昨天，中國社科院城市發展與環境研究所發布2011年《房地產藍皮書》(以下簡稱藍皮書)。針對今年的住房價格，藍皮書預測由于中高檔大戶型住房供給相對萎縮，低檔住房供給力度加大，房價將出現分化格局，納入保障性住房統計的平均房價有可能出現下調趨勢。更嚴厲的調控政策可能將在今年被迫陸續出臺。

■今年三大預測

>>供給

低檔住房供需矛盾將緩解

　　去年以來，房地產開發企業呈現矛盾的開發心態。一方面房價快速上漲刺激開發企業全力跑馬圈地購置土地，另一方面對房價持續上漲并不具有信心，房地產開發進程大大放緩。去年房地產開發企業土地開發增長率持續低落，房屋建筑竣工率由2009年的22.7%下降到去年的18.7%。

　　藍皮書認為，今年將是中高檔大戶型住房供給相對萎縮的一年，同時各類保障性住房陸續入市將加大低檔住房供給力度。考慮到住房建設周期，前期小戶型住房用地供給增長和保障性住房建設加速將在今年形成可觀的實際供給能力，從而大大改善中小戶型低檔住房的供需矛盾。

>>房價

平均房價將呈現下調趨勢

　　基于以上分析，藍皮書預測今年房價走勢將出現分化。今年年初國家提出當年1000萬套、“十二五”期間3600萬套的保障性住房建設目標必將形成中高檔商品住房供給進一步趨緊、低檔住房供給大幅增加的強烈預期，導致中高檔房價存在走高壓力，低檔房價存在走低壓力。由此，藍皮書指出，在這種相持的格局下，納入銷售市場的低檔保障性住房統計范圍的平均房價將呈現下調趨勢。

>>政策

年內或出臺更嚴厲的政策

　　藍皮書預測，更嚴厲的調控政策可能將在今年被迫陸續出臺。

　　經過了2008年至2010年間短暫的V形調整反轉的經驗和教訓，房地產開發企業控盤愿望大大增強，同時經過2009年至2010年火爆的銷售市場繁榮，房地產開發企業積累了巨額銷售收入和利潤，控盤能力增強。因此藍皮書認為利益集團的阻撓可能導致政策實施出現反復。

　　對此，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，政策肯定要連續下去，堅定地執行下去，因為目前效果還沒有完全達到。

■解讀

新國八條在“半道”上

　　住建部政策研究中心副主任王玨林表示，就現在來看，全年的房價走勢還看不出來。今年最新的數字是80個城市環比下降的有36個，同比下降有2個，環比下降城市比例在增加，同比下降城市比例卻減少了，實際上說明前四個月的房價處在停滯狀態，也可以說略有波動。

　　藍皮書指出，政策實施存在反復性。王玨林認為，政策不會發生變化。目前“新國八條”正在貫徹落實過程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能檢驗出來。“限制性政策一旦放松，最擔心的就是反彈。反彈的效果和帶來的損失將導致我們這幾年的調控成果喪失”。

■建議

全國加快推廣房產稅

　　對于為什么多輪政策出臺但房地產市場特別是住房市場投機性需求仍未被有效抑制的問題，國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松指出，在2009、2010兩年，土地供應大幅放量，但是并沒有引起地價的下跌或者是房價的下跌，不光是水平值，連增長率都是加速上漲。這說明價格變動不能簡單用供需機制來解釋。

　　分析深層原因，趙松指出，高壓性的行政手段在短期內有效，但解決不了長遠的本質性問題。應該利用短期的高壓政策爭取到的緩沖時間，抓緊時間籌劃制度、機制層面的變革，把市場引向正常的軌道。

　　對此，藍皮書建議全面開征房產持有環節稅收。總結上海、重慶征收的房產稅，兩地試點在“十二五”期間將加快向全國推廣。