潛逃，溫州官方確認，該房產商的主要債權方包括安信信托、建行和幾名個人借貸者，其中安信信托是第一大債權人，其開發貸款集合資金信托計劃規模為4億元，將于2013年4月到期。盡管溫州泰宇花苑項目風波最終結果尚未明朗，但梳理這一事件，我們認為其具有重要的標本警示意義。

　　在這起典型的融資案例中，小型房地產開發商為主體，銀行、信托、民間借貸等均卷入其中，而撬動資金鏈條的美好預期在于高房價，維系基礎在于高地價，融資形式囊括銀行信貸、信托產品、高利貸等。如果一切順利，這個鏈條上的每個參與者都將賺得盆滿缽滿，但“如果”終究不是現實，潛在風險始終縈繞，一著不慎招致滿盤皆輸———老板“跑路”了，風險擺上了桌面。就此，各方不禁擔憂，房地產會否引爆那些不斷積累的潛在金融風險。

　　擔憂首先來自房價的地域分化。與部分一線城市房價依然高高在上甚至再次上漲不同，鄂爾多斯、溫州、海南等地房價均掉頭向下，這無疑給當地那些財務實力不強的中小房地產商增添了資金壓力。部分小開發商當初不惜高成本四處融資的一個預期就是高房價，但預期并非總是“美好”的，銷售不力成為致命導火索。

　　比如上述溫州泰宇花苑項目就是典型。溫州房地產信息網統計顯示，泰宇花苑2009年銷售的為4號樓和6號樓，至今尚有新房沒有銷售出去，而2012年1月22日開盤的5號樓，其房價也明顯低于開發商最早計劃的房價，且銷售一年，樓房售出不足半數。與此同時，開發商的資金壓力卻是“硬約束”。該項目開發商以評估價值達到11.5億元的兩塊土地為抵押，由安信信托發行信托集合項目，融得4億元資金，此外還背負銀行貸款以及民間借貸。在這一危險游戲中，資金鏈極其脆弱，潛在風險較大。這也從一個側面說明，爆發于2011年的溫州民間借貸風波并沒有完全平息，暗流涌動中依然埋藏不少隱患。

　　同時，此次事件無疑再次將當前如火如荼的信托推上風口浪尖，大量信托貸款的兌付壓力，成為新的一年里令人擔憂的金融隱患之一。在過去兩年，信托業的高速“奔跑”，既讓各界驚訝于信托的活力四射，也令人擔憂其擴張步伐中留下的風險。

　　中國信托業協會統計數據顯示，截至去年11月底，中國信托業資產規模已達6.98萬億元，而截至2012年三季度末，房地產信托余額為6765億元，約占信托總體的11.34%。央行最新公布的數據顯示，在2013年15.76萬億元的社會融資總規模中，信托貸款增加1.29萬億元，同比多增1.09萬億元。

　　盡管安信信托內部人士對外表示，安信信托仍有信心收回本金和利息，在今年4月如期完成信托產品兌付。但業內的擔憂并不會就此打消。有研究機構表示，2013年預計到期房地產信托規模為2816億元，總還款額約3100億元，將迎來兌付高峰。在溫州，當地中小房地產開發商此前兩年間發行的房地產信托項目不少，按照平均兩年期限算，今年將陸續進入償付期，到時候，資金問題或將是他們共同面臨的壓力。

　　實際上，房地產信托產品的兌付危機在2011年已有跡象。是年，綠城、星耀地產等開發商均曾陷入信托兌付危機，2012年，中信信托位于青島的房地產項目也曾遭遇拍賣，成為當年信托業內信托資產拍賣的首個案例。兌付高峰逐漸臨近，這些案例無疑給各方以警示，業內人士表示，對于那些只有一兩個項目的小開發商，有可能會出現兌付延遲或者到期無法兌付。某信托公司老總此前曾撰文表示，也許考驗我們的時候真的來了。所以，我們真的要再穩一點，注重行業風險，注重風險與合規底線，注重存續業務的安全和管理，注重擴張的質量。

　　去年底召開的中央經濟工作會議明確指出，我國發展仍面臨不少風險和挑戰，其中就包括“金融領域存在潛在風險”，并強調要高度重視財政金融領域存在的風險隱患，堅決守住不發生系統性和區域性金融風險的底線。房地產行業牽涉的金融風險就是其一。

　　當然，就房地產本身而言，從數據看，我國房地產貸款總量的確不大，截至去年9月末，房地產貸款余額占全部貸款余額的比重為19%，遠低于其他國家的水平，但房地產上下游牽涉面廣，以房產、土地為抵押的貸款數額巨大，資產價格的變動往往會帶來抵質押品縮水的風險，并且如果房價泡沫破裂，引發的風險將更大。對此，各方都清楚，不管是地方融資平臺風險，還是影子銀行隱患，甚至是民間借貸，無不一頭連著房地產行業，一頭與銀行等金融機構關聯。最近兩年的調控并未讓暗藏的風險充分暴露，但隨著“堅持調控不動搖”政策基調的延續，各種隱患會否相繼引爆，的確值得深思。記者趙洋